Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поручитель в ипотеке: требования, ответственность, права». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оба дают банку дополнительные гарантии. Чем больше лиц, которые взяли на себя эту обязанность, тем выше вероятность, что долг будет закрыт. Созаёмщика и поручителя объединяет то, что они оба задействованы в кредитном договоре, в остальном их роли отличаются.
Ипотека для поручителя
Закономерно возникает вопрос — может ли поручитель взять ипотеку в дальнейшем? Можно подумать, что поручительство даёт кредитную нагрузку и отражается на оценке платёжеспособности, но это не так. Пока заёмщик добросовестно исполняет свои обязанности, тот, кто поручился за него, может спокойно пользоваться банковскими продуктами от своего имени. Это значит, что он сможет беспрепятственно взять ипотеку, потребительский или автокредит.
Но если обязанность по уплате будет передана, это отразится в кредитной истории, и поручителю придётся платить два кредита, а при попытке взять новый чужая нагрузка станет препятствием. Некоторые банки учитывают поручение при выдаче кредита, даже если ещё не возникло обязательств по выплате, поэтому такие детали лучше уточнять при обращении в отделение.
Созаёмщик же сразу разделяет в полной мере все обязательства по кредиту — и платежи, и ответственность, и отражение в кредитной истории.
Выделяют солидарное и субсидиарное поручительство. В первом случае поручитель несет полную ответственность перед кредитором. Если должник перестанет платить ипотеку, банк сразу обратится к поручителю. При этом кредитор не обязан доказывать, что ранее предпринимал попытки взыскать долг с титульного заемщика.
Субсидиарная модель предполагает, что банк не может сразу требовать от поручителя выплатить долг. Для начала он должен связаться с заемщиком и получить от него отказ добровольно исполнить обязательство либо же вовсе не получить ответа в установленные сроки.
Для вас, как для поручителя, предпочтительна субсидиарная ответственность — кредитор обратится к вам только в крайнем случае. Однако в большинстве российских банков по умолчанию действует солидарное поручительство.
Права и обязанности поручителя
Дополнительная ответственность по кредитному договору может возлагаться на поручителя и созаемщика. Их статус во многом, одинаков. Однако у поручителя практически нет никаких прав, но есть сплошные обязанности. Например, если заемщик за счет кредита купил квартиру, машину или другое имущество, то этим имуществом может пользоваться и созаемщик. А вот поручитель не может требовать выделения доли в купленном имуществе, переоформления права собственности. У созаемщика, напротив, такое право возникает, особенно если он привлекается к обязательствам по ипотеке .
По сути, у поручителя возникнет только право требовать возмещения средств, если банк взыскал с него задолженность по кредиту, штрафные санкции, судебные расходы. Такое требование можно предъявить к основному должнику (заемщику).
Главной обязанность при поручительстве является оплата по долгам заемщика. Пока заемщик соблюдает кредитный график и вовремя вносит платежи, банк не вправе требовать деньги с других лиц. Но как только возникнет просрочка, банк может привлекать к ответственности как заемщика, так и поручителя.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Функции поручителя в ипотеке
Основной функцией поручителя является обработка заявки на ипотечный кредит, чтобы убедиться в соответствии всех документов, предоставленных поручителю, требованиям банка. Специалисты банка внимательно изучают качество документов, привлекая внимание к персональному указанию в них поручителя, его правом относительно действий должника-заемщика.
Когда стороны приступают к обработке и рассмотрению документов, поручитель выступает в качестве дополнительной финансовой защиты, позволяя банку быть уверенным в будущем возврате кредита со стороны должника.
Поручитель обязан внести в банк дополнительные средства для платежей по ипотеке, если должник не в состоянии выполнить обязательства. В этом случае поручитель становится основным должником перед банком и обязан выплатить сумму поручительства. Это важно для банка, так как он может получить больший уровень дохода от кредита.
Также поручитель может привести к отказу от ипотеки, если заемщик не соответствует требованиям банка или не в состоянии выполнить обязательства по кредиту. При этом поручитель принимает на себя ответственность за будущее решение истории получения ипотечного кредита.
Договор поручительства и договор о выдаче поручительства
По договору поручительства поручитель обещает кредитору отвечать за должника (п. 1 ст. 361 ГК РФ). По договору о выдаче поручительства поручитель обещает должнику отвечать за него перед кредитором.
Закон не требует заключения последнего, но поручитель и должник могут это сделать, чтобы урегулировать взаимные права и обязанности.
Например, такой договор может помочь зафиксировать размер вознаграждения поручителя и порядок его уплаты.
По общему правилу действие договора поручительства не зависит от действия договора о выдаче поручительства.
Поручительство, в частности, не прекращается, если поручитель и должник расторгают свой договор или он признается недействительным.
Прекращает ли поручительство ликвидация поручителя — юридического лица
Да. Поручительство прекращается с момента, когда ликвидация поручителя считается завершенной, а поручитель — прекратившим существование.
Это происходит после внесения сведений о прекращении юридического лица в ЕГРЮЛ (п. 9 ст. 63, ст. 419 ГК РФ).
Обратите внимание: если организация прекратила свою деятельность в результате реорганизации, поручительство не прекращается. Права и обязанности поручителя переходят к правопреемнику, который определяется в соответствии с передаточным актом (ст. 58, п. 1 ст. 59 ГК РФ).
Если из передаточного акта невозможно определить правопреемника поручителя или активы и обязательства распределены между правопреемниками несправедливо, то все организации, которые участвовали в реорганизации (вновь созданные и продолжающие деятельность), отвечают перед кредитором как солидарные поручители (п. 5 ст. 60 ГК РФ).
Поручительство является традиционным для российского права способом обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства. Понятие поручительства раскрывается законодателем в ст. 361 ГК Р.Ф. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Такой договор может быть заключен и при необходимости обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Это консенсуальный и односторонний договор, который создает между кредитором и поручителем дополнительное (акцессорное) обязательство по отношению к основному, за исполнение которого дается поручительство.
Поскольку поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства, из существа поручительства вытекает следующее. Во-первых, договор поручительства заключается между кредитором по основному обязательству и поручителем без участия должника по основному обязательству.
Нормы § 5 гл. 23 ГК регламентируют правоотношение поручительства независимо от оснований его возникновения. И правила Кодекса о поручительстве, возникшем в силу договора, в равной мере применяются к поручительству, возникшему на основании закона.
Поручительство повышает для кредитора вероятность исполнения обязательства, поскольку в случае его нарушения должником кредитор может предъявить свои требования поручителю, то есть здесь дополнительное обеспечение заключается в том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства кредитор вправе предъявить требования двум лицам – должнику и поручителю по выбору.
Недействительность основного обязательства или истечение по нему сроков исковой давности влекут соответственно недействительность поручительства и исключают возможность привлечения поручителя к ответственности.
Хотелось бы сказать про субъектный состав правоотношения поручительства. Несмотря на то, что ст. 361 ГК РФ не содержит каких-либо специальных указаний относительно возможности граждан или юридических лиц обязываться в качестве поручителей по договору поручительства, такого рода указания содержатся в иных законах.
Так, государственное или муниципальное унитарное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением поручительства (п. 4 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Выдавать поручительства вправе также государственные образования — Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования.
Договор поручительства независимо от субъектного состава сторон и суммы должен быть совершен в простой письменной форме. Условия о поручительстве могут быть оформлены как отдельным соглашением, так и включены в договор, обязательства по которому они обеспечивают.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Если иное не предусмотрено договором, поручитель несет ответственность перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.
Основное обязательство может быть обеспечено несколькими поручителями.
Поручитель вправе возражать против предъявленных к нему требований независимо от поддержки данных возражений должником.
К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
После исполнения поручителем основного обязательства кредитор обязан передать ему соответствующие документы, на основании которых поручитель может предъявить должнику регрессный иск.
2.2. Злоупотребление правом при применении поручительства.
Должник, исполнивший обязательство, обеспеченное поручительством, обязан немедленно известить об этом поручителя. В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший обязательство, вправе взыскать с кредитора неосновательно полученное либо предъявить регрессное требование к должнику. В последнем случае должник вправе взыскать с кредитора лишь неосновательно полученное.
Обязанности залогодателя
Залогодатель обязуется:
— по требованию залогодержателя незамедлительно представлять залогодержателю должным образом заверенные копии документов, подтверждающих существование, действительность, условия осуществления, размер заложенных прав и иные существенные обстоятельства в отношении заложенных прав, а незамедлительно после обращения взыскания на предмет залога — подлинники таких документов;
— совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности прав;
— не отчуждать предмет залога, не передавать его во владение, пользование третьим лицам, не обременять его каким-либо образом и не распоряжаться им без письменного согласия залогодержателя;
— не совершать действий, которые влекут прекращение прав или уменьшение их стоимости;
— принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств со стороны третьих лиц; совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности залога; сообщать залогодержателю о действиях третьих лиц против предмета залога и (или) об их притязаниях на него;
— не изменять без согласия залогодержателя юридические основания, на которых существуют права, в части объема прав, порядка и способа их осуществления, порядка и способа осуществления денежных расчетов;
— в случае возникновения спора с третьими лицами о предмете залога добросовестно выполнять свои процессуальные обязанности, включая представление доказательств, подтверждающих принадлежность предмета залога залогодателю;
— сообщить лицам, обязанным перед залогодателем по правам, о залоге прав;
— сообщать залогодержателю по его требованию сведения об изменениях, связанных с предметом залога, и иную информацию о предмете залога.
Залогодатель не имеет права зачета или удержания в отношении залогодержателя и, как правило, выражает согласие с тем, что договор обеспечивает также требования любого правопреемника кредитора по соглашению, хотя в определенных случаях возможно применение тех или иных согласовательных и (или) уведомительных процедур.
6. БИБЛИОГРАФИЯ
1. ВВЕДЕНИЕ.
Институт обеспечения исполнения обязательств, появившийся первоначально в Римском праве, также является традиционным институтом гражданского права России. Так, Гражданским кодексом РСФСР 1922 г. предусматривались такие обеспечительные меры, как поручительство и залог.
Появление указанным мер вызвано с заинтересованностью кредитора в стимулировании должника к надлежащему исполнению своей обязанности, с целью предотвращения или уменьшения неблагоприятных последствий.
Необходимость их использования объяснялась тем, что кредитор имеет существенный интерес в том, чтобы быть уверенным в исполнении обязательств, и в том, чтобы обеспечить себе установление убытков, на возмещение которых он имеет право в случае неисполнения обязательства, наконец, кредитор заинтересован в том, чтобы побудить должника к своевременному исполнению под страхом невыгодных для должника последствий в случае неисполнения или надлежащего исполнения обязательства.
В действующем Гражданском кодексе понятие раскрывается в главе 23 «Обеспечение исполнения обязательств», раздела 3-го обязательственного права (ст. 329- 381).
Действующий ГК (ст. 329 ГК РФ) допускает обеспечение исполнения обязательств следующими способами:
неустойкой,
залогом,
удержанием имущества должника,
поручительством,
банковской гарантией,
задатком.
Список является открытым, так как в ч. 1 ст. 329 установлено, что помимо перечисленных способов допускается обеспечение исполнения обязательствами также другими способами, предусмотренными законом или договором. К таким способам возможно отнести, например, применение аваля в качестве вексельного поручительства, товарная неустойка или внесение спорной суммы в депозит третьего лица.
Действующее гражданское законодательство не содержит каких-либо ограничений в выборе способов обеспечения обязательств, поэтому стороны могут применять одновременно несколько видов обеспечительных мер, например, неустойку совместно с залогом.
Под способами обеспечения исполнения обязательства подразумевается специальные меры, которые в достаточной степени гарантируют исполнение основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению.
Обеспечение обязательства оформляется соглашением, заключаемым сторонами (гарант и бенефициар). Соглашение об обеспечении исполнения обязательства является дополнительным (вторичным, акцессорным) по отношению к основному обязательству которое сохраняет силу в случае недействительности соглашения об обеспечении.
В то же время, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом, как указано в п. 3 данной статьи. Таким случаем будет обязательство, исполнение которого обеспечивается банковской гарантией. В силу ст.
370 ГК РФ, согласно которой обязательство, принятое гарантом по банковской гарантией, продолжает действовать и в случае недействительности того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство.
В настоящей работе рассматриваются такие способы обеспечения исполнения обязательств как банковская гарантия и поручительство. Выбор из всех возможных вариантов именно двух указанных способов обусловлен как их теоретической схожестью, так и наличием особенностей в применении какждого из этих способов на практике.
Основной целью способов обеспечения обязательств в целом и обязательств по предпринимательским договорам в частности является возмещение убытков кредитора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником с целью максимально снизить убытки и потери кредитора.
Но зачастую это не так-то просто сделать. Трудности заключаются в том, что нередко кредитору необходимо вычислить и доказать наличие и размер убытков, их причинную связь с нарушением договора, а это не всегда просто. Кроме того, даже имея на руках решение суда об удовлетворении своих претензий, кредитор нередко не в силах добиться от должника возмещения своих убытков вследствие отсутствия у последнего необходимых средств.
Одним из основных достоинств таких способов обеспечения обязательств как банковская гарантия и поручительство ,является то, что не создавая существенных неудобств для должника, они, тем не менее, являются эффективным инструментом, способствующим соблюдению условий заключенного договора.
С другой стороны, кредитор в случае существенных нарушений основного обязательства должником вправе погасить свои потери путем привлечения мер обеспечительного характера. Причем нередко исполнение дополнительного обязательства влечет за собой больший объем материальных потерь для должника, нежели исполнение основного обязательства.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Кто сможет стать поручителем по ипотеке?
Поручителем может выступить любой человек, который соответствует всем требованиям и предъявит полный пакет документов. На практике поручителями являются близкие люди, поскольку сложно найти кого-то постороннего, кто согласится выплачивать кредит, если этого не сможет делать заемщик.
Чтобы получить одобрение по ипотеке, нужно соответствовать всем требованиям. Изучив требования во всех крупных банков, можно понять, что главное отличие – это возраст заемщика.
Стандартные требования:
- Минимальный возраст на момент подписания договора: от 18 лет или 21 года.
- Максимальный возраст: до 70 лет, на дату последнего взноса по договору.
- Регистрация: постоянная, на территории России.
- Трудовой стаж: не менее 3 месяцев на текущем месте работы и не менее 6 месяцев общего трудового стажа.
- Занятость: официальная, по трудовому договору.
- Кредитная история: положительная, неприемлема закредитованность.
Если все требования выполнены, то следует подготовить документы.
Банки запрашивают:
- паспорт;
- второй документ для подтверждения личности: СНИЛС, водительское или пенсионное удостоверение и т.д.;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
- справку о доходах.
Что касается гражданства, то многие банки готовы выдавать кредиты и иностранцам, которые для этого должны иметь вид на жительство или иные документы, подтверждающие законное проживание на территории России.
Обратите внимание! На практике банки отказывают в поручительстве, если у заявителя есть непогашенный кредит или займ. При этом не так уровень дохода и какая кредитная история. Поэтому, привлекая поручителя, лучше искать родственника, который не обременен кредитами. В этом случае шансы получить одобрение возрастают.
Чем принципиально отличается поручитель от созаемщика при ипотеке
В случае оформления крупных кредитов, банки используют практику привлечения созаемщиков и поручителей. Представителей этих категорий связывает многое:
- участие в оформлении кредита;
- наличие всех данных (ФИО, паспорт и т.д.) в банковском договоре;
- необходимость лично ставить подпись на всех кредитных документах.
Но есть и существенные отличия:
- Родство. Как правило, созаемщиком может выступать только родственник получателя займа, а поручителем могут выступать посторонние лица, в том числе и юридические организации.
- Выгода. Созаемщик в отличие от поручителя является сополучателем заемных средств. То есть он, вместе с титульным заемщиком будет тратить деньги банка на личные цели и, в последствии, не имеет возможность вернуть деньги за оплату ипотеки через суд, если он её совершал вместо основного заемщика.
- Ответственность. Созаемщик всегда несет солидарную ответственность, полностью разделяя финансовое бремя основного получателя платежа. Гарант же, в зависимости от условий договора, может нести лишь частичную ответственность, вступая в «игру» после официального признания неплатежеспособности заемщика.
- Платежеспособность. Доход созаемщика учитывается при расчете максимальной суммы ипотеки. Поручитель, как правило, просто является гарантом возврата кредита и на размер одобренной ипотеки не влияет.
Что должен делать поручитель при банкротстве
Инициация процедуры признания несостоятельности проводится на общих основаниях. Нужно:
- составить заявление и подать его в арбитражный суд;
- оплатить государственную пошлину;
- составить список лиц, которым вы должны деньги, с указанием сумм;
- подготовить документы на имеющееся имущество, если в собственности ничего нет, — взять соответствующую справку;
- взять банковскую выписку о состоянии депозитного, текущего счета, если они есть;
- если в течение 3 последних лет до даты подачи заявления вы продавали какое-либо имущество, нужно предоставить суду все документы, связанные с этими сделками.
Если у ручающегося за должника все же есть имущество, и оно будет реализовано в счет погашения долговых обязательств, то гарант в дальнейшем может истребовать всю сумму с должника. Но при условии, что последний не признан несостоятельным.