Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Можно ли продать муниципальное жильё с долгами по ЖКХ
Существует несколько способов продажи муниципальной квартиры без приватизации, когда нет денег на оплату ЖКУ.
- Составление договора задатка. Переданные покупателем деньги уходят на оплату долгов, а затем проводится процедура приватизации, после чего квартиру можно продавать.
- Вселение нового нанимателя. В этом случае лицевой счёт переводится на покупателя, а сумма задолженности вычитается из стоимости квартиры. Покупатель самостоятельно оплачивает долги продавца по предварительной договорённости.
- Обмен с доплатой. Если произошел обмен квартирами с доплатой, долги также могут быть погашены средствами, переданными в качестве доплаты. Однако здесь следует обратить внимание на юридические аспекты: договор задатка, заключённый с нанимателем, а не с собственником жилья, не имеет юридической силы. Поэтому покупатель рискует остаться без денег после передачи их продавцу для погашения долгов.
Кому перейдут права на неприватизированную квартиру после смерти собственника
После смерти собственника неприватизированной квартиры возникают вопросы о том, кому перейдут права на эту квартиру. Здесь важно учитывать правила, нормы и нюансы, которые регулируют наследование неприватизированного жилья.
В первую очередь, необходимо понять, что такое неприватизированная квартира. Это квартира, которая находится в муниципальной собственности и не была приватизирована в рамках государственной программы. Права на неприватизированную квартиру у собственника ограничены, он не имеет права на продажу данного жилья без согласия муниципалитета.
В случае смерти собственника неприватизированной квартиры, его права и обязанности переходят на наследников. При наличии завещания, в котором указаны наследники, права на квартиру получают указанные в нем лица. Если завещания нет, квартира наследуется по закону.
В соответствии с законодательством России, порядок наследования неприватизированного жилья предусматривает следующие нормы:
- Если собственником квартиры является один человек, то его права и обязанности автоматически переходят на законных наследников: супругу, детей, внуков, родителей и др.
- Если собственником квартиры является супружеская пара, то при смерти одного из супругов его доля в квартире переходит на другого супруга. При смерти обоих супругов доля в квартире переходит на их законных наследников.
- Если у собственника нет законных наследников, его доля в квартире переходит на наследование по завещанию или наследование по закону.
Все наследники неприватизированного жилья имеют право на долю в квартире, которая зависит от доли наследственного имущества. В случае, если собственник оставил двоих наследников, каждому из них придется принадлежать 50% доли в квартире. При наличии трех наследников каждый получит по трети, и т.д.
Таким образом, права на неприватизированную квартиру после смерти собственника переходят на его наследников. Это следует учитывать при продаже неприватизированного жилья, так как для законной продажи квартиры необходимо учесть права и интересы всех наследников. В случае наличия споров или несогласия наследников, возможно потребуется судебное разбирательство.
Важно отметить, что процесс наследования неприватизированного жилья имеет свои особенности и требует аккуратного подхода. Для решения всех вопросов и оформления прав на наследуемую квартиру рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на наследственном праве.
Особенности продажи неприватизированного жилья
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.
- Обретение статуса нежилого помещения
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Какие потребуются документы?
Законная продажа неприватизированной квартиры, которую сразу же приватизирует покупатель, требует обращения в администрацию муниципального округа с соответствующим заявлением. На его рассмотрение отводится месяц. При положительном решении еще 30 дней потребуется на оформление документов в Росреестре.
Еще одним вариантом того, как можно продать государственную квартиру – приватизировать ее самостоятельно. Для этого вам нужно подать в МФЦ следующие документы:
- заявление на приватизацию;
- паспорт заявителя и всех членов семьи старше 14 лет;
- свидетельство о рождении детей до 14 лет;
- договор соцнайма;
- ордер на вселение и выписку из домовой книги;
- технический паспорт;
- выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;
справку о том, что вы не использовали свое право на приватизацию, предоставленное государством.
При этом следует обратить внимание на некоторые особенности или моменты, которые будут нужны при осуществлении безопасных сделок:
- Оплата налога с дохода от сделки по ДКП составляет в размере 13%. Она обязательна.
- Мошенничество со стороны агентов. Продажа неприватизированной квартиры через агентство предполагает наличие посредника, который может оказаться аферистом. Во избежание таких инцидентов, следует обращаться только в проверенные фирмы, имеющие хорошую репутацию и хорошие отзывы.
- При «буферном» исполнении сделки интересы приобретателя утрачиваются. Есть риск, что он так и останется жильцом, а не собственником. Но это минус для тех лиц, которые уже использовали своё право на приватизирование жилого объекта.
- Есть риск судебных разбирательств, если кто-то из сторон захочет выяснить, действительна ли сделка по закону. Есть случаи, когда вышеописанные схемы сделок признавались судебной инстанцией, как мнимые, ничтожные.
- Когда отдается задаток, то сторонам лучше оформить предварительный ДКП (в дополнение к расписке), где будет освещена обязанность покупателя приобрести квартиру в любом случае.
Оформление квартиры под её приватизацию обычно занимает около месяца времени. Это одно из препятствий, которое останавливает квартиросъемщиков от того, чтобы пройти все этапы, чтобы жилье перешло в полную собственность к жильцам (или одному жильцу). Поэтому схемы предварительной приватизации могут не практиковаться. В таких случаях возможен вариант продажи неприватизированного жилого объекта одновременно с проведением процедуры приватизации.
Для того чтобы обезопасить себя максимально при покупке любой недвижимости, стоит у продавца обязательно в рамках проверки запросить следующее:
- Наличие свидетельства о государственной регистрации прав и прочих правоустанавливающих документов (например, подтверждение купли-продажи или дарения, наследования, приватизации и прочее).
- Предоставление выписки из ЕГРП.
- Наличие выписки из домовой книги по поводу отсутствия зарегистрированных жильцов. Таковую можно всегда получить в любом МФЦ. Эта бумага подтверждает то, что все граждане, которые проживали ранее в квартире, были сняты с учета.
- Справка о наличии задолженности из МФЦ по коммунальным платежам.
- Бумага из психоневрологического и наркологического диспансера.
Как узнать, кто собственник квартиры? С помощью документа из ЕГРП покупатели могут узнать о том, в действительности ли продавец выступает владельцем квартиры. При этом можно заказывать обычную выписку или расширенный ее вариант. Во втором случае кроме фамилии и имени предоставляют сведения о правоустанавливающей документации либо отражают историю квартиры со дня первой записи о ней в государственном реестре. Таким образом, подобный документ даст возможность понять, кто именно был владельцем рассматриваемой квартиры ранее и как она часто прежде продавалась.
Продажа не приватизированной муниципальной собственности
Есть ряд квартир, которые по документам принадлежат к разнообразным территориально-административным образованиям. Жильцы пользуются подобной недвижимостью согласно договорам социального найма. Они не могут продать такое жилье, но имеют полное юридическое право на улучшение жилищных условий.
Такую муниципальную квартиру можно реализовать путем прямого обмена на любое приватизированное жилье, независимо от его места нахождения. Поэтому таким правом можно распорядиться по-своему, воспользовавшись несложной популярной схемой.
Весь процесс можно разделить на несколько этапов:
— размещение объявления о продаже в СМИ, ожидание предложений от покупателей или обращение за помощью в агентство недвижимости, где и подыщут подходящего клиента;
— подача заявления на обмен в специальные государственные органы – потребуется пакет стандартных документов: технический паспорт, договор аренды, копии паспорта и идентификационного кода;
— поиск «буферного» приватизированного жилья для обмена – это любая неликвидная жилплощадь, чаще всего для таких целей выбирают загородные объекты. При обращении в агентства недвижимости можно рассчитывать на то, что там предложат на выбор несколько уже готовых вариантов, имеющих всю необходимую документацию для продажи;
— после разрешения государственных органов власти на обмен совершается сама сделка. Клиент покупает «подставное» жилье, происходит обмен, а выкупленный «буфер» сдается обратно в агентство.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.
Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?
Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:
- достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
- сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
- непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.
При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:
- возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
- наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
- при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.
Если продавцы не хотят сами заниматься приватизацией, можно скинуть это на плечи покупателей или его представителя. Продавцы оформляют доверенность на покупателя, тот занимается приватизацией и по итогу проводится сделка купли-продажи. Таким способом можно подороже продать квартиру, потому что не надо будет получать разрешение на прописку человека и менять нанимателя. Квартиру легче приватизировать на «старого» нанимателя, который давно в ней проживает.
После приватизации подписываем договор купли-продажи и подаем его на оформление сделки.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Перечень документов, необходимых для успешной продажи
Для продажи неприватизированной квартиры необходимо выполнить определенные правила и предоставить определенные документы. Владельцу неприватизированной квартиры важно быть в курсе всех норм и правил, чтобы успешно провести процесс продажи. Вот перечень документов, которые нужно предоставить при продаже неприватизированной квартиры:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру.
- Договор аренды или договор найма квартиры.
- Справка о размере арендной платы или платы за найм.
- Решение о неприватизации квартиры.
- Свидетельство о смерти собственника квартиры.
- Завещание или свидетельство о праве наследования.
- Свидетельство о регистрации по месту жительства.
- Справка о несостоятельности (если имеется).
Это лишь общий перечень необходимых документов, и конкретный список может варьироваться в зависимости от обстоятельств и требований местных органов власти. Но имея все необходимые документы в наличии, продажа неприватизированной квартиры будет проходить успешно и без проблем.