Как получить налоговый вычет по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить налоговый вычет по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.

Ограничения по зарплате

Налоговый вычет — это сумма возврата уплаченного вами НДФЛ, которую работодатель автоматически вычитает и переводит в налоговую.

Например, вы решили получить возврат процентов по ипотеке за прошлый год. В итоге вам вернут сумму, которая будет положена из расчета 13% от суммы выплаченных процентов банку за указанный период, но не более суммы уплаченных налогов в указанном году.

Пример: ваш годовой доход до налогообложения составил 720 000 рублей (зарплата — в среднем по 60 000 в месяц). С этой суммы вы заплатили НДФЛ 13% в размере 93 600 рублей. Соответственно, в 2022 году вы сможете получить вычет до 93 600 рублей.

Узнать, какая сумма вам полагается за определенный год, можно из справки 2-НДФЛ, которая по вашему запросу предоставляется работодателем в любой момент.

Как рассчитать сумму вычета по процентам

Предположим, что гражданин Иванов Иван Иванович 31.12.2013 года стал собственником квартиры. В договоре указана стоимость 6 млн. рублей. Так как собственных средств не хватало, в банке был получен кредит на 5 млн. рублей. Ежегодно в качестве процентов предстоит выплатить 200 тыс. рублей. За период действия договора — 5 млн. рублей. Соответственно, из бюджета ему перечислят не более 650 тысяч рублей.

Доход заемщика — 70 тыс. рублей в месяц. Налоговые льготы не полагаются. НДФЛ за 2014 год составил 109,2 тыс. рублей. В 2015 году гражданин Иванов обязан получить у работодателя 2-НДФЛ, собрать документы и обращаться в ФНС по месту регистрации. Если камеральная проверка подтвердит подлинность предоставленных справок, заемщику вернут излишне уплаченные деньги. В следующем году процедура повторится. И так, пока 650 тыс. рублей не будут выплачены полностью.

Если предположить, что в 2015 году гражданин Иванов не работал, либо его доход был незначительным, он может не тратить время на оформление вычета и дождаться окончания следующего налогового периода.

Как рассчитать вычет и налог к возврату?

Возврат уменьшает базу налогообложения — сумму, с которой происходит удержание налога. Сумма вычета может быть до 13 % от реально уплаченных процентов. Например, если вы оплатили в пользу банка проценты по ипотеке на 10 тыс. руб., вычет составит 1 300 руб.

Одновременно с этим вам не смогут выплатить больше той суммы, что была перечислена в виде налогов. К примеру, вами было перечислено за 2019 г. 10 тыс. руб. – проценты по ипотеке. 13 % от этой суммы — 1 300 руб. Вы получите 1 300 руб. в случае, если перечислили (удержал из зарплаты работодатель) за 2019 г. 1 300 руб. НДФЛ. Если за 2019 г. в бюджет с вашей з/п поступило лишь 1 000 руб. подоходного налога, вам вернут по результатам 2019 г. также 1 000 руб. 300 руб. перенесутся на следующий год.

Внимание! Вычет по ипотечным процентам может переноситься на следующие годы.

Как получить максимальную компенсацию?

Наше налоговое законодательство позволяет вернуть с покупки квартиры достаточно крупную сумму – 1,3 млн рублей. Сделать это можно при соблюдении ряда условий.

Для получения такой компенсации необходимо быть в браке и покупать квартиру в ипотеку. Тогда каждый из супругов будет вправе получить по две компенсации: основной налоговый вычет и возврат части процентов. Напомним, что с покупки недвижимости вернуть можно не больше 260 тыс. рублей, а с уплаченных процентов – до 390 тыс. рублей. Разберем на примере:

Семья, в которой оба супруга официально работают и платят НДФЛ, берет в ипотеку квартиру за 12 млн рублей. Оба супруга получат максимальный размер вычета, то есть по 650 тыс. рублей (390 тыс. рублей + 260 тыс. рублей). Таким образом семья два раза вернет по 650 тыс. рублей, их сумма и составляет 1,3 млн рублей.

Запомнить про имущественный вычет на приобретение жилья в ипотеку в 2023 году

• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ вправе учесть расходы на покупку/строительство недвижимости, а также на погашение процентов по кредиту в составе имущественного налогового вычета.
• Один человек может вернуть до 650 тыс. рублей на покупку квартиры в ипотеку. Для супругов сумма удваивается и достигает 1,3 млн рублей.
• Налоговый вычет за отчетный год не может превышать сумму налогооблагаемого дохода, полученного в том же году.
• Вычет на проценты за пользование заемными средствами предоставляется при условии, что в договоре четко указано назначение средств — на покупку конкретного жилья.
• Налоговый вычет на проценты по жилищному кредиту положен только на сумму фактических выплат. Расходы должны подтверждаться справкой из банка.
• До 1 января 2014 года размер налогового вычета по процентам по ипотеке не ограничен по сумме — в него включаются все фактические выплаты. Основной и процентный вычет предоставляется по одному и тому же объекту жилья. То есть, ипотека — покупка жилья по этой ипотеке — вычет.
• С 1 января 2014 года лимит вычета на проценты по жилищным кредитам установлен на уровне 3 млн рублей. Вычеты на покупку жилья и на проценты по кредиту не привязаны к одному объекту недвижимости. По основному имущественному вычету (2 млн рублей) можно дополучить остатки при покупке следующего жилья.
• Налоговый вычет по процентам по ипотеке предоставляется только на один объект недвижимости.
• Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не ограничен сроками. Его можно получать до тех пор, пока не будет исчерпан законный или личный лимит.
• Налогоплательщик имеет право на возврат НДФЛ с процентов по ипотеке, уплаченных до получения права собственности, но после оформления акта приема-передачи, а с 2022 года и регистрации жилья в Росреестре.
• Рефинансирование кредита не лишает налогоплательщика права на получение налогового вычета по процентам по ипотеке.

Определение суммы налогового вычета при покупке квартиры для супругов

Если брак официально зарегистрирован до покупки недвижимости, то оба супруга вправе получить имущественный вычет. В зависимости от вида собственности на квартиру сумма налогового вычета распределяется следующим образом:

1. Общая долевая собственность — пропорционально доле в стоимости покупки. Например, квартира была куплена за 6 млн руб. супругами в долях: муж 1/6 и жена 5/6. Потенциально у каждого имеется льгота в размере 2 млн руб., однако по факту совершения сделки сумма налогового вычета при покупке квартиры составит:

• для мужа —1 млн руб. (6 млн руб. * 1/6),
• для жены — 2 млн руб. (6 млн руб. * 5/6, но не более 2 млн руб.).

Пример расчета суммы НДФЛ к возврату

Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.

При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.

Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.

Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.

Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.

Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.

В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:

1. Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
2. При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
3. Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
4. Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.

Изменения правил в 2014 году

Компенсация по недвижимости, купленной до 2014 года, оформлялся исходя из стоимости недвижимости, без привязки к собственнику, который выплачивает сбор. Получить компенсацию при приобретении жилья можно было 1 раз.

Процедура возвращения части денег за покупку жилья после 2014 года несколько отличается. Так, каждый собственник жилья имеет право получить 13% от лимита по своей доле платежа, которая не должна превышать 2 млн.

С января 2014 года в регулировании налоговых вычетов произошли серьезные изменения. До этого момента граждане подавали прошение на выплату только 1 раз на сумму в 2 млн рублей. Вычет делился на всех собственников, то есть муж и жена не могли отдельно друг от друга вернуть затраты. Это существенно ограничивало права собственников. Особенно в случае, если стоимость купленного жилья существенно ниже озвученных 2 млн рублей. На практике закон работал следующим образом.

Семья приобрела недвижимость на сумму в 1 млн рублей. Оба супруга официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют 13% от своих доходов. Подать декларацию на возмещение расходов они могут только 1 раз на уплаченную сумму, то есть на 1 млн рублей. В итоге семья получала на руки 130 000 руб.. Если в дальнейшем супруги приобретали новую более дорогостоящую недвижимость, то реализовать свое право на оставшийся миллион из полагающихся двух они уже не смогут.

В 2014 году законодательство претерпело изменения и правила осуществления выплат изменились. Согласно нововведению, семья, оформившая в собственность купленное жилье после 1 января 2014 года, имеет право подавать на налоговую компенсацию на него и купленные в последствии квартиры до получения максимальной выплаты. Пример ситуации приведен ниже.

Семья приобрела после 01.01.2014 недвижимость на сумму 1 млн рублей. Оба супруга реализовали свое право на налоговый вычет, подав документы на компенсацию в равных долях. Каждый получил возмещение, начисленное на сумму в 500 000 рублей – 65 000 рублей. Через 3 года семья улучшила свои жилищные условия и приобрела новую квартиру стоимостью 3 млн рублей. Муж и жена вновь подали декларацию в равных долях на оставшийся миллион и получили по 65 000 рублей каждый.

Изменение законодательства были восприняты гражданами положительно, так как реальный размер выплаты существенно увеличился.

Что будет с неограниченным вычетом на проценты

Как уже говорилось, человек, купивший квартиру в ипотеку до 2014 года, может получить налоговый вычет на всю сумму процентов, заплаченных за весь период погашения жилищного кредита. Если, например, в виде процентов заёмщик заплатит 10 млн руб., то бюджет вернёт ему 1,3 млн руб.

А вот для тех, кто купил жильё в ипотеку в 2014 году и позднее размер вычета по процентам ограничен 3 миллионами.

В связи со всем вышеизложенным возникает вопрос: если человек получил ипотеку до 2014 года, но перекредитовал её в 2014 году или позднее, то он сможет получать вычет на сумму процентов по новому кредиту без ограничений или на него будут распространяться ограничения (3 млн), введённые после 1 января 2014 года?

В Управлении ФНС по Свердловской области пояснили, что «на договор рефинансирования, заключенный после 1 января.2014 года, будет распространяться ограничение по предоставлению вычета в размере 3 млн руб.».

То есть, заёмщик, оформивший ипотеку до 2014 года и позже рефинансировавший её, может потерять часть налогового вычета. Однако, несложно посчитать, что выгода от снижения ставки практически во всех случаях перекроет размер потери на налоговом вычете. Например некий заёмщик взял в 2013 году кредит под 12%. На сегодняшний день непогашенный остаток по его кредиту составляет 5 млн руб., а оставшийся срок платежа – 10 лет. В виде процентов за эти 10 лет он заплатит 3,61 млн руб. но вернёт себе в виде вычета 0,47 млн.То есть за указанные годы переплата по кредиту составит 3,14 млн руб.

Если наш заёмщик перекредитует сегодня свою ипотеку под 10% (без изменения срока кредита), то за те же оставшиеся 10 лет он в виде процентов заплатит 2,93 млн руб. В виде налогового вычета по процентам он получит 0,39 млн. Соответственно, при рефинансировании за указанные годы переплата по кредиту составит 2,54 млн руб. Выгода от рефинансирования налицо.

Если при рефинансировании увеличена сумма кредита

Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».

На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Под этим понятием специалисты понимают:

• сумму, уменьшающую размер дохода;
• возврат части ранее уплаченного НДФЛ, например, при покупке жилья, дорогостоящем лечении, образовательных трат и т.п.

Один из таких возвратов — имущественный: на него гражданин получает право, когда приобретает жильё в ипотеку деньги вне зависимости от её дальнейших рефинансирований. При перекредитовании такой ссуды россиянин может оформить возврат следующих налогов:

1. От денег, потраченных на покупку квартиры и некоторые расходы, перечень которых можно найти в ст. 220 НК РФ.
2. С выплаченных процентов. Целевое назначение кредита очень важно: если налогоплательщик использовал для приобретения дома потребительский кредит или кредитную карту, то вернуть часть процентов нельзя.

Какие документы потребуется предоставить?

Чтобы получить вычет нужно предоставить в налоговую или по месту работы определенный пакет документов. Фискальные органы должны убедиться в том, что кредитная задолженность была сначала закрыта, а потом открыта в новом банке на новых условиях.

От заемщика потребуется:

• заявление на получение вычета;
• копия паспорта;
• договор купли-продажи на недвижимость;
• справка 2-НДФЛ;
• документы, подтверждающие переоформление залога;
• расписка по поводу оплаты;
• сведения из банка о сумме начисленных процентов;
• копия договора кредитования;
• справку от первоначального кредитора о погашении кредита;
• договор рефинансирования.

Если вычет оформляется по месту работы, то заемщик сначала подает документы в налоговую и получает официальное уведомление о том, что он вправе получить вычет. После этого можно обращаться в свою бухгалтерию и зарплату без удержания налога на доходы можно будет получить уже в следующем месяце.

Если при рефинансировании увеличена сумма кредита

Нередко финансовые учреждения при перекредитовании займа предлагают увеличить размер займа. Так, при рефинансировании, заемщик может получить дополнительный кредит. Вопрос об оформлении налогового вычета после рефинансирования ипотеки при получении дополнительных средств актуален.

Дело в том, что данные деньги не предназначены для погашения обязательств, которые были взяты ранее. В связи с этим такой кредит не подпадает под нормы выдачи части уплаченных налогов, которые указаны в НК РФ.

Однако в данной ситуации вернуть деньги все же можно, если выполнить некоторые условия. Так, в новом договоре о кредитовании должно быть прописано, что рефинансирование связано с закрытием первичного ипотечного кредита, при этом присутствуют ссылки на первое соглашение. В справке о выплаченных процентах должна выделяться сумма выплаченных средств, которая не превышает размер незакрытого остатка по первому договору.

Когда теряется право на возврат

Возможны несколько вариантов:

• Невозможно вернуть вычет при уплате процентов по ипотеке, если ее оформляет ИП, не выплачивающий государству 13 % НДФЛ.

• При покупке жилья у близких родственников.

• Если официальных доходов нет последние три года.

• Если недвижимость не попадает под категорию жилой.

• Если недвижимость расположена не на территории РФ или гражданин не имеет гражданства РФ.

• При покупке недвижимости за счет денег работодателя.

• Если жилье было полностью приобретено за счет государственной субсидии.

Ипотечное кредитование для многих является единственным шансом купить собственное жилье. Кредит выдается на много лет вперед, и при подаче заявления заемщики тщательно сравнивают условия предоставления ипотеки. Однако это не гарантирует того, что займ и через какое-то время останется самым выгодным. Рефинансирование позволяет гибко реагировать на новые банковские предложения, переоформлять займы, пользоваться более низкими кредитными ставками и оптимизировать свои расходы.

Рефинансирование не лишает заемщика права на налоговый вычет с уплаченных за пользование кредитом процентов. Следует лишь быть внимательным при оформлении нового договора и убедиться, что в нем ясно прописана цель кредита и есть сведения о предыдущем кредитном договоре. Также можно вернуть уплаченный НДФЛ и при повторном рефинансировании (то есть при третьем переоформлении кредита на один и тот же объект).

В налоговом кодексе нет ограничений по количеству рефинансирующих кредитов, поэтому заемщик может переоформлять свой займ несколько раз и по-прежнему претендовать на получение имущественного налогового вычета.

Похожие записи:

• Оформление и получение гражданства Черногории в 2023 году
• Порядок предоставления больничного по уходу за больным родственником
• Минфин разрешил принимать посадочные талоны без штампа