Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредитный договор Сбера: на что обратить внимание при оформлении ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед подписанием бумаг стороны ипотечного договора получают достаточно времени для ознакомления со всеми документами. Банк проверяет легитимность прав продавца квартиры, кредитоспособность и благонадежность заемщика. Покупатель ипотеки должен внимательно изучить договор.
Что должно быть указано в ипотечном договоре
В девятой статье 102-Ф3 «Oб ипoтeкe» прописаны все необходимые пункты, которые должны быть указаны в договоре, а именно:
- данные о кредиторе и заёмщике;
- предмет ипотеки — полное описание, наименование и расположение объекта недвижимости. По этой характеристике должно быть чётко понятно, о чём именно идёт речь. Если предметом выступает квартира, в договоре важно прописать адрес, площадь и количество комнат;
- сумма займа, процентная ставка и размер ежемесячного платежа;
- сроки погашения кредита;
- стоимость имущества, оставляемого под залог, в денежном эквиваленте;
- условия обращения с залогом;
- закладная — ценная бумага, подтверждающая права заёмщика;
- обязательства заёмщика и сроки их исполнения.
На что обратить внимание перед подписанием договора?
Чек-лист по чтению ипотечного договора:
- тип платежа — аннуитетный или дифференцированный;
- ставка фиксированная или плавающая;
- оставил ли банк за собой право изменять условия договора в одностороннем порядке;
- каковы условия расторжения договора, что считается форс мажорными обстоятельствами;
- условия досрочного погашения, взимается ли при этом штраф или комиссия;
- пени, штрафы и расторжение договора со стороны банка при просрочке.
Обратите внимание: В 2023 году не принято печатать важные условия мелким шрифтом, поэтому читать придется все от первой до последней страницы, а не только сноски и комментарии внизу страницы. На сайте банка, как правило, можно найти типовой бланк договора.
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Основные условия договора
Выше уже упоминалось, что покупка квартиры в ипотеку предусматривает оформление специального соглашения. Этот договор должен содержать в себе необходимые условия и пункты, иначе его признают недействительным. В договоре обязательно присутствуют:
- шапка документа;
- информация обо всех сторонах соглашения;
- предмет договора;
- паспортные сведения участников, их адреса и ИНН.
Кроме того, в договоре указываются исчерпывающие сведения об актах, подтверждающих, что продавец выступает собственником квартиры. Договор также должен содержать подробную характеристику предмета сделки:
- суммарную квадратуру;
- точное местонахождение;
- наличие коммунальных долгов или кредитов;
- цену недвижимости.
Существуют дополнительные пункты договора, например, список людей, планирующих проживать в квартире. Ещё в договоре стоит указать данные о состоянии квартиры, главные особенности планировки, информацию о сделанном ремонте и о наличии мебели. Можно приложить к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Основные нюансы и возможные ошибки
Перед тем, как заверить договор покупки квартиры по ипотеке, стоит узнать ряд важнейших аспектов. Нужно обратить внимание на прописанную в договоре стоимость и ознакомиться с условиями ставки по ипотеке. В ипотечном договоре желательно предусмотреть следующие моменты:
- Стандартные процедуры расчетов. Сразу нужно договориться, кто будет оплачивать дополнительные затраты по договору ипотеки. Это обусловлено тем, что в ряде финансовых организаций могут быть комиссии на осуществление операций.
- Необходимо акцентировать внимание на сроках вручения ключей от ипотечной квартиры. Дату фактического получения квартиры необходимо обговорить и зафиксировать на страницах договора. Если на момент покупки жилья там зарегистрированы другие лица, следует прописать в договоре точный срок их снятия с регистрации.
- Необходимо внимательно проверять всю информацию договора покупки квартиры в ипотеку. Если будут ошибки, государственный регистратор откажется поставить подписи на договоре. По словам экспертов, ипотечный договор нужно внимательно просматривать несколько раз, ведь информация, поданная банком в договоре, часто прописана мелким шрифтом.
Договор ипотеки может содержать и профессиональные юридические слова, значение которых многим неизвестно. Эту информацию стоит спросить у юристов. Да и помнить, что расторгнуть сделку после подписания договора практически нельзя, если, конечно, суд не нашел нарушений законодательства в договоре.
Проверка недвижимости перед тем, как брать ипотеку, – это важный процесс. У покупателя могут отобрать квартиру по следующим причинам:
- если есть наследники, имеющие долю в квартире;
- согласно с судебному решению по долгам продавца;
- если приватизация прошла без участия детей и других лиц, имеющих право на недвижимость;
- если дом аварийный и подлежит сносу (собственник может получить жильё в другом районе).
Чтобы не столкнуться с этими обстоятельствами, квартира должна быть тщательно проверена. Эта обязанность полностью возлагается на кредитную организацию, ведь именно является фактическим покупателем недвижимости.
Несколько дней финансовое учреждение проверяет жилплощадь, зачет чего заёмщику предоставляются гарантии, что жильё не дефектное. Если квартира покупается без обращения в банк, сведения о ней придется собирать самостоятельно.
Этапы оформления ипотеки
Решение получения ипотечного кредита не рождается на пустом месте и, как правило, продиктовано необходимостью расширения или переезда от родителей/со съемной квартиры. В любом случае этот шаг должен быть обдуман и взвешен. Процесс получения жилищного кредита можно условно разделить на несколько этапов.
-
Анализ банковских программ и выбор банка
Прежде чем подавать заявку, необходимо провести тщательный мониторинг актуальных банковских предложений и доступных льгот. От этого напрямую зависят условия кредитования, величина переплаты и удобство погашения ипотеки после сделки. Профессионалы рекомендуют провести самостоятельные расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Сервис позволит оценить финансовые возможности и понять, каким должен быть ежемесячный платеж и сумма кредита для комфортного выполнения долговых обязательств.
Многие заемщики выбирают банк, ориентируясь только на процентные ставки. Это ошибочный подход, который зачастую не несет за собой выгоды. Специалисты рекомендуют рассматривать в качестве кредиторов учреждения, где открыт счет или карта, на которую поступает заработная плата. Как правило, для зарплатных клиентов они предоставляют более мягкие условия и предлагают специальные продукты. Немаловажное значение играет участие банка в государственных программах поддержки граждан.
-
Подача заявки
Как только заемщик определился с выбором кредитора, он может приступать к заполнению заявления. Сделать запрос можно на сайте банка, указав контактные данные, цель кредитования и регион, в котором планируется покупка недвижимости. В течение короткого времени (в Росбанк Дом предварительное одобрение занимает 10 минут) с кредитополучателем свяжется менеджер для уточнения деталей. Он объяснит дальнейшие действия до и после сделки по ипотеке. При необходимости банк вправе запросить дополнительные документы для вынесения окончательного решения.
-
Подбор жилья и подготовка пакета документов
Рекомендуется заранее определиться с типом недвижимости и уточнить требования банка к объекту. Иногда кредитор может предложить выбрать квартиру или дом у аккредитованного застройщика, которому доверяет. В этом случае клиент может не тратить время на поиск и получает кредит со сниженной процентной ставкой. Пакет документов по недвижимости, который включает в себя выписку из ЕГРН и домовой книги, технический паспорт, оценку объекта, необходимо повторно согласовать с банком. Одно из обязательных условий — оформление полиса страхования жилья. Получение страховки жизни и права собственности является обязательным.
-
Договор с банковской организацией и продавцом
Заемщик заключает договор с банком, который в соответствии с соглашением перечисляет необходимую сумму продавцу. Обеспечением кредита становится объект недвижимости, передающийся в залог кредитору (закладная хранится в банковской организации на протяжении всего периода кредитования). С продавцом квартиры или дома заключается договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. Что происходит после сделки по ипотеке? На основании договора купли-продажи в дальнейшем будет зарегистрировано право собственности.
-
Регистрация права собственности
Мелким шрифтом: 5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать
Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.
Для многих ипотечные договоры, как и приобретаемые вместе с ними обязательства, стали обычным явлением. Однако ипотечный договор имеет свои особенности, и изучив их, вы сможете выбрать более выгодные для себя условия. Рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание перед подписанием договора.
1. Обязательства заемщика
Хорошо изучите все пункты, которые описывают ваши обязанности по договору. Если что-то вам не понятно, то попросите юристов объяснить эти пункты и оценить риски, связанные с их неисполнением.
На практике, например, заемщики часто не придают значения пункту, который обязывает уведомлять банк о значимых изменениях в их жизни. Так, если у вас изменились финансовые условия, стоит сразу сообщить об этом в кредитную организацию. Иначе при необходимости рефинансировать задолженность по причине изменившегося финансового положения вам могут отказать и даже наложить штрафные санкции за то, что вы сразу не сообщили о таких изменениях.
Обращайте внимание на сроки исполнения обязательств, а также в каком виде вы должны их исполнять. Например, если речь об уведомлении, то должно ли оно направляться в письменном виде, и т. д. Лучше всего выписать все сроки, чтобы имелась таблица, по которой можно быстро сориентироваться, сколько времени у вас есть и что именно вам необходимо сделать.
2. Финансовые расходы
Банки часто включают в договор разного рода дополнительные услуги, за которые вам придется дополнительно платить. Потребуйте у сотрудников банка распечатку со всеми дополнительными расходами. Посчитайте, какая сумма выходит, подумайте, является ли она для вас приемлемой, спросите, есть ли возможность сократить расходы.
Особое внимание обратите на пункты, которые предусматривают комиссии за обслуживание счетов. Центральный банк РФ запретил банкам устанавливать отдельные комиссии за обслуживание счета при заключении ипотечного договора.
АИЖК в свою очередь запрещает банкам включать в ипотечный договор так называемые скрытые платежи. Например, речь идет о юридическом сопровождении сделки, от которого нельзя отказаться, — оплата производится либо напрямую кредитной организации, либо аффилированному юридическому лицу. Если вы сталкиваетесь с такими нарушениями, то можете пожаловаться на банк в регулятор.
3. Страховые услуги
Отдельно стоит отметить услуги страхования, которые часто на практике навязываются гражданам при заключении ипотечного договора. Вы обязаны застраховать только предмет залога, нет никаких положений в российском законодательстве, которые обязывали бы вас страховать к этому еще и жизнь, и здоровье.
Раньше банки повсеместно ставили возможность заключения договора от оформления страхования жизни — такая практика была признана неправомерной, однако с ней до сих пор можно столкнуться. Стоит помнить: даже если вам навязали дополнительное страхование жизни, вы может от него отказаться в течение пяти дней.
4. Досрочное погашение кредита
Обратите особое внимание на положения договора, устанавливающие последствия досрочного погашения кредита. Во-первых, само наличие такого пункта. Правда, ст. 810 Гражданского кодекса прямо говорит о том, что заемщик имеет право на досрочное погашение, поэтому отсутствие данного пункта в договоре не может быть преградой для реализации вашего права. Имейте в виду, что статья обязует заемщика уведомить об этом кредитную организацию не менее чем за 30 дней до погашения долга.
Во-вторых, внимательно изучите порядок погашения, сроки и прочие условия. ГК оставляет это на выбор кредитной организации, поэтому стоит сразу изучить все положения, регулирующие такие моменты.
В-третьих, стоит учитывать, что банки не имеют права штрафовать таких клиентов, а также устанавливать в тексте соглашения запрет (временный или постоянный) на досрочность клиентских выплат.
5. Снятие обременения после погашения кредита
Еще один нюанс, о котором не все знают, касается снятия обременения с квартиры после того, как кредит полностью погашен. На практике банки часто тянут с данной процедурой, а сами граждане считают, что залог снимается автоматически. В итоге обременение так и висит на квартире до тех пор, пока ее не продают другому человеку — в этом случае обременение приходится снять. Стоит проконтролировать ситуацию и после полного погашения задолженности убедиться в том, что квартира больше не находится в залоге у банка.
В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.
Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.
«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.
На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.
Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.
Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».
В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.
«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».
Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.
Плюсы и минусы ипотечного кредитования
Ипотека на жилье — это сделка, которая имеет множество преимуществ и недостатков. Перед подачей заявки рекомендуется оценить плюсы и минусы, чтобы понять, стоит ли открывать ипотечный кредит.
К достоинствам ипотеки можно отнести:
возможность в кратчайшие сроки купить дорогостоящее жилье;
удачное инвестирование в недвижимость, цена которой стремительно растет;
возможность не ждать накопления все суммы объекта;
небольшие регулярные выплаты по ипотечному кредиту;
получение налогового вычета на сумму основного долга или по уплаченным процентам;
возможность воспользоваться государственными льготными программами и взять ипотеку на привлекательных условиях.
Несмотря на большое количество положительных сторон ипотечного кредитования, существуют и недостатки, которые настораживают многих потенциальных заемщиков. К ним относятся:
высокая переплата при долгих сроках;
необходимость сбора внушительного пакета документов;
регулярное продление полисов страхования имущества, жизни и здоровья;
риск конфискации недвижимости при несоблюдении условий договора;
невозможность продажи квартиры или дома до снятия обременения;
низкий шанс получения других займов.
Федеральное законодательство обязывает проводить оценку предмета договора ипотеки, заполненный образец которого не составит труда найти в интернете. Данные мероприятия осуществляются по взаимному согласию сторон. К оценке могут привлекаться сторонние организации, которые имеют соответствующую разрешительную документацию. Результат оценки приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости отражается в акте эксперта, и фиксируется в кредитном договоре в денежном эквиваленте.
Если по ипотечной программе приобретается объект недвижимости, находящийся в муниципальной или государственной собственности, то в таком случае его оценка проводится в соответствии с определенными положениями Федерального Закона. В обязательном порядке проводится инвентаризация имущества, а также составляется такая документация:
- бухгалтерский баланс;
- акт инвентаризации;
- аудиторское заключение (приглашается независимый эксперт).
Государственная регистрация
Федеральным законодательством предусматривается государственная регистрация договора ипотеки. После подписания с кредитно-финансовым учреждением соглашения, заемщик должен обратиться по месту нахождения приобретенного объекта недвижимости в Росреестр с пакетом документов. Стоит отметить, что для регистрации соглашения ипотеки (бланк-копия должен быть заверен нотариально, предъявляется с оригиналом) потребуется заявление установленного образца как от физического лица, так и от банка. Также должны быть предоставлены в Росреестр такие документы:
- ипотечный договор, оригинал и заверенная копия;
- квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
- документы, которые перечислены в соглашении в качестве приложений;
- гражданский паспорт и идентификационный налоговый код заемщика (если есть созаемщики, то их идентифицирующие личность документы также прикладываются к заявке);
- правоустанавливающая документация на объект недвижимости, в частности договор купли-продажи, технический паспорт и т. д.
Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание
Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.
Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.
Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.
Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.
| Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|
| Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. | Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения. |
| Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. | Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации. |
| Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. | Условия аналогичные ипотеке новостроек. |
При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.
Штрафы за просрочки в Сбербанке
Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.
Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.
Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.