Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли выселить съемщика за сутки, если он не платит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
💁♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек
Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.
Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.
В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
Основания для выселения
Выселение из съемной квартиры на основании статьи 687 ГК РФ возможно осуществить при наличии таких оснований:
- Использование объекта недвижимости, сданного для проживания, совершенно для других целей;
- Если в процессе использования квартиры арендаторами были совершены действия, которые привели к порче имущества собственника (сгорела проводка, сломали дверь, разбили стекла и т.д.);
- Одним из оснований на выселение соседей из съемной квартиры является неоднократное нарушение общественного порядка, а также прав и спокойствия проживающих рядом;
- Отсутствие внесения денежных средств за аренду в положенную дату.
Если продолжительность действия документа менее 12 месяцев, то выселение возможно произвести при задолженности за два месяца. Если же документ заключили на более длительный срок, то период задолженности может достигать 6 месяцев;
- Осуществить такое действие возможно в том случае, если помещение находится в плохом состоянии (аварийном), и нахождение в нем проживающих сопряжено с опасностью для жизни и здоровья.
Выселение особых категорий граждан
Существуют некоторые особенности процедуры выселения в частных случаях:
- если имеется необходимость выселения жильцов, среди которых имеется маленький ребенок, то без достаточных оснований на такое действие их выезд представляется возможным только в том случае, если у семьи есть альтернативное жилье;
- выселение жильцов в отопительный период без законных оснований осуществить весьма тяжело – даже при рассмотрении такого дела в суде учитывается факт проблематичности поиска новой квартиры с подходящими условиями в такой период времени;
- при желании выселить жильцов за нарушение общественного порядка предварительно необходимо зафиксировать все подобные случаи для предоставления доказательств в суде.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
— Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
— Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
— договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
— арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
— арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Порядок действий для выселения недобросовестных нанимателей
Если с нанимателем заключен договор, для выселения придется его расторгнуть. Это повлечет за собой выселение съемщика из жилья, поскольку именно этот документ дает ему право проживания и пользования помещением. Законодатель предписывает для реализации этой процедуры судебный порядок. Именно суд будет решать вопрос законности требований наймодателя о досрочном расторжении сделки в одностороннем порядке.
Собственнику квартиры перед обращением в суд необходимо попытаться урегулировать конфликт в досудебном порядке. Для этого необходимо в письменном виде уведомить съемщика о расторжении договора. В документе следует указать требование освободить квартиру в установленный срок. Уведомление составляется в двух экземплярах. Можно вручить его лично при свидетелях. Также нужно убедить нанимателя поставить на документе подпись, подтверждающую то, что он ознакомлен с требованиями.
Также можно отправить оповещение нанимателя по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. Это более простой способ. Документы, подтверждающие отправку и вручение письма квартиранту, а также свой экземпляр уведомления необходимо сохранить. Они пригодятся для аргументации своей позиции в судебном разбирательстве.
После того как наниматель не отреагировал на требования собственника квартиры, можно обращаться в суд.
Судебный процесс по расторжению договора найма
Если съемщик не отреагировал на предупреждение, наймодатель вправе обратиться в суд. Вначале ему необходимо будет подготовить следующие документы:
- паспорт истца;
- правоустанавливающую документацию на квартиру (это бумага, фиксирующая получение права собственности наймодателем). К примеру, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации, наследовании;
- договор найма, заключенный со съемщиком;
- квитанцию об уплате государственной пошлины за заявление исковых требований.
- исковое заявление;
- документальные доказательства, фиксирующие нарушение условий сделки нанимателем.
Если при заключении сделки составлялся акт приема-передачи помещения, его также необходимо предоставить. В случае причинения ущерба имуществу наймодателя он послужит доказательством.
Акт приема-передачи составляется два раза: при вселении нанимателя и при освобождении помещения. В нем фиксируется состояние квартиры, перечень передаваемого с ней имущества. По желанию сторон производится фотофиксация обстановки. Если при освобождении помещения обнаружился факт причинения ущерба, наниматель обязан его возместить.
Также собственнику квартиры потребуется составить исковое заявление. В нем необходимо указать:
- сведения о сторонах (ФИО, паспортные данные, дату и место рождения, адрес постоянной регистрации);
- сведения о заключенном договоре найма;
- описание сложившейся ситуации;
- основания для расторжения сделки в одностороннем порядке со ссылкой на нормы законодательства;
- требование о расторжении договора и выселении нанимателя;
- дату и подпись истца.
Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:
- обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
- удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
- не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
- сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.
Многие собственники жилых помещений мало понимают, за что они вправе выгнать квартирантов и чем они при этом должны руководствоваться.
Основания для расторжения договоры аренды:
- арендатор нарушает условия договора (применимо в тех случаях, когда был заключен договор аренды);
- жалобы соседей на злостное нарушение их прав, систематические дебоши, злоупотребление алкоголем, частые шумные вечеринки и т.п.;
- отсутствие ухода за жилым помещением, самовольная перепланировка, приведение жилого помещения в нежилое состояние;
- использование жилого помещения не по назначению;
- задолженность по уплате аренды, коммунальных платежей;
- угроза жизни или здоровью окружающих.
Если собственник обнаружил перечисленные нарушения и потребовал квартирантов съехать с занимаемой ими жилой площади, а те не торопятся выполнить требование владельца квартиры, то здесь, в зависимости от того, был заключен договор аренды, либо не был, существует два варианта развития событий:
- если договор был заключен, то выселение происходит с помощью судебных органов;
- если арендатор живет по устной договоренности, то выселять квартирантов придется с помощью сотрудников полиции, суд не примет исковое заявления без официального договора об аренде жилого помещения.
При наличии договора, если жилец не платит за квартиру, выселение возможно по двум вариантам:
- если заключался краткосрочный (на срок до 12 месяцев) договор, то выселение возможно в том случае, когда задолженность составляет не менее двух месяцев;
- при заключении долгосрочного договора (от года до пяти лет), собственник может подать иск о выселении, если жильцы задолжали ему за квартиру более, чем за шесть месяцев.
Основания для выселения съемщиков жилого помещения
Основная часть требований законодательства по вопросам пользования жилыми помещениями содержится в Жилищном Кодексе Российской Федерации. Этот документ содержит все правила проживания соседей в многоквартирных домах и ограничивает права жильцов, независимо от того владельцы они или квартиранты, в части, где их права пересекаются с правами соседей. Ст. 17 ЖК РФ четко устанавливает границы допустимого поведения соседей. В этой статье установлено, что:
- Жилые помещения должны использоваться для проживания людей.
- Осуществлять в квартире профессиональную и предпринимательскую деятельность можно только в тех рамках, в которых она не мешает соседям.
- Размешать промышленное производство и вести миссионерскую деятельность в квартирах нельзя.
- Жильцы обязаны соблюдать все требования законодательства и не нарушать законных прав и интересов соседей.