Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.
| Что | Сколько |
| Плата за месяц аренды | 130 000 р. |
| Выручка ИП в год (при загрузке квартиры 12 месяцев) | 1 560 000 р. |
| Обязательные ежегодные фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС (в год) | 40 872 р. |
| Обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. | 1 560 000 — 300 000 = 1 260 000 * 1% = 12 600 р. |
| В год за выход из “серой” зоны | 40 872 р. + 12 600 р. = 53 472 р. |
- Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
- Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”.
- Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
- Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
- Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
- В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.
Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.
Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.
Другой вопрос — насколько правильно заявление, что каждый налогоплательщик должен этим летом раскрыть перед ФНС все не учтенные по нему доходы, чтобы уплатить по ним налоги.
По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.
«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.
Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.
Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.
Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы.
В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.
«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».
Процесс оплаты налога
Обязанность по уплате налоговых платежей ложится на гражданина, наделенного правомочиями собственности в отношении жилья. Необходимо вносить плату своими силами и не ждать, когда поступит уведомление от фискального органа.
Установлен срок формирования и отправки декларации, сделать это нужно не позже конца апреля. Оплата производится на прошедший период, то есть за 2018 год нужно было заплатить в 2019. Внесение платы происходит до середины июля.
Предусматривается несколько методов для оплаты:
- использование личного кабинета налогоплательщика;
- через банк;
- посредством специальных сервисов.
Декларация заполняется в бумажном или электронном формате. В последнем случае нужно использовать портал фискального органа. При заполнении декларации по форме 3 НДФЛ требуется учитывать установленные правила. На сайте ФНС есть образец.
Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?
Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.
Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?
Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.
Каждый из способов будет выгоден далеко не во всех ситуациях или регионах России, необходимо рассчитать его индивидуально и сравнить налог по каждому способу. Для наглядности рассчитаем какой необходимо будет уплатить по квартире налог в Свердловской и Нижегородской областях, за одну и ту же квартиру.
В первом случае будет квартира метражом в – 37 м кв., стоимость в месяц 24 тыс. рублей.
Во втором, квартира – 90 м кв., месячная стоимость 70 тыс. рублей.
1) Без ИП:
| 24000*12*0,13=37440 |
| 70000*12*0,13=109200 |
Покупка патента арендодателем с ИП-статусом
Применение патентного налогообложения к доходу от арендуемой квартиры возможно на основании Налогового кодекса, статьи 346.43, пункта 2, подпункта 19. По условиям закона «О патентной системы налогообложения в РБ» за №592-з от 29.10.2012 г. стоимость годового патента на арендную сдачу «двушки» в Уфе площадью (выбрана произвольно) 47 м2 составит 10 998 руб. (выплата двумя платежами – 3 666 руб. в трехмесячный срок от даты начала действия патента и 7 332 руб. в срок до истечения патента).
Помимо покупки, к примеру, годового патента арендатору необходимо оплатить ФОМС и ПФР – за 2019-й год 6 884 руб. и 29 354 руб. соответственно. В сумме расходы на патент и социальные выплаты для «примерной» квартиры составят 47 236 руб., т.е. в рассматриваемом примере арендодателю выгоднее использовать НДФЛ.
Вообще, патентное налогообложение выгодно при сдаче действительно дорогого жилья. Ведь стоимость налога УСН или НДФЛ будет зависеть от размера арендного дохода, а цена патента что для дешевой, что для дорогой квартиры остается одинаковой.
Следует отметить, что патент приобретается на каждое сдаваемое в аренду жилье по отдельности – на две квартиры нужно два патента, на три квартиры – три патента и т.д. Заметим, что чем больше сдаваемой в аренду жилой недвижимости (особенно дорогой) у арендатора, тем более выгодно ему образовать ИП и вносить налоги патентами.
Что будет, если не платить налог
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Оформление договора аренды
Несколько слов о том, как сдать квартиру в аренду. Если у вас есть свободное жилье, то его можно предоставлять другим лицам. Перед этим нужно знать, какие документы требуются, чтобы составить договор между владельцем и нанимателем квадратных метров. В нем обязательно прописывают:
- адрес сдаваемого жилья и его размер;
- порядок начисления. В этом разделе пишут размер оплаты и сколько раз в год необходимо ее вносить. Рекомендуется в договор найма внести сумму с учетом инфляции, роста цен на жилищно-коммунальные услуги. Периодичность изменения размеров оплаты также вписывают в соглашение (например, раз в полгода);
- информацию об арендодателе и нанимателе (данные паспорта, место проживания, ИНН);
- условия получения денег за квартиру (например, потребовать предварительную оплату за два месяца или за полгода, если наниматель выедет до указанного срока, не внесет оплату или испортит имущество);
- где и когда составлен договор аренды квартиры (адрес и число).
Можно вписать и другую информацию, которую сочтут важной две стороны, заключающие соглашение.