Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «К каким расходам придирчивы налоговики (2 часть)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.
Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.
СПРАВКА:
| К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов. |
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Как налоговая служба вычисляет тех, кто сдает квартиру в аренду
-
Самый распространенный способ — обычная жалоба. Пожаловаться в налоговую могут бывший супруг, кто-то из конкурентов или просто недоброжелатель. Бывают и жалобы от соседей — особенно если арендаторы доставляют им неудобства, например, шумят или хранят громоздкие вещи в общем коридоре. В некоторых случаях жаловаться могут даже сами обиженные арендаторы — например, если вы удержали с них деньги за испорченную вещь.
Фактически любой человек может написать жалобу или в саму налоговую напрямую, или в правоохранительные органы, где сообщит, что по такому-то адресу проживают люди, которые тут не прописаны, и есть подозрение, что квартира незаконно сдается им в аренду. Представители правоохранительных органов придут с проверкой, и если поймут, что действительно что-то нечисто, сами направят информационный запрос в налоговую службу.
-
Иногда налоговая может получить информацию и от управляющей компании — например, если там заметят, что в квартире серьезно увеличилось потребление воды или электроэнергии. Но тут чаще речь идет о том, что квартиру сдают не обычной семье, а, например, мигрантам, которые селятся в одной квартире.
-
Еще один источник — всем известные сайты типа ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость и так далее. Если вы размещали там объявление о сдаче квартиры, но налогов с нее не платите, у ФНС могут возникнуть вопросы. А если в сделке участвовал риелтор, то выйти на вас могут после его налоговой проверки.
-
Также не стоит забывать и о движении денежных средств по счетам. Если на вашу карту раз в месяц поступает определенная сумма, которая примерно соответствует месячной стоимости аренды, на это неизбежно обратит внимание банк. В налоговую он не пойдет, но если вы уже проходите налоговую проверку — например, направили заявление о получении вычета за покупку квартиры, не имея при этом официального дохода — то ФНС может запросить у банка информацию о ваших счетах. И если там будут заметны регулярные поступления, это вызовет вопросы.
-
У налоговых органов также есть доступ к данным ЕГРН. И если вы владеете несколькими квартирами, налоговая может предположить, что одна из них используется для получения прибыли. Налогов при этом не платите? Инспектор вполне может вызвать вас на опрос.
Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры в 2021 году
Собственник квартиры имеет право распоряжаться своей жилой недвижимостью по своему усмотрению. Он может продать ее, обменять, оставить в наследство, сдать в аренду.
Главное, чтобы эти действия не выходили за рамки законодательства и соответствовали правилам использования объектов жилого фонда. Сдача жилья в аренду является привычным явлением, благодаря которому владельцы имеют неплохой ежемесячный доход семьи.
По закону сделка должна быть оформлена соответствующим договором. Но в большинстве случаев наблюдается нелегальная аренда, когда квартира сдается в наем без договора и уплаты налоговых обязательств.
Жильцы других квартир знают, что соседи сдают квартиру посторонним лицам за арендную плату, но не сообщают об этом инциденте до тех пор, пока квартиранты ведут себя тихо и ничем не мешают.
Если же рядом поселяются шумные, подчас неадекватные люди, нарушающие режим тишины, не соблюдающие порядок и чистоту на территории, сразу появляется желание пожаловаться на незаконную сдачу жилплощади в аренду.
Кто-то составляет заявление участковому на квартирантов. Но ведь нарушителем является и хозяин жилья, избегающий уплаты налогов за свой доход. Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры? Какие виды наказания предусмотрены для тех, кто обогащается за счет незаконной сдачи в аренду недвижимости и ухода от налогов?
Особенности обращения в налоговую
Закон указывает на необходимость уплаты налогов со всех доходов. Но многие стараются уклониться от лишних расходов, скрывая факт сдачи своей жилой недвижимости в аренду.
ВАЖНО! За такое правонарушение применяются меры административной ответственности.
Если жильцы дома, подъезда знают, что их сосед получает прибыль от аренды и не платит налог, они, проявив гражданскую сознательность, могут составить обращение в налоговую службу:
Что указывается в подобном заявлении?
Налоговая службы проводит проверку данных по полученной жалобе, составляется протокол. Если факты подтверждаются, владелец квартиры получает предписание по выплате штрафа.
ВНИМАНИЕ! Результатом проверки может стать и лишение свободы владельца квартиры.
Размер штрафа зависит от размера скрытой прибыли и не уплаченного налога. Нарушитель должен будет заплатить, помимо налога, еще 20-40% от него, а также 5% за не поданную вовремя декларацию.
Это также будет ответом на вопрос: “куда обращаться соседу о незаконной сдаче”. Также можно сказать, что в случае, когда арендатор считает, что ему также был нанесён какой-либо вред: имущественный, материальный или моральный, и он желает компенсации, целесообразно было бы обратиться в суд. При помощи подачи искового заявления истец даст сигнал для начала гражданского судопроизводства. Однако на суде будет проблематично выстроить свою стратегию, если вы пожаловались на квартиру без договора, так как доказательств не будет.
Пишите на сдающих квартиру заявление в суд. В этом случае также необходимо будет грамотно составить заявление – оно будет не слишком кардинально отличаться от жалобы в ФНС. Структура останется той же, только несколько изменятся формулировки. Для наиболее точного и грамотного составления искового заявления истцу могут понадобиться услуги юриста. Человек, профессионально занимающийся оказанием услуг в сфере права, способен не только составить грамотный иск, но и представить сторону своего доверителя в суде, ведь арендодатель может оспорить иск и попытаться отказаться выплачивать компенсацию.
Каждый человек должен знать, как защитить свои права и законные интересы и быть готовым применить эти знания навыки тогда, когда это необходимо. Поэтому очень важно, чтобы население РФ повышало свой уровень юридической образованности, ведь того, кто знает закон, обмануть непросто.
Как вычисляется нелегально сдаваемая в аренду жилплощадь?
Больше всего рискует сам владелец жилплощади, пуская в дом жильцов без юридического оформления сделки и сообщения о ней в налоговую инспекцию. Опасность может появиться не только со стороны недобросовестных нанимателей жилья, но и со стороны контролирующих органов.
Налоговая служба может узнать о незаконном предоставлении в аренду жилого помещения двумя способами:
- Участковый при проверке выявит нелегально проживающих в доме квартиросъемщиков без временной регистрации
- Соседи или иные «доброжелатели» подадут жалобу на наличие незаконных жильцов
Вот только нелегальная аренда квартиры должна быть доказана, для чего подателю жалобы понадобится предоставить фискальным органам пакет документов.
Если нарушения не связаны с неуплатой налогов или связаны не только с ними, то можно обратиться в различные органы власти. Инстанции, куда обращаться в случае соседской незаконной деятельности:
- Участковому по району, место, куда можно обратиться, если соседи сдают квартиру, если квартиранты постоянно нарушают общественный порядок.
- В прокуратуру – пишите жалобу на сдающих квартиру, если от полиции никаких действий не замечается.
- Роспотребнадзор – вариант, куда обращаться о соседской незаконной деятельности если квартиранты или арендодатель нарушают порядок и вредят общему имуществу.
- Федеральная Миграционная Служба, можно анонимно, это одно из мест, куда возможно неофициально пожаловаться на соседей, если они сдают квартиру.
- Санэпидемстанция.
- Жалоба в налоговую.
Соседняя квартира превратилась в бордель, что делать?
Доказать наличие такой сделки, как правило, может только сам арендатор
Стоит также немного отойти от темы и сказать, что очень часто от действий арендодателя могут страдать его соседи. Например, от нарушений общественного порядка и т.д. Они также могут подать жалобу в налоговую, но ничем, кроме визита инспектора, это не закончится. Почему сложится такая ситуация, будет пояснено ниже.
Начать следует с того, что доказать наличие такой сделки, как правило, может только сам арендатор. Помимо этого, ему понадобится предъявить доказательства, такие как: выписки с банковского счета, которые подтверждают постоянные денежные переводы арендодателю.
Прежде чем переходить к решительным действиям и начинать подавать различные жалобы, стоит поговорить с арендодателем и попробовать убедить его не нарушать закон и начать выплачивать налоги, однако, это далеко не всегда окажет должное воздействие на последнего.
Большие проблемы возникают у жильцов дома, когда хозяева жилых соседних помещений пускают квартирантов на посуточный постой.
В данном случае идет не только нарушение законодательства в сфере укрывания налогов, но и массовые неудобства для постоянно проживающих граждан.
Предлагаем ознакомиться: Расчет зарплаты при сдельной системе оплаты труда
Например, громкая музыка, разборки шумных нетрезвых компаний, крики, хлопанье дверями, мусор и окурки на лестничных площадках. Все это, рано или поздно, может надоесть каждому человеку.
Возникает вопрос: куда жаловаться и что делать?
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Вернемся к моей знакомой, о которой я говорила — как она попала на налог при сдаче своей квартиры, какие штрафы ей пришлось платить. Несколько лет она благополучно сдавала квартиру дальним родственникам. Люди были семейные, спокойные. Платили вовремя, помещение содержали в порядке, с соседями жили мирно. Но они взяли ипотеку и съехали.
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Девочки-студентки оказались шумными. Вечеринки, курение в подъезде. Это быстро надоело соседям, и они сообщили участковому. Участковый привлек фискальные органы, чего моя знакомая совсем не ожидала. Отпираться она не стала, да и свидетелей было много. В результате штраф.
К мировому судье поступило заявление Федеральной налоговой службы с требованием привлечь к ответственности собственника квартиры, который не явился в назначенный час на заседание комиссии по выявлению фактов уклонения от уплаты налогов.
Началось все с того, что районная администрация зафиксировала сообщение на «горячую линию»: собственник такой-то квартиры сдает ее жильцам, а налоги не платит.
Информация тут же была передана в ФНС, а те официально вызвали собственника для дачи объяснений по этому факту.
Согласно Налоговому кодексу (ст. 31) органы ФНС вправе вызывать к себе налогоплательщиков по всем вопросам, связанным с налогообложением, а те обязаны явиться.
В данном же случае собственник получил повестку от налоговой, но не посчитал нужным прийти и объясниться. Суд счел это грубым нарушением законных требований государственного органа и наложил штраф на «прогульщика» – 600 рублей (по ч.1 ст. 19.4 КоАП РФ).
Но на этом его злоключения не закончились. На том самом заседании комиссии рассмотрели письменные объяснения жильца квартиры, который подтвердил, что уже почти два года снимает жилье у собственника за 15 тысяч рублей в месяц.
Судя по всему, он и был тем самым «тайным доброжелателем», который дал сигнал администрации (вероятно, поводом послужил конфликт с собственником из-за повышения арендной платы).
Рассчитав сумму не уплаченного за 2 года налога, ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа – 20% от суммы налога (постановление по делу № 5-845/16, Белгородская область).
Как доказать факт незаконной сдачи жилья
Доказательная база относительно факта незаконной сдачи жилья может отличаться в зависимости от того, кто подает жалобу. Если это арендаторы, которым чем-то «насолил» собственник квартиры (например, выселил их досрочно или не вернул залог), то они могут предъявить подписанный с ними договор аренды и полученные расписки о полученной арендной плате или выписки с банковского счета. Но обычно арендаторы не заинтересованы в жалобах на владельца.
При обращении к участковому можно просто привести свои доводы без дополнительных доказательств. В этом случае он должен будет сам проверить, имеет ли место незаконная сдача.
В качестве доказательств могут выступать материалы видео- и аудиосъемки, которые подтвердят, что в квартиру регулярно приходят новые люди. Если жильцы шумят, то стоит регулярно вызывать полицию: составленные протоколы могут стать весомым аргументом.
Куда обратиться с жалобой
Пожаловаться на незаконную сдачу квартиры в аренду можно участковому. По заявлению жильцов он должен проверить, проживают ли арендаторы в квартире на законных основаниях и проведет профилактическую беседу с собственником.
Если жилье снимают мигранты, то жаловаться на это следует в ГУ МВД по вопросам миграции (которое занимается данными вопросами взамен упраздненного УФМС). Незаконных мигрантов могут выселить за пределы страны за нарушение миграционного законодательства, а собственника ждут крупные штрафы.
Также пожаловаться на незаконную деятельность собственника по сдаче жилого помещения можно в ИФНС, если у соседей есть подозрение, что владелец квартиры не платит налоги. Хотя лицо, сдающее квартиру, по закону может не регистрироваться как предприниматель, это не снимает с него обязанности по декларированию и уплате налогов в бюджет.
Об антисанитарных условиях, которые стали результатом деятельности жильцов квартиры (например, грязь на придомовой территории и в местах общего пользования), можно сообщить в Роспотребнадзор.
Какие последствия имеет незаконная аренда для собственника
Решить пожаловаться могут не только соседи, но и сами квартиросъемщики. Хозяева квартир не всегда по-доброму расстаются с временными жильцами. Часто отношения заканчиваются тем, что хозяин вынуждает жильцов съезжать ранее положенного срока и не возвращает залог.
В этом случае жильцы могут отомстить собственнику, если «настучат» на него в налоговую инспекцию.
2 доказательства незаконной сдачи жилья в аренду:
- договор найма;
- расписки о получении хозяином квартиры денежных средств.
Если доказана незаконная сдача квартиры в аренду, собственника жилплощади ожидают негативные последствия.
- Штрафы. Налоговая инспекция обяжет собственника заплатить налог за все время сдачи жилья в наем, начислит пени, выпишет штраф. Его размер составляет 20% от невыплаченной суммы.
- Повышенные штрафы за повторные нарушения. Если обнаружены повторные нарушения, сумма взыскания увеличивается. Правило установлено ст. 122 НК РФ. Оштрафуют дополнительно за непредставление налоговой декларации в положенный срок. Взыскание составит от 5 до 30% суммы скрытого налога.
- Уголовная ответственность. Большая прибыль, полученная нелегально, означает крупные штрафы для нарушителя. Ответственность установлена ст. 198 Уголовного кодекса. Оштрафуют нарушителя на сумму от 100 до 300 тыс. рублей. Вместо этого гражданин, сдавший жилье, может быть арестован на 6 месяцев или отправлен на исправительные работы на срок до одного года.
Доход от сдачи в аренду дорогой недвижимости может превысить 1,5 млн рублей. За такие действия светит лишение свободы сроком до 3-х лет.
Сдают квадратные метры не только собственники, но квартиросъемщики муниципального жилья. В этом случае последствия более серьезные. Жилищные организации могут выселить нарушителей на улицу. Взамен они не обязаны предоставлять жилье.
Систематическая сдача жилья расценивается как незаконное занятие предпринимательством. Ответственность за такой бизнес предусматривается ст. 171 УК РФ.