Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вторичная передача в аренду недвижимого имущества, заключенная на период свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом права на объект вступают в законную силу только после прохождения данной процедуры.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая – незаключенным.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.
4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.
Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.
Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. На практике возникает вопрос о том, должен ли арендодатель известить субарендатора о досрочном прекращении договора и предложить ему заключить договор аренды в соответствии с указанной нормой.
7.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец
Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.
Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.
О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.
Правила заполнения бланка
Соглашение о расторжении аренды земельного участка является приложением к основному договору и недействительно без него. Поэтому в самом соглашении можно ссылаться на пункты основных бумаг. Документ не требует нотариального заверения.
Законодательных норм для его заполнения также нет. Однако при составлении документа необходимо придерживаться правил деловой документации. Соглашение о расторжении заключается в 2 экземплярах.
В самом документе должна содержаться следующая информация:
- ФИО сторон. По желанию договор может быть дополнен контактными или паспортными данными.
- Ссылка на договор аренды — дата заключения, номер регистрации. Если ранее он продлевался с помощью доп. соглашения, можно указать реквизиты и этого документа.
- Причина расторжения сделки.
- Обязательства сторон после расторжения договора. Этот этап можно пропустить, если арендатор к моменту составления документа привел участок в первоначальный вид. В таком случае достаточно указать отсутствие претензий.
Если гражданин, который пользовался делянкой, ухудшил состояние земли, арендодатель имеет право на получение компенсации. Это правило работает и в обратную сторону. Неотделимые улучшения, произведенные с согласия владельца участка, должны быть компенсированы арендатору при расторжении договора.
- Подписи сторон, дата заключения договора и прекращения отношений.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Регистрация дополнительного соглашения о расторжении договора аренды
Допсоглашение следует составлять в той же форме, что и сам расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Допсоглашение, являясь неотъемлемой частью ДА:
- Не подлежит госрегистрации, если посредством его заключения расторгается ДА, не требующий госрегистрации. Например, заключенный на период до 1 года ДА:
- здания или сооружения – см. п.2 ст. 651 ГК РФ. К ДА нежилых помещений применяются положения указанной нормы со всеми вытекающими последствиями (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53);
- земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).
- Подлежит госрегистрации, если посредством его использования расторгается договор, подлежащий госрегистрации.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
1. Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Правила расторжения договора аренды нежилого помещения
Если вы желаете узнать, что такое термин договор аренды, то необходимо знать, это и есть тот самый документ, который на практике чаще всего заключается. Сторонами сделки выступают и физические и юридические лица. Каждый участник сделки может столкнуться с такой ситуацией, когда возникает необходимость в расторжении соглашения.
В обобщенном виде расторжение договора аренды может происходить в нескольких случаях:
- когда стороны не имеют претензий и желают расторгнуть договор. Конечно же, этот способ является самым простым, в результате участники подписывают соглашение;
- в момент, когда действие сделки истекло, при этом нет и условий, касающихся автоматической пролонгации документа, то, как правило, отношения между участниками прекращаются автоматически;
- это может произойти по инициативе арендодателя, например, были допущены те или иные нарушения со стороны съемщика квартиры, иные обстоятельства;
- но и конечно, решение, связанное с расторжением договора может выдвинуть и съемщик жилой недвижимости, но для этого следует предоставить весомые причины.
На практике подобные проблемы обычно и вовсе решаются в судебном порядке, а значит, нужно заранее знать об этом, стараясь не нарушать правил и условий соглашения.
Отдельные нюансы расторжения договора аренды
При расторжении договора аренды могут возникнуть, в частности, следующие вопросы:
- спор о компенсации за произведенные арендатором улучшения;
Важно! Ст. 623 ГК РФ исходит из двух критериев при решении этого вопроса: во-первых, являются ли улучшения отделимыми, а, во-вторых, были ли они согласованы с лицом, передавшим имущество в аренду. Так, отделимые улучшения их создатель забирает себе, а за неотделимые получает компенсацию. Однако компенсация выдается лишь тем арендаторам, кто согласовал неотделимые улучшения с арендодателем.
- расторгнуть ДА можно в отношении части арендуемого имущества; в этом случае, из допсоглашения к ДА должно быть четко понятно, в отношении какого имущества соглашение продолжает свое действие, а в отношении какого является прекращенным;
- в тех случаях, когда мирно урегулировать вопрос с прекращением арендных отношений сторонам не удалось, задействуется судебный механизм разрешения споров. О судебной практике по ДА читайте в нашем материале по ссылке: Судебная практика по договору аренды.
Основания для прекращения действия соглашения
Согласно ГК РФ, сделка может быть завершена только по причине существенного изменения текущих обстоятельств. При наличии такой причины съемщик может обратиться ко второй стороне с соответствующим требованием.
Если участники не смогут договориться друг с другом, то наниматель вправе составить исковое заявление и передать его в суд.
На законных основаниях можно истребовать досрочное прекращение, если:
- арендодатель не смог передать предусмотренные документом жилые или нежилые помещения;
- вторая сторона мешает свободно пользоваться имуществом;
- переданные объекты имеют характерные недостатки, если они не были оговорены в первоначальном контракте, то съемщик не мог знать о них заранее, их невозможно было обнаружить в момент передачи;
- наниматель не смог получить планируемую прибыль в связи с низким трафиком товаров/услуг;
- невозможно использовать с юридической точки зрения;
- арендодатель уклоняется от взятых на себя обязательств по осуществлению мероприятий в рамках капитального ремонта;
- стало непригодным для постоянного использования не по вине принимающей стороны.
Порядок оформления допсоглашения о расторжении
К соглашению о субаренде применяются те же нормы ГК РФ, что и к арендным правоотношениям (ст. 615 ГК РФ). Исключение составляют случаи прямо указанные в законе. Сделка по субаренде заключается в письменной форме. Что касается регистрационных процедур, то возможно 2 варианта развития событий:
- если договор подлежал госрегистрации, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано;
- если договор не регистрировался, то и соглашение достаточно подписать сторонами сделки.
Документ о расторжении должен содержать в себе следующую информацию:
- наименование документа;
- данные договора, который расторгается (дата и номер);
- дата и место заключения;
- данные сторон;
- сведения об объекте недвижимости, который является предметом сделки;
- подписи сторон.
Как правильно расторгнуть договор аренды
На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:
- Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
- Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.
С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.