Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Что такое коттеджный поселок
Понятия «коттеджный поселок» в законодательстве нет. Но по факту они существуют. Так называют обособленные поселения на землях ИЖС или СНТ. На них строят жилые или дачные дома, огораживают высоким забором, проводят свет, водоснабжение и канализацию, ставят охрану. На территории поселка могут быть магазины и аптеки — все, что нужно для комфортного проживания. Часто такие поселки рекламируют как жилье премиального класса.
Вот как они появляются. Застройщик покупает несколько гектаров земли сельхозназначения и переводит в ИЖС. Делит территорию на участки по 6-10 соток — на каждом возводит дом и подводит коммуникации. Регистрирует право собственности на коттеджи в Росреестре и продает.
Затем начинается самое интересное. Так как изначально весь поселок принадлежит застройщику, участки не под коттеджами и все, что на них расположено — дороги, линии электропередач, водозаборный узел, канализация — тоже находится в его собственности. Строительная организация передает управление этим имуществом связанной с ним УК, которая устанавливает собственные тарифы и правила. За разовый проезд грузового транспорта могут брать по 5000 ₽, а за видеонаблюдение на территории — по 10 000 ₽ в месяц. Суммы зависят только от жадности УК, а мнение жителей не принимают во внимание.
Проблема в том, что в законодательстве правовой статус коттеджных поселков не определен, а управление инфраструктурой в них никак не регулируется. По сути, дороги и коммуникации — это собственность застройщика, с которой он делает, что хочет. В отличие от многоквартирных домов, где подъезды и придомовая территория — общее имущество жильцов, или СНТ, где решения принимаются на общем собрании.
Правовой режим имущества общего пользования в коттеджном поселке
В отсутствие норм, регулирующих правовой статус инфраструктурных объектов современного коттеджного поселка, на первый взгляд абсолютно логичным кажется обращение к нормам Жилищного кодекса РФ и Закона № 217-ФЗ.
Жилищный кодекс (далее — ЖК РФ) закрепляет владение общим имуществом многоквартирного дома на праве общей долевой собственности правообладателями помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ). Закон № 217-ФЗ предусматривает, что имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства (ст. 25 Закона № 217-ФЗ).
При вынесении решений суды нижестоящих инстанций нередко ссылаются на нормы вышеназванного законодательства, тем не менее суды вышестоящих инстанций придерживаются позиции, что применение норм по аналогии невозможно.
Так, Конституционный суд РФ в постановлении от 10.11.2016 № 23-П указал, что аналогия закона норм ЖК РФ в отношении общего имущества коттеджных поселков не может быть применена, поскольку инфраструктура, которая обслуживает индивидуальные жилые дома, и инфраструктура общего имущества в многоквартирном доме обладают различными характеристиками, например, пространственная обособленность коттеджных поселков не может сравниваться с системой многоквартирного дома.
Кроме того, вышеназванное постановление указывает на то, что в случае применения аналогии может быть нарушен баланс интересов. То есть при вынесении решений необходимо принимать во внимание права лиц, которые понесли затраты в отношении строительства, развития, возможного переоборудования (усовершенствования) соответствующих объектов общего пользования, так же как и жителей поселка — правообладателей индивидуальных жилых домов.
Предоставление доказательств
Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.
Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.
Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.
Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.
Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.
Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.
Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.
Справка! Все нарушения необходимо запоминать и учитывать. Перед проведением общего собрания жильцов нужно затребовать от УК все документы, которые связаны с выполнением работ и оказанием услуг.
Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.
О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.
Что же касается весомых причин — то никаких особых поводов для этого изыскивать не надо.
Вполне достаточно уже того факта, что вам не нравится, как работает эта управляющая организация.
Чаще всего это завышенные тарифы — они были и остаются такими даже несмотря на неоднократные жалобы жильцов (читайте об УК, как бизнесе).
Также сборы на ремонт проводятся регулярно (и попробуй уклонись), но Управляющая компания так его ни разу не провела.
Или же слесаря, вопреки действующим нормам, затягивают время для устранения проблемы, да еще и требуют за свои услуги дополнительной платы, и такая ситуация повторяется из раза в раз.
Кровля не ремонтируется, проблемы с отоплением — не топят или топят недостаточно, но внятных ответов на вопросы УК не дает, отчетность не предоставляет или предоставляет такую, что прямо расходится с действительностью, а обращение в вышестоящие организации не дало в прямом смысле слова ничего.
Иными словами, если есть не просто уже на что жаловаться, а даже исчерпан смысл жалоб — нужно разрывать договор и переходить к более качественному и надежному управляющему или создавать собственный орган.
И если вы не один в своем недовольстве, если вашу точку зрения поддерживают и другие жильцы — это серьезно упрощает дело. Но даже если вы один недовольны организацией, а всем остальным всё нравится, то и в одиночку вы можете отказаться от данной УК.
Другое дело, что это будет уже сложнее — главным образом, в «бумажном» плане.
И все равно, вам придется создавать инициативную группу, затем проходить все этапы — оповещать всех проживающих в вашем доме, проводить среди них разъяснительную работу, раскрывая, почему именно сейчас надо прекратить сотрудничество с данной компанией, а затем — запрашивать отчетность, нанимать юриста и поднимать свою документацию.
То есть — кто и как жаловался, сколько раз, куда, как собственно Управляющая компания реагировала на жалобы и реагировала ли, затем — обращения в Госжилинспекцию, акты их проверок, предписания, как они выполнялись, жалобы в Роспотребнадзор….Это достаточно много.
Потому как такой вопрос может быть решен только и исключительно на общем собрании и никак иначе.
Неважно, была ли данная компания назначена по конкурсу или собственники выбрали ее сами — действующее жилищное законодательство позволяет отказаться от услуг организации в одностороннем порядке.
Правда, и сама Управляющая компания вполне может отказаться от обслуживания данного дома.
Уведомление о расторжении договора управления и технического обслуживания в одностороннем порядке.
О роли и основных функциях управляющей компании, в том числе о видах договоров, заключаемых УК с подрядчиками и поставщиками услуг, узнайте из наших статей.
Расторжение в судебном порядке
В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.
При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.
Форма документа несложная:
- наименование суда (полное)
- реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
- наименование документа
- изложение претензий по пунктам
- просьба расторгнуть соглашение
- перечень документации в приложении
- подпись (с расшифровкой) председателя собрания
- место и дата составления
В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.
Что является существенным нарушением договора?
Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.
Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.
Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:
- периодические задержки работ, необходимых для МКД;
- отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
- нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).
При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.
Первая международная коллегия адвокатов Свердловской области проводит бесплатные юридические консультации всем категориям граждан и предпринимателям каждую первую и третью субботу месяца в центральном офисе коллегии по адресу г. Выйди замуж, усынови с десяток постоянно болеющих детенышей, и тебя ни то что в другой город не отправят, а сделают всё возможное чтобы вообще на работу не брать.
Оплаченная Вами стоимость будет включена в исковое заявление, что позволит Вам вернуть затраченные на работу юриста средства. Ах, гадкие русские, как они себя вели. Самое смешное, что от немок приходилось просто зачастую отбиваться — информация из первых уст. Проблема скорее психоаналитическая — комплекс детей и внуков коллаборационистов.
Полный бред здесь не напишут, а если кто-то так сделает, его быстро исправят другие пользователи. Главное, выбрать активный сервис с хорошей репутацией.
Подробные сведения о заявителе, включая его фактическое местонахождение. Например, в случае подачи иска или отзыва физическим лицом, необходимо уточнить адрес проживания, данные о дате и месте рождения, информацию о работе и месте государственной регистрации статуса индивидуального предпринимателя.
Также в иске уточняются контактные данные для связи посредством телефона, факса, электронной почты и так далее.
Работу по специальности я в городе не найду. Есть ли у меня какие-то варианты уйти на досрочную пенсию. Что мне можно предпринять в этой ситуации.
Вы сможете получить срочную консультацию по семейному, гражданскому, земельному, административному праву, узнать, как защитить свои интересы в качестве потребителя или разрешить спор о наследстве. Юридическая помощь требуется вашему предприятию. Воспользуйтесь сервисом, чтобы грамотно подготовиться к сделке, платно о налогах, получении разрешительных документов, взыскании дебиторской задолженности.
Юридическая консультация онлайн также будет полезна при создании нового предприятия, реорганизации или банкротстве юрлица.
На встрече адвокат более подробно изучает детали дела, знакомится с имеющимися документами. После этого, специалист озвучивает клиенту возможные результаты по доверенному делу. Сообщает о мероприятиях, которые необходимо провести.
ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Собственник пришел расторгнуть договор
Признаки публичности договора управления МКД
К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).
Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.
Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).
Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.
Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
209591
Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.
Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.
Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.
Меняем финансовую модель управляющей компании в коттеджном поселке
Для начала директор заявил, что ежемесячно компания должна платить по счетам 1,5 млн.руб. От владельцев участков должно поступать 1,8 млн.руб. Но денег постоянно не хватало. Одна из причин в том, что директор вообще не думал об отчислениях в бюджет и не сдавал выручку наличными в банк. Таким образом пытались экономить на налогах, но получали только головную боль из-за путаницы, а также копили долги по принципу «снежного кома».
Анализ показал, что из-за неправильных расчетов ежемесячно компании не хватает на оплату всех счетов 500 тысяч рублей. Директор считал, что основная причина заключается в неплатежах со стороны собственников. На самом же деле обязательств изначально было больше, чем планировалось поступлений. Нужно менять подход к расходам и доходам. Составили финансовую модель управляющей компании и фронт задач обозначился моментально — резать расходы и повышать доходы.
Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция
Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.
Ответ:
Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д.
Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.
Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке — Информационный портал
Наличие жилища является одной из основных потребностей любого человека. Большинство населения в России проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы оплачивая жилищно-коммунальные платежи довольны своей управляющей компанией.
Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных.
Но на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть все договорные отношения с управляющей компанией.
В соответствии с ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:
- договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
- если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
В первом случае расторгнуть договор мы можем, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие либо на это причины.
Надпомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.
Процедура отказа жильцов от услуг управляющей организации
Право на расторжение договора с УК имеют только те граждане, которые являются законными собственниками своих квартир. Процесс прекращения отношений с управляющей компанией жильцами дома проходит следующие этапы:
- Формирование инициативной группы среди жителей дома. Ее члены запрашивают у УК отчет по ее работе. Если в нем имеются недочеты и претензии, то участники группы начинают вести разъяснительную работу с другими жильцами о необходимости смены компании.
- Подготовка предложения по смене УК.
- Проведение собрания, о котором заранее оповещаются все жители. По его итогам граждане голосуют за новую предложенную УК или иной вариант управления домом. Выбор в пользу конкретной компании будет считаться принятым, если за нее отдано 2/3 голосов.
- Составление жильцами договора с новой УК.
- Отправка уведомления в бывшую обслуживающую организацию о намерении прекратить с ней отношения.
- Передача сообщения о смене жильцами УК в банк.
Расторжение договора управления в судебном порядке
Договор между управляющей компанией и собственниками жилья может быть расторгнут в судебном порядке. Основанием для этого служит наличие таких нарушений, допущенных одной стороной, при которых другая сторона несет ущерб, не позволяющий ей получить то, на что она рассчитывала, заключая этот договор. Например, при постоянной неоплате собственниками услуг и работ, предоставляемых и выполняемых управляющей организацией, или доведение ими дома до аварийного состояния.
Кроме того, расторжение договора с управляющей компанией может осуществляться в связи с появлением существенно изменившихся обстоятельств, которыми могут являться влиянием государства на ценообразование в сфере регулирования тарифов на услуги ЖКХ, рост инфляции свыше предполагаемого, непредвиденное увеличение стоимости услуг, оказываемых третьими лицами, и т.п.
При принятии решения о расторжении суд рассматривает вопрос о справедливом распределении между сторонами понесенных ими в ходе исполнения договора расходов.
Это право закреплено за ними в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, а именно пп. 8.1 и 8.2 данной статьи.