Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказы Росреестра в регистрации: как их оспорить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При проведении геодезической съемки, выявлена ошибка в положении границ смежных земельных участков. При этом один из смежников (сосед) отказывается ее исправлять и подавать заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка. Приведите правильный алгоритм действий по устранению кадастровой ошибки в такой ситуации.
Основания для отказа Росреестра в регистрации участка
Полный список причин, по которым выносится отказ от Росреестра, содержится в ФЗ No 218, статьи — 26 и 27. В частности, отрицательное решение можно получить, если:
- земельный участок, для которого начата процедура регистрации, не подлежит ей;
- заявление для регистрации было подано неуполномоченным — не собственником или доверенным лицом или оно оформлено не по требованиям;
- пакет документов, отправленный в Росреестр, неполный;
- документы в электронном виде, отправленные в ведомство, не оформлены по образцу;
- бумажные акты или выписки содержат несанкционированные изменения — приписки, исправления и др.;
- выявлено наложение границ соседних участков, а также споры с их владельцами;
- границы участка не определены и не задокументированы;
- заявитель по личным причинам не хочет предоставлять удостоверение личности;
- в ведомство не предоставлены квитанции об уплате государственной пошлины в течение 5 дней с подачи документов и т. д.
Кроме указанных выше причин отказ могут вынести из-за существующих нерешённых судебных споров в отношении недвижимости либо отсутствует согласие всех собственников на процедуру.
Как действовать при вынесении отказа?
У вас есть право обжаловать отрицательное решение Росреестра. Действующее законодательство не предусматривает обязательного досудебного порядка урегулирования подобных споров — это значит, что вы можете сразу обращаться в суд. Дела об обжаловании решений Росреестра в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ рассматриваются по нормам Гражданско-процессуального кодекса РФ. Исковое заявление нужно подавать в районный суд по месту нахождения земельного участка. Понадобится уплатить государственную пошлину в размере 300 руб. При несоблюдении перечисленных требований суд вернёт исковое заявление без рассмотрения.
В настоящее время заявление в суд можно подать не только в традиционной бумажной форме, но и по цифровому каналу связи — составив документ на официальном сайте суда и заверив его электронной цифровой подписью.
Изложите в исковом заявлении обстоятельства дела. Укажите причину, по которой Росреестр отказал в регистрации земельного участка. Приведите доводы в свою пользу, обоснуйте ошибочность позиции государственного регистратора. Подкрепите доводы доказательствами, приложив к исковому заявлению документы, имеющие отношение к существу спора. Рекомендуем воспользоваться помощью профессиональных юристов, специализирующихся на вопросах, касающихся земли, — они облегчат вам работу и повысят шансы на успех.
В исковое заявление следует включить два требования:
- основное касается признания отказа в регистрации земли незаконным;
- дополнительное касается возложения на Росреестр обязанности выполнить государственную регистрацию права собственности на участок.
Признание недействительными результатов межевания земельного участка
Судья может пересмотреть установленные границы на основании Иска о признании результатов межевания недействительными или возражения. Исковое заявление составляется с учетом требованием всех заинтересованных сторон. В содержательной части текста истец должен указать причины своего обращения и предъявить доказательства допущенных ошибок, ущемляющих его интересы. Также в Иске инициатор судебного процесса может отметить, какие именно законодательные нормы были нарушены.
Возражение на межевание составляется в общем порядке. Оно направляется непосредственно тому специалисту, который занимался установлением границ. Отправлять возражение необходимо до внесения сведений в Росреестр. Подрядчик обязан исправить все неточности и провести повторные замеры.
Причины для оспаривания результатов межевания
В процессе межевания проводится комплекс кадастровых, землеустроительных и геодезических работ. Между соседями разногласия появляются чаще всего из-за:
- Неправильного установления смежных координат или границ земельного надела. Исходя из сложившейся практики, можно говорить о том, что данная причина выявляется обычно при регистрации (перерегистрации) участка в Росреестре.
- Когда было нарушено существующее на данный момент законодательство РФ, касающееся межевания территории. Например, сосед, преследуя собственную выгоду, скрыл факт проведения этого мероприятия, не предупредив о нем остальных заинтересованных лиц. Или когда он подделал подписи в акте о границах. Хотя, последний случай встречается крайне редко. Дело в том, что в межевании границ задействуется лицензированная организация, которая вряд ли пойдет на подобные меры. Каждая компания дорожит собственной репутацией.
- Переведения участка в собственность владельца по дачной амнистии, которая предполагает упрощенную схему регистрации земли. В таких случаях, владелец надела имел право не проводить межевание участка.
- Технических ошибок (описок) кадастрового инженера, участвующего в процедуре межевания.
- Проведения работ по определению границ участка некомпетентными лицами без специальных приборов.
- Если решения вопросов в судебном порядке избежать не удается, нужно знать, как оспорить результаты межевания земельного участка. Придется собрать наибольшее количество справок, выписок, других официальных документов, чтобы доказать правомерность своего иска и подтвердить то, что предыдущие результаты межевания оказались неверными.
При рассмотрении иска о признании крайних точек участка недействительным, представители судебных органов очень часто настаивают на проведении землеустроительной экспертизы. Это расширенное мероприятие по сравнению с простым установлением границ, соответственно и стоимость его гораздо выше. Зато в результате проясняется картина, относительного настоящего положения дел. Оплата стоимости таких работ изначально чаще всего ложится на истца, а в последующем зависит от результатов экспертизы.
Если границы были установлены на основании ложной информации, то виновным признается собственник территории.
Порядок оспаривания результатов межевания
Очень много вопросов по исправлению границ участков решаются именно в суде.
Ответчиком по делу выступает одно из следующих лиц:
- кадастровый инженер, допустивший ошибку в межевании;
- юридическое лицо, с которым был подписан договор на выполнение кадастровых работ;
- правообладатель участка, в границах которого ошибка.
В прилагаемых документах, как правило, содержится межевой план, подписанный инженером, выявившим ошибку в сведениях ЕГРН.
Исковые требования должны содержать следующие положения:
- Признать реестровую ошибку в местоположении границ участка.
- Исключить из ЕГРН сведения о неверных границах, либо скорректировать данные о границе внесением изменений в координаты участка.
При выносе решения суд руководствуется результатами судебной экспертизы. Эксперт подтверждает или опровергает наличие реестровой ошибки, определяет величину накладки, местоположение границ и площадь участка. Материалы межевого плана, схемы границ, предоставленные истцом, не имеют для суда особого значения, он ориентируется прежде всего на заключение эксперта.
На продолжительность и количество заседаний влияет поведение ответчика. Если он не признает наличие ошибки в местоположении границ, исход дела решит судебная экспертиза.
Обжалование решений кп и росреестра в досудебном порядке и в суде
Дела об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежат рассмотрению как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Для правильного определения подведомственности конкретного дела необходимо руководствоваться нормами, предусмотренными ст. 24—27, 254, 255 ГПК, ст. 198 АПК.
Клиент обращается в суд с административным иском об обжаловании решения Росреестра об отказе в регистрации прекращения ареста. Делает это клиент в порядке, предусмотренном КАС РФ.
Следует учитывать, что по некоторым категориям административных дел установлены сокращенные сроки подачи исков.
Однако, апелляционная инстанция добросовестно выполняет свои обязанности и уже после прекращения производства по делу в суде 1 инстанции, рассматривает частную жалобу и откланяет ее, оставляя без изменения Определение о наложении ареста.
Ответ на предписание Росреестра
При обнаружении Росреестром нарушений земельного законодательства, указанный орган выдает соответствующее предписание лицу для устранения таких нарушений.
Предписание Росреестра является обязательным для исполнения. Однако, если лицо считает, что предписание незаконно, его следует обжаловать в установленном порядке.
Спорным является вопрос, а что, если предписание является незаконным и не обжаловано?
Часто суды в своих решениях ссылаются на то, что предписание является обязательным к исполнению и лицом не обжаловано, следовательно, является законным. Если по результатам проверки лицу выдано предписание, и оно с ним не согласно, необходимо оформить это в письменном виде в форме ответа на предписание или возражений, изложив все свои доводы.
Следует убедиться в получении соответствующего ответа на предписание Росреестром. Возможно, когда Росреестр получит ответ на предписание, то он самостоятельно отменит свое предписание, согласившись с доводами заявителя.
Причины приостановления права собственности
Факторами, способными привести к приостановке действия права собственности на объект недвижимости, являются:
- отсутствие всех необходимых документов в списке предоставленных;
- наличие противоречий между имеющимися зарегистрированными правами и вновь заявляемыми;
- отсутствие согласия третьих лиц при заключении сделки в тех случаях, когда это необходимо;
- предоставление копий документов вместо подлинников или наличие в них недостоверных сведений;
- существование незавершенного судебного спора в отношении данного объекта недвижимости и / или прав на него;
- нарушение временных рамок, когда в случае продажи доли не истек месяц с момента уведомления продавцом других участников собственности и не поступило их официальных отказов;
- противоречия между сведениями об объекте в ЕГРН и во вновь предоставленных документах (границы, площадь, этажность и т. д.).
Процедура обжалования отказа
Дальнейшее рассмотрение ситуации в случае отказа в регистрации или приостановлении кадастрового учета осуществляется апелляционной комиссией. Порядок подачи заявления в нее и другие особенности процедуры подробно описаны в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ (статья 26.1.). При этом следует учитывать, что непосредственное обжалование решения (с дальнейшей регистрацией права) в апелляционной комиссии возможно лишь в том случае, если действие права было приостановлено. Если же поступил отказ Росреестра в регистрации, то сначала выполняется рассмотрение заявления указанным органом, выносится решение, а затем все документы передаются на рассмотрение в суд. В случае положительного (в пользу заявителя) судебного решения, права на объект недвижимости смогут быть зарегистрированы.
Профильным законом, регламентирующим порядок осуществления регистрации недвижимости, предусмотрено более 50-ти оснований, по которым Росреестр может отказать во внесении данных в ЕГРН. В большинстве случаев речь идет о предоставлении недостаточного объема документов, которые подтверждают возникновение права собственности у заявителя, или наличие в них ошибок или неточностей. Отказ гражданин рискует получить и в том случае, если:
- у него нет полномочий для осуществления такой имущественной манипуляции (в частности, это актуально для ситуаций, когда заявление подает доверенное лицо, не предоставив при этом нотариально заверенную доверенность);
- участок образован из земли с разным целевым назначением;
- переданное заявление составлено без соблюдения норм закона;
- наличие имущественных противоречий между бывшим и нынешним собственниками;
- открыт спор о принадлежности;
- отсутствие согласия всех действующих собственников;
- в пятидневный срок в госорган не поступило уведомление об уплате госпошлины по проведенной имущественной сделке;
- указанная граница пересекается с границей другого земельного участка;
- земля не может быть передана в собственность частному лицу;
- наличие в ЕГРН отметки о невозможности изменить имущественные права по объекту недвижимости;
- предоставление нотариально незаверенных документов;
- в ходе рассмотрения заявления выяснилось, что акт о предоставлении права собственности на объект недвижимости впоследствии был признан судом недействительным;
- переданные в Росреестр электронные документы составлены без соблюдения соответствующих требований и т. д.
Уведомление об отказе направляется гражданину на указанный в заявлении адрес. Дополнительно в документе указывается причина принятия такого решения со ссылкой на законодательные акты. Если заявитель не согласен с такой позицией Ведомства, он может подать жалобу в Апелляционную комиссию Росреестра. При получении повторного отказа, чтобы добиться пересмотра ранее принятого решения, для регистрации земельного участка придется подать жалобу в суд.
Как обжалуется отказ Росреестра в регистрации?
- Прежде всего, необходимо определиться с организацией, в которую подаете жалобу: Росреестр, вышестоящие регистрирующие органы или суд.
- К обращению необходимо приложить решение, которое хотите обжаловать, и весь пакет документации, на основании которого отказали в регистрации.
- С момента получения жалобы, все материалы отправляются на рассмотрение в вышестоящие органы (если обращаетесь в Росреестр) в течение трех дней.
- Обжаловать решение можно в срок до трех месяцев, с момента, когда заявитель узнал (либо должен был узнать) об отказе.
- Если сроки подачи жалобы пропущены по положительной причине, их можно восстановить по ходатайству лица, чьи права были нарушены.
- Обращение могут оставить без рассмотрения, когда на нем нет подписи, либо нет полного комплекта требуемой документации, вышел срок подачи или по иным причинам. На это дается пять рабочих дней.
- По результатам рассмотрения либо отменят решение Росреестра, либо оставят жалобу без удовлетворения.
Как правильно подготовить жалобу?
Ее нужно обязательно подавать в письменной форме. Отправить документ можно как по почте, так и при личном визите. В самом обращении необходимо указать все сведения о себе и проблеме, а также ответственную сторону.
- ФИО и место жительства физического лица, либо данные о предпринимателе или организации.
- Информацию о решении, которое хотите обжаловать, и наименование органа, вынесшего отказ по заявлению.
- Основания, по которым нарушены права обратившегося, и его требования.
- Иные данные, включая номера телефонов, факсов и т.д., если могут ускорить процесс рассмотрения.
- Перечень прикрепленных к обращению документов.
Как происходит решение конфликта
После назначения даты заседания всем участникам рассылаются повестки: в виде заказных писем, телеграмм или SMS-оповещения. На первое заседание истец должен принести оригиналы всех приложенных к исковому заявлению документов.
Первое заседание обычно ознакомительное: судья зачитывает материалы, знакомится с позициями сторон, приобщает к делу документы. Ответчики могут выдвинуть свои обвинения в виде встречных исков, не соглашаться с доводами истца и предоставлять доказательства своей правоты. В этот же день судья определяет недостающие документы, назначает экспертизу от государственной геодезической организации.
Обычно в конфликтах, связанных с оспариванием межевого плана эта процедура является обязательной. Поэтому юристы рекомендуют провести её заранее, чтобы сэкономить время и ускорить получение решения
Исход всех заседаний зависит от доводов и убедительности каждой из сторон. Муниципальный кадастровый инженер проводит свою оценку (за счёт истца или ответчика), затем судья сравнивает полученный результат со спорным межевым планом, и выносит решение.
Документальное обоснование и доказательства
Границы и площадь каждого участка земли должны быть указаны в деле о межевании. На основании данного документа происходит добавление сведений о частном владении в ЕГРН с целью получения кадастрового номера на землю.
Если акт о признании границ объекта отсутствует или признан поддельным — это явный признак незаконности межевания участка земли.
Кроме того, документ должен быть заверен подписями всех заинтересованных сторон. Перед началом межевания инициатор процедуры обязан уведомить своих соседей не позднее, чем за неделю до проведения работ. Данное уведомление оформляется в письменном виде, чтобы потом можно было доказать его наличие в суде.
Когда соседи не могут участвовать при проведении процедуры, они вправе привлечь для этого своего законного представителя, составив предварительно нотариально заверенную доверенность. Все вышеперечисленные действия нужно будет подтвердить в суде, если не получилось договориться с соседями без привлечения органов исполнительной власти.
Кроме заинтересованных соседей, в акте о признании земельных границ должны быть подписи владельца земли, кадастрового инженера, представителя администрации.
После проведения всех необходимых измерений, кадастровый инженер делает межевой план, устанавливаются межевые вешки для определения границ участка на местности. Хозяин участка получает такие колышки в ответственное хранение. Он не имеет права самовольно перемещать эти ориентиры.
Любая попытка отступить от плана межевания является веским основанием, чтобы признать границы неправомерными.
Неопровержимыми доказательствами будут являться:
- показания незаинтересованных свидетелей,
- местонахождение всевозможных построек, находящихся на участках,
- разница в метках грунта в разных планах.