Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.
Положительное решение суда возможно в случае, когда:
- истец является законным собственником дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий от соседей;
- соблюден досудебный порядок решения спора.
Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.
Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:
- гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
- административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.
Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам. Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.
Ответственность за произвольную реконструкцию
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.
Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке
Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.
Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.
Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:
- для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
- должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
- фирм — от 300 до 350 тыс. руб.
Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
При этом не все регионы установили подобные наказания. Например, кодексы об административных правонарушениях Новосибирской области, Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и Хабаровского края таких норм не содержат.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Ответственность подрядчика
При выборе исполнителей реконструкции необходимо удостовериться в подлинности лицензии застройщика. При реконструкции с нарушением технологического процесса здание может утратить свои первоначальные параметры по прочности и устойчивости. В ст. 754 ГК РФ предусмотрена ответственность подрядчика за ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств.
При отклонении от технического плана, утвержденного в администрации, подрядчик может быть привлечен к исправлению своей работы и возврату здания, к состоянию бывшему до реконструкции. При незначительных отступлениях от плана и не в ущерб прочности строения, наказания не следует.
Выбор ответственного подрядчика ложится на плечи домовладельца Источник poradniki24h.pl
Как узаконить реконструкцию частного дома
Если самовольная реконструкция была произведена внутри помещения и при этом затронут фундамент (оборудование подвала) или несущие стены (снос, смещение, установка дверного проёма), в нежилое помещение проведено отопление, что автоматически делает его жилым (увеличилась жилая площадь), такие изменения должны быть оформлены. Для узаконивания реконструкции, сделанной в частном доме, наш инженер выполняет обмеры помещения, фиксирует изменения в новом техническом плане. Далее техплан, правоустанавливающие документы на земельный участок, уведомление о начале реконструкции подаются в администрацию.
После получения решения органов местной власти мы подаём заявление в Росреестр на регистрацию. Если при строительстве соблюдены СНиПы (3 метра от дороги и 5 метров от забора) и при реконструкции эти параметры не вышли за допустимые пределы, то узаконить действия можно в обычном порядке. Если отступы в норме, но имеются обременения на участке, которые невозможно согласовать, например зона ЛЭП, то госорган ответит отказом и направит застройщика в суд. Стоит учитывать, что в суде засчитывается согласие всех собственников на внесение изменений, участников сервитута, что желательно подтвердить документально.
Советуем заручиться одобрением смежных землепользователей, иначе есть вероятность встретиться с ними на судебном заседании и услышать доводы против реконструкции рассматриваемого здания. Таким образом, будет сформирована доказательная база, которая показывает то, что вы пытались восстановить нарушенное право в досудебном порядке. Так как это сделать не удалось, формируется иск о признании права собственности на строение (обратите внимание, что признаётся право на весь объект недвижимости, а не на реконструированную часть) и подаётся в судебный орган.
Что необходимо, чтобы начать
Чтобы начать работы по реконструкции, необходимо выполнить следующее.
Предоставить в муниципалитет уведомление о планируемой реконструкции дома. Это можно сделать либо заказным письмом с уведомлением по почте, либо через портал Госуслуг, либо через МФЦ.
Существует утвержденная Приказом Минстроя №591/пр от 19.09.2018 г. форма уведомления, которую необходимо заполнить. В ней указываются ФИО и адрес собственника дома, паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, сведения о планируемых изменениях и схематическое изображение реконструируемого дома.
Также совместно с уведомлением необходимо направить правоустанавливающие документы на земельный участок. Хотя законом установлено, что эти документы могут быть запрошены муниципалитетом из государственных информационных систем.
После подачи уведомления необходимо дождаться ответа от местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта установленным параметрам.
На данную проверку и направление ответа администрации дается 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемой реконструкции.
После получения положительного ответа из администрации у собственника дома появляется законное право приступать к реконструкции. Уведомление о соответствии (ответ из администрации) действует в течение 10 лет. Кстати, если реконструкцию не закончить в десятилетний срок, то придется заново уведомлять муниципалитет.
Может случиться так, что никакого ответа из муниципалитета в установленный срок владелец не получил. В этом случае работы и размещение объекта на земельном участке считаются согласованными согласно указанным собственником параметрам.
Но иногда при проверке уведомления о планируемой реконструкции администрация может выявить несоответствие параметров объекта. В этом случае в те же сроки (7 рабочих дней) собственнику дома направляется уведомление о несоответствии с указанием причин.
Также такое уведомление направляется в государственный строительный надзор и в земельный надзор. Понятно, что в этом случае собственнику дома необходимо устранить все замечания и направить новое уведомление в администрацию.
Как оформить реконструкцию частного дома без разрешения
Для максимального комфорта и уюта многие владельцы загородных жилых домов улучшают свои постройки, производя перепланировки или реконструкции. Любые манипуляции по реконструкции и перепланировке являются довольно ответственным процессом, требующим грамотного подхода. Даже при наличии денежных средств и возможностей обращаться за квалифицированными услугами по ремонту и строительству, без официального подтверждения — реконструкция частного дома без разрешения невозможна.
Перед началом любых манипуляций по оформлению или непосредственно строительства, следует понимать различие между понятиями перепланировки, реконструкции и капитального ремонта. Именно от этого будет зависеть, какой набор документов нужно готовить, и нужна ли процедура оформления в принципе. Итак, под капитальным ремонтом понимается процесс замены старых строительных материалов на новые, более технологичные и современные. В результате комплекса работ техническое состояние жилища улучшается.Перепланировка это изменение конфигурации постройки. Как правило, в ходе реконструктивных работ переносят стеновые перегородки, дверные и оконные проемы и т.д.Под реконструкцией подразумевается изменение технических параметров строения и всей конфигурации. В ходе реконструкционных работ могут надстраиваться новые этажи к дому, пристраиваться дополнительные помещения или прокладываться коммуникационные и инженерные сети. Главное условие проведения реконструкции здания – подвергать изменениям несущие конструкции нельзя, они поддаются только ремонту. То есть добавлять новые этажи или пристройки можно лишь в условиях сохранения старых основ стен.
В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:
- обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
- наличие аварийного фасада;
- расширение существующих или строительство новых помещений;
- восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
- износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).
Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.
Права самовольного застройщика
Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.
Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует учитывать изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 года. До этого момента данный пункт содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого необходимо было, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на право аренды, тем не менее исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года).
Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции граждане, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект.
Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.
Признаком самовольной реконструкции является отсутствие не только согласия сособственника на ее проведение, но и необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, — и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.