Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 правил ипотечника: как купить квартиру в кредит и не пожалеть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Какое жилье можно взять в ипотеку?
Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).
Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.
Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.
В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Частые вопросы об ипотеке
Можно ли выплатить ипотеку досрочно?
Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.
Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?
Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.
Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?
Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.
Квартира в ипотеку моя?
Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.
Обязательно ли привлекать созаемщика?
Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.
По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.
Дают ли ипотеку пенсионерам?
Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.
Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?
По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.
В каком банке лучше брать ипотеку?
В любом, где устраивают условия и процентные ставки.
Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.
Механизм действия ипотечного кредитования делится на несколько этапов. Процесс выдачи кредита не быстрый и требует затрат времени и со стороны клиента и со стороны банка. Ипотека работает так:
1. Клиент имеет на руках небольшую сумму денег, достаточную для оплаты части покупки недвижимости. Он выбирает банк с подходящей ипотечной программой и заполняет заявку на ипотечный кредит. К заявлению прилагает все необходимые документы.
2. Банк рассматривает заявку и проверяет документы в течение нескольких дней. Далее заявка одобряется или отклоняется.
3. Если заявка одобрена, клиента начинает поиск подходящей недвижимости. Банки дают на это не более трех месяцев, затем заявку и документы придется подавать заново.
4. Клиент находит объект недвижимости и передает банку информацию и документы на него. Если объект соответствует требованиям банка, то назначается независимая оценка.
5. Банк одобряет выбранный объект недвижимости и устанавливает окончательную сумму кредита с учетом данных оценки.
6. С клиентом заключается договор ипотечного кредитования.
7. Заемщик перечисляет сумму первоначального взноса продавцу (безналичным путем или распиской).
8. Банк получает подтверждение уплаты первоначального взноса и перечисляет сумму кредита на счет продавца.
9. Клиент оформляет недвижимость в собственность. Оформляется закладная. Клиент страхует недвижимость, если того требует банк. Далее кредит выплачивается в соответствии с графиком.
10. Если клиент не в состоянии выплачивать кредит, допускает просрочки или не выполняет условия договора, банк может расторгнуть договор и предмет залога будет изъят и реализован для погашения долга.
Важно! Залог реализуется банком по рыночной цене. За счет полученных средств банк покрывает задолженность клиента не только по основному долгу, но и по всем процентам и неустойкам.
Законы об ипотечном кредитовании
Справка! Первый ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) был принят 16.07.1998 года. Он действует в настоящее время и считается основным законодательным актом в сфере ипотечного кредитования. Есть и другие нормативные документы.
• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. Определяет правила и порядок управления жилым помещением;
• Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. определяет сроки исковой давности при оспаривании ипотечных сделок, содержит описание залога, обязательства, долга и т.д.;
• Уголовный кодекс РФ от 13.05.1996 г. определяет ответственность за мошенничество в сфере ипотечного кредитования;
• ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет обязательную регистрацию всех ипотечных сделок;
• ФЗ № 218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» определяет правила направления и получения информации о кредитах и займах заемщика;
• ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» определяет порядок проведения оценки недвижимости перед передачей ее в залог;
• Письмо ФНС РФ от 9.06.2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете» описывает право и порядок получения налогового вычета.
Важно! Список законодательных актов, связанных с ипотекой не является закрытым. Постановления и другие документы регулярно появляются при введении новых программ. Например, по обеспечению жильем молодых семей или военнослужащих. Полный список таких программ есть на сайте ДОМ.РФ.
Кредит и ипотека: разница
Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости. Её стоимость должна быть не меньше суммы кредита, поэтому чаще всего закладывают приобретаемое жилье. Но можно заложить и уже имеющееся в собственности. Таким образом банк страхует себя от невыплат по кредиту. То есть, если клиент платит исправно, то после последнего взноса он полностью закрывает обязательства по кредиту и становится собственником. Если нет — банк может забрать заложенное имущество и выставить на торги, чтобы возместить сумму кредита вместе с неуплаченными процентами.
В основном, банки не торопятся забирать залоговое имущество — они предлагают клиенту альтернативные способы решения проблемы: изменение размера платежей, сроков ипотеки или даже замораживание выплат.
Зачем гасить ипотеку досрочно
Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.
Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.
Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом
Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:
- сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
- далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
- после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
- с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
- после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.
Данную программу поддерживают не все банки в связи с ее льготной подоплекой. Главным преимуществом программы является годовая ставка в размере 7%, срок выплаты до 28 лет, а также возможность получения без первоначального взноса.
Но и получить кредит по социальной ипотеке могут только лица, которые ввиду нехватки жилплощади (т.е. если на человека имеется менее 12 кв. метров в текущем жилье, согласно ст. №50 ЖК РФ) становятся на учет местной администрации, где их нужда в дополнительных метрах признается по закону.
Одной из подпрограмм социального ипотечного кредитования является ипотека для молодой семьи. Наличие и отсутствие детей не имеет значения. Это одна из программ с господдержкой, где в качестве основной помощи выступают государственная субсидия и материнский капитал.
Первый вид госпомощи для молодой семьи в размере 35% поможет дотянуть до минимального метража, если семья из двух человек прописана в жилье площадью 42 кв. метров. С рождением ребенка порог метража на человека достигает 18 метров, а субсидия составляет 40%. Первоначальный взнос в данном случае может быть погашен за счет материнского капитала.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
Необходимые условия для получения ипотеки
- Заемщик должен быть гражданином РФ, и иметь прописку по местонахождения банка (либо ее должен иметь один из созаемщиков). Также можно взять кредит по месту строящего жилья или регистрации работодателя;
- Трудоспособный возраст заемщика. Минимальный возраст для получения ипотечного кредита — 21 года. Верхний предел устанавливается банками, в зависимости от срока погашения кредита, но обычно — не более 75 лет. Иногда срок ипотеки ограничивается началом пенсионного возраста;
- Справка 2-НДФЛ (о доходах) с места текущей работы. Здесь стоит заметить, что согласно последним поправкам в законодательство, получатели ипотеки могут привлекать и созаемщиков. То есть если подтвержденной суммы доходов недостаточно — можно предоставить справку о доходах супруги, работающих детей или других, даже не состоящих в родстве граждан. В этом случае кредитор учитывает совокупный доход, за счет чего можно оформить займ на большую сумму (заметим, что созаемщик и поручитель — это не одно и то же: первые только показывают свои справки, а у вторых — куда большая ответственность: в случае несостоятельности заемщика, они должны выплатить неоплаченный долг);
- Кредитная история заемщика. Основная причина отказов в получении ипотеки — это плохая кредитная история: никто из банков не станет рисковать, если заемщик «набрал» кредитов больше, чем способен погасить, либо систематически нарушает сроки их погашения (и при этом абсолютно неважно, где и в каком банке был взят кредит, так как существует общая электронная база кредитных историй).
Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.
Основные из них:
- возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);
- наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;
- уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;
- наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);
- наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк).
В некоторых кредитных организациях требуются медицинские справки, подтверждающие психическое здоровье, и доказательства проживания в городе получения кредита в течение определенного срока.
Смотрите информативное видео об ипотеке от эксперта.
Какая ипотека выгоднее: аннуитетная или дифференциальная?
Дифференцированный платеж предполагает меньшую переплату за весь срок ипотечного кредитования. Плюс такого платежа по ипотеке в том, что заемщик ежемесячно совершает платежи по нисходящей, то есть, каждый месяц сумма разная, и она идет в сторону уменьшения.
За счет чего происходит уменьшение ежемесячного платежа? За счет того, что проценты на снижаемый остаток будут меньше, так как происходит снижение основного кредита. Минус такого платежа в том, что банк выдаст клиенту меньшую сумму ипотеки.
Аннуитетный платеж предполагает равные платежи за весь срок кредита, например, 30 тысяч рублей ежемесячно на протяжении 20 лет. Но в итоге переплата по кредиту выйдет в 2 раза больше от стоимости взятого кредита.
Плюс ипотеки на условиях аннуитетного платежа в том, что заемщику может взять кредит на сумму в 2 раза больше, чем при оформлении ипотеки с дифференцированным платежом.
Сказать 100%, какая ипотека выгодней нельзя. Если на сегодняшний момент вы без проблем можете погашать ипотеку с максимально возможным ежемесячным платежом, тогда лучше оформить аннуитетный платеж, так как тогда банк выдаст вам большую сумму кредита.
Ипотека: с чего начать?
Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.
Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.