Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Покупка квартиры с перепланировкой
При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены.
Если есть несоответствие, а квартира нравится именно эта, нужно, чтобы действующий собственник провел согласование изменений, иначе этим в лучшем случае придется заниматься вам, а в худшем — возвращать все изменения в первоначальный вид согласно техническому паспорту объекта.
При перепланировке категорически нельзя:
- объединять кухню с жилыми помещениями
- размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже
- расширять кухню за счет санузла или комнаты
- увеличивать ванную комнату или туалет за счет комнаты или кухни
- переносить батареи на лоджию
- прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения
- переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии
- делать полы с подогревом от общедомовых систем
Если в выбранной для покупки квартире присутствуют пункты из этого списка, перепланировку точно не согласуют. Все переделки придется убирать, чтобы жилье соответствовало текущему техническому плану.
В отношениях с кредитором имеет смысл соблюдать правила. Конечно, специалист банка может ни разу не прийти на осмотр квартиры, если вы дисциплинированный плательщик.
Но вопросы могут возникнуть у служб, проверяющих коммуникации, или у Жилинспекции в случае конфликта с соседями. Из этих же соображений недальновидно думать, что можно сделать перепланировку в ипотечной квартире в нарушение договора. Если это выяснится, банк может потребовать досрочного погашения долга по ипотеке.
Исключительный клиент
Анна делится случаем из практики:
«Однажды нам пришлось все же писать служебную записку в банк по поводу изменений в планировке. Наш клиент выбрал квартиру с перенесенной «мокрой зоной». Такие перепланировки крайне сложно согласовать с банком, практически невозможно.
Выходом из ситуации стала служебная записка, которую мы написали в главный офис банка, с просьбой согласовать перепланировку в индивидуальном порядке. Банк пошел в разрез со своей политикой, потому что клиент был ценным. Он планировал разместить крупную сумму вклада в этом банке, подключить зарплатный проект для своих сотрудников и открыть расчетный счет своего юридического лица.
Практика показывает, что банки идут навстречу, но с учетом своей выгоды».
Когда перепланировку нельзя узаконить?
Далеко не всегда уже выполненную перепланировку можно согласовать. Изменения, которые нарушают строительные нормы, узаконить не получится. Если в квартире произведено такое переустройство, банк не пропустит перепланировку, даже если оценщик в своем отчете указал, что ее можно согласовать.
Не разрешат согласовать перепланировку, если:
-
Кухню и жилую комнату поменяли местами, в результате кухня оказалась расположена над жилой комнатой квартиры на нижнем этаже. Единственное исключение в этом случае делается для квартир, расположенных на первом этаже.
-
В доме с газовым оборудованием вместо двери из кухни сделана арка или кухня и жилая комната объединены в одно общее пространство. По нормам, кухня в газифицированном доме должна быть отделена от комнаты дверью. Такую перепланировку можно узаконить, если официально с разрешения горгаза в квартире демонтировано газовое оборудование и перекрыт газ.
-
Не допускается размещение туалета и ванной над жилыми комнатами и кухнями.
Суд откажет в согласовании такой перепланировки и обяжет собственников привести помещение в первоначальный вид.
Тяжёлое расставание с мечтой
К сожалению, от сделки пришлось отказаться. Такую незаконную перепланировку не одобрил бы ни один банк. Пришлось вернуться к поискам квартиры. И на этот раз без незаконных перепланировок. Ибо второго удара в самое сердце я не пережил бы. Новая квартира нашлась быстро. Буквально в соседнем доме.
Тут мы решили не рисковать. Взять квартиру с типовой планировкой, а потом переделать всё под себя. Провели оценку, получили ипотеку и начали мечтать о том… как снесём стену между залом и кухней. Но второй кинжал в спину вонзил мой друг. Я расписывал ему будущий ремонт, рассказывая, как перекрою тут всё и заживу яки король. А он задал вопрос: «В ипотечной квартире вообще можно перепланировку делать? Она же, вроде, ещё не совсем ваша?». И опять паника, паранойя, интернет.
Законодательством предусмотрены наказания за несанкционированную перестройку:
- штраф для граждан – 25 МРОТ;
- выписка предписания по устранению нарушений;
- повторный штраф за неисполнение предупреждения и судебный процесс.
Кстати! Когда нарушены интересы соседей, то иск может последовать и от них, например, в случае появления трещины в конструкции дома.
Закон допускает:
- продажу объекта с публичных торгов и с выплатой владельцу средств, за исключением суммы судебных издержек;
- аннулирование договора социального найма, причем собственник обязан будет вернуть помещению прежний вид.
Какие изменения считаются незаконными
Не любые технические преобразования можно признать правомерными. В частности, когда речь идет о демонтаже несущих конструкций, переносе санузла и ванной на новую территорию, либо других изменениях технических критериев квартиры, узаконить подобную планировку невозможно заранее и недопустимо оформлять на предыдущие даты. Не нужно при этом перепутывать повторную планировку с переустройством. В частности, смена батарей из чугуна на алюминиевые, или смена батарей с одного литража на другой — это переустройство, а например, переделка дверного проема между жилыми помещениями — это смена планировки.
ВНИМАНИЕ !!! Переустройство не предполагает формального заверения, а повторная планировка даже небольшая сама по себе предполагает включения ее в бумаги на недвижимое имущество.
Согласно жилищному законодательству нашей страны, перепланировка должна быть осуществлена лишь после оформления собственником недвижимого имущества всех необходимых документов, а после того уполномоченные лица осуществляют осмотр помещения и подтверждают, что осуществленный ремонт осуществлялся в соответствии с намеченным планом. Присутствие изменений, не согласовавшихся ранее, вынуждает владельца проводить изменения под другими датами, что не всегда допустимо.
Немаловажных моментов великое множество, но нужно помнить, что наиболее популярный и малоприятный момент – это ванные помещения над кухонными зонами и комнатами. Для того, чтобы не «прогадать» с приобретением подобной недвижимости, необходимо исследовать не только его технический паспорт, но и планировку объекта, который располагается на нижнем этаже.
ВАЖНО !!! Кроме того, нужно быть готовым к тому, что утверждение перепланировки – дело долговременное, очень недешевое, а действия, которые связаны с ее узакониванием, целесообразно включить в сумму соглашения. Процесс регистрации начинается с создания и удостоверения специализированной комиссией планируемых изменений и оканчивается предъявлением в органы Росреестра нового технического паспорта помещения, на основе которого включаются изменения в документацию.
Как долго длятся утвердительные процедуры? У специалистов, которые работают в данном направлении, на все действия может уйти несколько месяцев. Но, как правило, тот, кто хочет сберечь средства, взяв большую часть забот на себя, как правило, затрачивает на узаконивание модификаций более года.
В частности, в стандартной ситуации – несколько недель будет требоваться на оформление «бывшего» документа недвижимости (для этого требуется осмотреть квартиру). Сколько будет занимать приготовление обновленного проекта (который должен заключать различные технические моменты), будет зависеть от того, кто обращается к специалисту. После этого нужно будет получить документальное подтверждение пожарной инспекции. Обычно, на это уходит примерно месяц.
Штраф за незаконную перепланировку
Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.
Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.
Если контролирующие инстанции обнаружили незаконное переустройство квартиры, то собственника могут привлечь к административной ответственности. Его обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а это предполагает определенные траты на проведение ремонтных работ.
В исключительных случаях суд может постановить оставить квартиру в неизменном состоянии и не возвращать ее первоначальную конфигурацию, но это возможно, только если проведенные работы не создали угрозы для других жильцов и не нарушили их интересов. Но даже если суд вынес решение в пользу нового собственника, то ему придется заплатить штраф за незаконные работы. Его размер содержится в ст.7.21 КоАП РФ.
Суть перепроектирования
Под ним понимается изменение размеров помещений в результате переноса или ликвидации перегородок, устройство в капитальных стенах проемов, перенос ванны или туалета.
Перепланировки, которые узаконить не получится:
- Нарушающие условия проживания других жильцов;
- Размещение отопительных приборов на балконах;
- Установка полов с подогревом, запитанных от системы отопления;
- Демонтаж несущих стен;
- Увеличение площади квартиры путем присоединения мест общего пользования;
- Уменьшение или демонтаж вентиляционных каналов;
- Расположение помещения, в котором проведена вода над жилым помещением.
Несогласованное перепроектирование, при которой нормы СНиПов соблюдены, но не получено разрешение соответствующего органа. Такую можно узаконить.
Минусы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой
- Оформление документов по изменению технического плана ложится на нынешнего владельца жилья. Это является главным минусом покупки жилья с неузаконенными преобразованиями. Перед покупкой нужно тщательно изучить список изменений, чтобы понимать, какие документы вам придётся оформлять.
- При выявлении угрозы для безопасности дома, вся ответственность также лежит на текущем владельце. Если окажется, что перепланировка опасна для состояния дома, то на текущего владельца могут быть наложены большие штрафы и требование восстановить прежний вид.
- Дополнительные затраты для получения необходимой документации. Некоторые документы будет довольно сложно получить, так что, будьте готовы к тому, что у вас может уйти много времени и средств.
- Риск того, что проведённые изменения окажутся ненадёжными, и будет угроза разрушения жилья.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.