Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи объекта долевого строительства с замечаниями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По факту завершения строительно-монтажных работ на любом объекте строительства должна произойти процедура приёмки. Предполагается, что представитель заказчика (в данном случае участник договора долевого строительства) должен провести осмотр помещения, оценить качество проделанной подрядчиком работы. Если всё соответствует стандартам, представители сторон подписывают акт приёма-передачи и фактически завершают свои правоотношения. Застройщик получает денежную сумму, а участник – помещение. В противном случае подрядчик будет обязан устранить выявленные недостатки.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Приёмка объекта строительства
Отметим, что закон устанавливает на объекты строительства гарантию в пять лет. В течение этого периода времени застройщик за свой счёт проводит все необходимые ремонтные работы.
Подписание акта приемки
В большинстве случаев обнаруживаются недостатки и у дольщика есть два способа решения вопроса:
Не подписывать акт до момента устранения выявленных изъянов и повторной приемки квартиры в новостройке. Застройщик предпримет все меры для их качественного исправления до окончания срока сдачи.
Подписать акт с предварительным соглашением ликвидации изъянов застройщиком. В таком случае надо обязательно обозначить точные сроки исправления недостатков, но, чтобы добиться хорошего качества, иногда приходится нешуточно повоевать с застройщиком.
Перед тем как поставить подпись в акте, его надо как минимум один раз прочитать, поскольку строительные компании нередко добавляют выгодные им условия. Если что-то не устраивает, можно потребовать удалить соответствующий пункт.
При каких недочетах нельзя подписывать акты
Перед приемкой вы должны быть морально готовы к тому, что недочеты будут, потому что все застройщики строят с недочетами, просто одни — больше, другие — меньше. Ваше право на качественную квартиру защищают три закона:
По ним застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
Недочеты фиксируют в дефектном акте. Его составляют в двух экземплярах: один — вам, второй — застройщику.
Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные. В зависимости от того, какие у вас недочеты, вы подписываете или не подписываете акты приемки-передачи.
В следующей статье покажем, как выглядят недочеты и как должна выглядеть квартира без них
Существенными называют те недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт приемки-передачи. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки.
Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приемки-передачи.
Если вы не подписали акт приемки-передачи при несущественных недочетах, то через два месяца застройщик может со своей стороны составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намеренно уклоняетесь от приемки квартиры: знали о передаче квартиры, но не стали принимать, — он без вашего согласия передает вам квартиру. Теперь за нее отвечаете только вы.
Застройщик должен доказать, что недочеты в вашей квартире несущественные. Для этого используют независимую экспертизу
Если вы подписали акт приемки-передачи, но потом обнаружили недочеты, нестрашно. Если застройщик работает по 214-ФЗ , то на дом дает гарантию в пять лет, три года — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. Ваша задача — написать застройщику: перечислить недочеты, которые надо устранить, и дождаться их исправления.
Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт приемки-передачи, обязательно запишите в дефектном, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочет — существенный.
Если у вас в квартире существенные недочеты, не подписывайте акты приемки-передачи
Что нужно сделать до оформления акта
- Получить уведомление застройщика о том, что он завершил строительство. Это сообщение должны отправить ценным письмом через Почту России или по электронной почте, указанной в ДДУ.
- Убедиться, что дом введён в эксплуатацию, здание прошло экспертизу государственных специалистов, у него есть официально зарегистрированный почтовый адрес. Девелопер должен предоставить подтверждающие это документы.
- Осмотреть помещение. На осмотр нужно взять всех дольщиков, прийти с паспортами и ДДУ. Если дольщик не может присутствовать на приёмке, он должен оформить у нотариуса доверенность на своего представителя — им может быть другой дольщик или независимое лицо.
- Составить лист осмотра, если в квартире обнаружены несоответствия: площадь недвижимости больше или меньше заявленной, есть дефекты отделки, водопровод, электропроводка и канализация отсутствуют или установлены неправильно. Недочёты могут быть и в подъезде: например, в доме нет лифтов, хотя они заявлены, или же они не работают. Лист осмотра составляют в двух экземплярах, подписывают, а застройщик заверяет документ печатью.
Акт приёма-передачи для квартиры с дефектами: подписывать или нет
Ответ на этот вопрос зависит от типа обнаруженных в жилье недочетов.
- Существенные недочёты — это дефекты, из-за которых проживание в квартире нереально. Например, не работает водопровод, в перегородках пробоины, нет канализации или отопления, не запирается входная дверь. Если у недвижимости есть хотя быть один существенный дефект, подписывать акт приёмки квартиры в новостройке не следует. Недочёты важно прописать в акте осмотра и дождаться, пока застройщик их устранит.
- Несущественные недочёты — это дефекты, которые не мешают проживать в квартире. Это могут быть следы раствора на стёклах или кривые стены. Несущественные дефекты необходимо указать в акте приёмки и подписать его.
Что требуется сделать до оформления акта
До составления акта фактического приема передачи квартиры потребуется выполнить несколько обязательных шагов подготовки.
-
Дождаться уведомления застройщика о строительства.
-
Удостовериться, что объект введен в эксплуатацию, прошел экспертизу и не нарушает установленных нормативов.
-
Провести осмотр помещений самостоятельно или с помощью экспертов. На данном этапе проводится оценка качества жилья и поиск различных дефектов в соответствии с чек-листом приемки квартиры в новостройке.
-
Подготовка смотрового листа при обнаружении недостатков, например, несоответствия площади, дефектов отделки, проблемы с водоснабжением и т. д.
Прием-передача вторичной квартиры
На первый взгляд может показаться, что прием-передача квартиры во вторичке и в новостройке проводится аналогично. Отчасти это верно, оцениваются идентичные элементы, начиная от окон и полов и заканчивая входной дверью и соответствием указанной в договоре площади. Однако существуют нюансы, которые заметно усложняют приемку вторичной квартиры. Что же нужно смотреть при проверке?
Итак, если жилье построено давно и имело много владельцев, то оно может претерпеть за это время множество изменений. В первую очередь при приеме квартиры на вторичном рынке стоит убедиться, что отсутствуют незаконные перепланировки. Проверьте целостность несущих конструкций и перегородок, отсутствие выпуклостей и впадин на стенах и потолке, исправность инженерных коммуникаций, в том числе электрики, водопровода, канализации и т. д. Особое внимание перед подписанием акта приема-передачи вторичной квартиры стоит уделить проверке на наличие мокрых пятен или плесени на поверхностях. Если жилье продается вместе с мебелью, то необходимо сделать опись имущества.
Также во время приемки квартиры на вторичном рынке важно изучить показания счетчиков и ознакомиться с паспортами приборов. Ознакомиться с качеством электрической сети вряд ли удастся, однако стоит тщательно проверить исправность розеток, выключателей и лампочек. В отопительный сезон важно уделить внимание системе отопления, которая может оказаться завоздушена. Если квартире располагается на верхнем этаже, осмотрите техническое помещение сверху, чтобы убедиться, что отсутствуют протечки крыши.
В остальном составление акта приемки-передачи вторичной квартиры схоже с работами, проводимыми в новостройке. Более детально провести осмотр поможет квалифицированный приемщик.
Строгие требования к образцу акта приема передачи вторичной квартиры отсутствуют. Как правило, в документе прописывается информация о дате и месте составления, данных об участниках сделки, адресе объекта, показаниях счетчиков, а также указываются найденные недостатки.
Акт приема объекта с замечаниями
К чему приведет подписание такого акта? Если акт приема-передачи, в котором отражены недочеты, все-таки подписан, с правовой точки зрения это означает одно – участник долевого строительства принимает имущество в том виде, в каком оно есть и претензий к строительной организации не имеет. В суде потом очень сложно будет доказать обратное. Во избежание подобной ситуации, при выявлении недоработок (особенно, если уговоры на подписание дефектного акта приема передачи квартиры от застройщика не дают результатов) необходимо отправить на адрес последнего претензию, в которой изложить суть спорного вопроса, с уточнением всех деталей и потребовать устранения обнаруженных погрешностей. Указанный документ обязательно отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
Также можно отдать ее лично должностному лицу, уполномоченному принимать подобные документы.
Как оформить акт выполненных работ с замечаниями
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2022 по делу N А46-308/2022 «…Как следует из материалов дела и установлено судами, между МУЗ «Городская поликлиника N 13» (заказчик) и ООО ТСК «Титан-2022» (генподрядчик) на основании муниципального контракта от 25.10.2022 N 184 подписан договор от 26.10.2022 N 21, по условиям которого генподрядчик обязался выполнить ремонтно-строительные работы в соответствии с локально-сметными расчетами (приложение N 1) на объекте: муниципальное учреждение здравоохранения «Городская поликлиника N 13» и передать их заказчику, а заказчик — оплатить выполненные работы. Генподрядчиком были выполнены работы, предусмотренные договором, и приняты заказчиком без замечаний, доказательством чему служит акт о приемке выполненных работ за декабрь 2022 года формы N КС-2. Истец предъявил требование от 05.12.2022 N 520 ответчику о безвозмездном устранении недостатков результата работ в срок до 31.12.2022.
Срок передачи квартиры дольщику
После получения дольщиком уведомления о готовности передачи недвижимости он обязан ее принять в течение обозначенного в ДДУ срока или не позднее 7-ми дней, если такой пункт не был включен.
В договоре прописывается месяц и год, в которые будет осуществляться передача жилья. Также предусматривается страховой срок в 2 месяца, который дается застройщику дополнительно на решение всех проблем.
Практика показывает, что после получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию дома может пройти от нескольких месяцев до полугода. Связано это с юридическими и бюрократическими нюансами (госприемка возведенных застройщиком домов – дело небыстрое). Если срок передачи жилья превысил обозначенный период, то логичным будет требование компенсации за причиненные неудобства.
Если срок официальной сдачи дома и квартиры уже близок, а никаких новостей от застройщика нет, то дольщику следует заранее позаботиться о защите своих прав, отправив в адрес компании уведомление о готовности принять объект долевого строительства. Назначение этого письма заключается в фиксировании дня, от которого будет отсчитываться неустойка в случае по 214-ФЗ.
Также уведомление о готовности принять объект долевого строительства будет являться прямым свидетельством стремления владельца недвижимости к принятию, а никак не уклонения от него.
Как поступать дольщику, получившему односторонний акт приема-передачи
Второй вариант развития событий, когда участник долевого строительства получил от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры, — он может его оспорить. Как и любое иное оспаривание неправомерных действий и документов, происходит это через суд.
При подаче иска в судебные инстанции нужно понимать, что дольщику придется обосновывать, почему он отказался подписывать акт приема-передачи. Дополнительно нужно будет постараться доказать, что выявленные дольщиком недоделки или иные претензии к качеству работ действительно существенны. К примеру, плохая герметичность стеклопакетов, установленных в квартире, либо трещины в штукатурке на стенах можно расценивать как существенные недостатки. А вот недостаточную освещенность двора дома либо необорудованную детскую площадку вряд ли можно счесть за недостатки, делающие проживание в квартире невозможным.
При оспаривании такого акта в суде, участник долевого строительства одновременно имеет право заявить требования о взыскании с застройщика уплаты неустойки. Ведь при вынесении судом решения в пользу дольщика срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет считаться нарушенным.
Когда можно и нельзя подписывать акт приёма-передачи
Перед тем, как идти на приёмку, нужно морально подготовиться к тому, что косяки будут, т.к. идеальных застройщиков пока не существует. А вот масштаб трагедии может быть разный. Начнем с того, что недочеты могут быть двух видов: существенные и несущественные.
Первые не позволяют жить в квартире: сломанная канализация или водопровод, разбитые окна, глубокие трещины в стенах, неработающее отопление. Если найден хотя бы один из таких, то АПП подписывать нельзя. Претензии вносятся в дефектный акт, который передаётся застройщику.
Второй вид недоработок позволяет въехать в квартиру: неровности штукатурки или стяжки, царапины или окалина на окнах, заедающая ручка двери. В этом случае АПП нужно подписать, но вместе с дефектным. В законодательных актах не указано, что считается существенным недостатком, а что нет, поэтому важно указать, что именно из-за данного недочёта заселиться невозможно.
В какой период застройщик должен устранить недочеты законом не определяется, а туманно упоминаются только «разумные сроки». Чем больше квартир в жилом комплексе, тем дольше придется ждать, пока руки подрядчиков дойдут до каждой недоработки.
Дольщикам: подробный смотровой лист при приемке квартиры
В квартире должны быть электропровода для подключения звонка, розеток и выключателей. Если эти элементы предусмотрены в ДДУ, то они не должны вываливаться из стен, нагреваться и искрить. Проверить их работоспособность можно, подключив электробритву. Брать на проверку подзарядку и рисковать мобильным телефоном не стоит. В случае неисправности сети придется заменить телефон, к примеру, за 50 тыс. руб., а не электробритву за 3 тыс. руб. Если застройщик установил цоколи, то стоит проверить их на работоспособность, вкрутив и выкрутив лампочку. При отсутствии всех перечисленных элементов на проверку следует пригласить электрика и убедиться в том, что все розетки и выключатели можно будет без проблем подключить. Вот как проверяются квартиры с отделкой.
В качестве заключения
ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, подтвердив законность отказа дольщиков от принятия квартиры с недостатками и указав на недоказанность уклонения участников от приемки квартиры надлежащего качества (что позволило бы застройщику оформить односторонний акт).
Верховный Суд признал ошибочным высказанное судьями нижестоящих инстанций мнение о том, что при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру и имеет право требовать от застройщика безвозмездного их устранения. Аналогичный вывод некоторые судьи делали и раньше. Однако с появлением Определения № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 позиция является сформированной, и именно она будет применяться судами в дальнейшем.
Застройщики должны учитывать, что участники вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества, требовать составления документа о выявленных дефектах и безвозмездного их устранения. При этом не имеют значения ни характер недостатков (существенные или нет), ни возможность использовать квартиру по прямому назначению.
Застройщик может составить односторонний акт, если участники необоснованно уклоняются или отказываются от приемки квартиры и со дня передачи, установленного в ДДУ, прошло не менее двух месяцев. При этом у застройщика должны быть доказательства, что дольщик получил сообщение о завершении строительства МКД или отказался его получать либо дольщика нет по почтовому адресу.