Как поставить на кадастровый учет земельный участок без межевания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поставить на кадастровый учет земельный участок без межевания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Межевание земельного участка – это действия по определению его границ и месторасположения. Главной задачей межевания является доказательство прав собственника участка при возникновении различных спорных ситуаций.

Постановка участка на кадастровый учет с межеванием

Межевание фактически является обозначением границ участка на местности и итоговым документом этой процедуры является межевой план.

Для проведения межевания собственнику или доверенному лицу необходимо собрать следующий пакет документов:

• Документ, удостоверяющий личность собственника.
• Кадастровая схема земельного участка.
• Документы, устанавливающие и удостоверяющие права заявителя на участок.

Межевание и оформление межевого плана осуществляют кадастровые инженеры, у которых есть соответствующие сертификаты на проведение этой деятельности. Кадастровым инженером может быть как сотрудник геодезической компании, так и лицо, занимающееся данной деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя.

При межевании составляется акт согласования границ земли с подписями владельцев всех смежных участков. После завершения межевания инженер передаёт собственнику межевой план, который заверяется у нотариуса.

Список документов, необходимых для постановки земли на кадастровый учет с межеванием:

• Документы, устанавливающие право собственности заявителя на участок.
• Документы о принадлежности участка к определенному типу земель.
• Межевой план.
• Заявление о постановке на кадастровый учет.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Плюсы и минусы межевания

По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.

Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.

Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.

Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.

Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.

К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).

Зачем нужна регистрация участков в кадастре

Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет позволяет распоряжаться собственностью в полной мере, а также осуществлять юридические операции. В соответствии с Федеральным Законом о регистрации, оформление прав собственности и государственный учет осуществляется совместно. Результатом данной операции служат несколько возможностей:

• Обоснование права собственности на законном уровне;
• Способность осуществлять юридические сделки, такие как продажа, дарение либо обмен имущества;
• Определение границ земельного участка и предотвращение конфликтных ситуаций с соседями;
• Постройка ОКС, а также инженерных коммуникаций.

Когда необходимо межевание

Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.

В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.

Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:

• Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
• Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
• Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
• Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
• Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)

• Межевание — это определение границ участка земли, его точных формы и площади. Межевание может сделать только кадастровый инженер с помощью специального оборудования.
• Точной стоимости межевых работ не существует, она будет отличаться в зависимости от региона, удалённости участка, его формы, размера и других факторов.
• Продажа участка без межевания возможна, но только если он стоит на кадастровом учёте, а у собственника есть свидетельство о собственности на землю или другой правоустанавливающий документ.
• Участок без межевания будет сложнее продать, так как с точки зрения закона неизвестны официально обозначенные границы и точная площадь. В таком случае покупатель выбирает «кота в мешке». Соответственно, такой участок будет дешевле.

Плюсы и минусы межевания

Причины, которые определяют необходимость проведения межевания, могут быть самыми различными. Процесс определения границ земельного участка дает владельцу следующие преимущества:

• Решение пограничных споров с соседями — бывают случаи, когда собственник земли может лишиться части своей площади, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Чтобы обезопасить себя от посягательств на имущество со стороны третьих лиц, нужно провести межевание ЗУ;
• Исправление реестровой ошибки — если землю получили в собственность до внесения изменений в законодательство, сведения в Росреестре устарели. Часто в данных допускаются ошибки. Исправить их и обновить информацию можно с помощью нового межевого плана;
• Установление точных параметров объекта — межевание позволяет установить границы надела и исключить случаи присвоения территории соседями;
• Возможность заключения сделок с землей — любые операции с ЗУ без установленных границ считаются недействительными;
• Получение разрешения на строительство — перед началом застройки участка нужно определить его параметры.

Если соседей не найти

Иногда с соседями по земельному участку нет возможности связаться: владелец смежного участка уже 10 лет не приезжал в свой загородный дом или собственник погиб, а наследники еще не вступили в собственность. Не стоит переживать, если подписи соседей не получилось собрать. Данная проблема решается с помощью публикации в газете. Кадастровый инженер может дать объявление в местной газете о дате проведения собрания для согласования границ — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Даже если сосед на собрании ничего не подпишет или вообще не придет, то границы все равно считаются с ним согласованы. После подачи объявления кадастровому инженеру выдадут на руки один экземпляр газеты с этим объявлением. Экземпляр газеты прикладывается в межевой план к акту согласования, а в самом акте будет указано, что согласование с таким-то соседом было с помощью публикации в такой-то газете и дата публикации. В случае если соседи категорически против границ Вашего участка и урегулировать данный вопрос мирным путем не получается, то проблема решается в судебном порядке.

Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах

Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.

• Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
• Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
• Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
• Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
• Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).

Цель постановки земельной площади на учет в кадастре

Основной причиной является условие корректного занесения кадастровых характеристик о территории в соответствующий реестр для осуществления законных правоотношений, предметом которых такое имущество является.
Если участок не прошел процедуру внесения на кадастровый учет в определенном законом порядке, то участники сделки не смогут выявить его правовой статус, а при появлении спорных ситуаций и доказать его. Считается, что для участка прохождение кадастрового учета имеет определяющее значение, иначе он будет считаться как ранее неучтенный.
Наличие сведений о земельной территории в ЕГРП свидетельствует о:

• Возможности определить принадлежность соответствующего имущества конкретному субъекту;
• Установлении границ участка.

Обе характеристики являются определяющими в гражданско- правовых процедурах.

Работники Кадастровой палаты вправе произвести приостановку процедуры либо вообще отказать в её завершении. Приостановить процесс могут по разным причинам:

• Пределы желаемого участка располагаются на смежном наделе. Этот вопрос можно решить только с владельцем такого объекта. Если в его случае все документально закреплено, то придется повторно проводить межевание.
• Допущены неточности в кадастровых документах. Потребуется обращение в палату для внесения изменений в ГКН. При отказе необходимо обращаться в судебные органы.
• Представление недостоверных сведений собственником о земле.
• Подан не все документы и т.д.

Отказ можно получить по различным основаниям. Это может произойти в ситуации, когда:

1. Территории не могут быть занесены в ГКН, так как относятся к землям, изъятым из гражданского оборота (парковые зоны, заповедники, площади стратегической направленности, зоны захоронения и др.), зарезервированных для госнужд, имеющих запрет на передачу в собственность, относящихся к лесному или водному фонду страны;
2. Обращение было подано от ненадлежащего субъекта;
3. Имущество не является недвижимым;
4. Владелец обладает спорными правами;
5. На объект наложен сервитут;
6. На территории расположено государственное учреждение;
7. Пределы участка выходят за границы населенного пункта;
8. Раньше состоялось объединение участков, относящихся к разным категориям;
9. ГКН содержит иные характеристики имущества, отличающиеся от заявляемых

Поставить земельный объект на учет можно используя различные способы, предусмотренные законодательно. Государственная услуга должна оказываться в минимально установленные сроки при представлении полного пакета необходимых документов. В противном случае всегда остается возможность обжалования решений регистрационных служб.

Кода оформить участок земли без межевания не получится.

• Геодезические измерения обязательны, если вы приобретаете земельный надел «на голом месте» (прямо или косвенно), то есть без ограждения и разметки, отмеченный только в местных административных органах, а не в реальности.
• Если границы земельного надела имеют «причудливые очертания», то определить его площадь без специальных приспособлений и вычислений затруднительно. Например, с одно стороны форму границы диктует дорожный изгиб, с другой — вклинивается дом соседа, с третьей – овраг и другое.
• Другой вариант: фактические данные площади участка больше, чем в имеющемся документе собственности. Межевание поможет установить точные данные участка достоверно и зафиксировать в новом свидетельстве. Собственник в этом случае только выигрывает, так как получает дополнительную земельную долю (не больше допустимых норм), которая досталась нечаянно.
• При разделении одного участка на части. Например, глава семейства решил выделить долю в собственность сыну, построить ему дом, а другую часть оставить себе. Работа геодезистов понадобится, если вы, как владелец, хотите соединить один земельный участок с другим, граничащим с ним.
• Если возникла спорная ситуация с соседями из-за границы земельного надела, вас обвиняют в захвате чужой доли, перестановке ограждения… Обосновать свою правоту поможет межевание. Специалисты, после проведённых работ, предоставят план участка, и всё станет ясно без споров и ругани. Но бывает, геодезические работы, наоборот, усугубляют ситуацию, начинаются судебные распри — всё очень индивидуально.

Как провести межевание земельного участка бесплатно

Для обычных граждан бесплатное межевание земельного участка возможно только при комплексных кадастровых работах по инициативе государства. Информация о предстоящем и действующем комплексном межевании земель публикуется на сайте муниципалитета.

В этом случае собственник может обратиться к указанной на сайте кадастровой организации (как правило муниципальной) с заявлением о проведении межевания своего участка бесплатно. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, кадастровый номер, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, и тд).

Причины для обращения за бесплатным межеванием могут быть следующие:

• Сведения о земле не значатся в ЕГРН, но право собственности уже было оформлено до 1998 года;
• Имеет место документально подтвержденная кадастровая ошибка;
• Данные об участке имеются в РосРеестре, но объект не поставлен на кадастровый учет.

Процедура постановки земельного участка на кадастровый учет без межевания

Вы сможете продать землю без межевания. Обязательное условие для сделки – это получение кадастрового паспорта. Без кадастрового паспорта сделку оформить не получится. Но покупателя на такое имущество придется подождать. Ведь новый владелец делает приобретение земли, площадь которой не зафиксирована. Владельцы соседних домов могут обратиться в суд и оспорить границы. Однако расценки, установленные геодезическими компаниями, приводят к тому, что многие владельцы обходятся без их услуг.

Учет земли ведется согласно правилам Закона «О государственном кадастре». Вы не сможете подарить или продать ваш участок, пока не поставите на учет в Государственном кадастре. Для наделов, которые образовались до 2008 года, действует условная нумерация. Права владения на землю, которые существовали до принятия кадастрового закона, не оспаривает никто. Для того чтобы получить право распоряжаться наделом на законных основаниях, нужно внести информацию о нем в Государственный кадастр.

Порядок согласования местоположения границ.

Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.

В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.

I этап. Подготовительный.

В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:

1. выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;

2. определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;

3. определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);

4. довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:

• сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
• сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
• кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
• порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
• место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
• сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.

Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:

1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
• получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Похожие записи:

• Тонкости оформления и получения справки с места работы для получения визы
• Подрядчик выполнил работу с недостатками
• О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости