Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровая оценка-2024: через тернии к справедливости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У вас в собственности есть объект недвижимости, и в декабре 2022 вы получили квитанцию из ИФНС с требованием уплатить налог на имущество за данный объект недвижимости. Вы смотрите в квитанцию и не понимаете, почему сумма такая большая. Что можно сделать в таком случае?
Оспаривание кадастровой стоимости: нововведения 2022 года. Жить станет сложнее?
Процедура кадастровой оценки
Существует процедура, которая позволяет снизить налогооблагаемую базу – оспаривание кадастровой стоимости объекта. Процесс оспаривания кадастровой стоимости очень изменился за последние 7 лет. Уже в 2022 году в России начинается новый переходный период, который продлится до 2023 года. И перемены в данной сфере уже происходят.
Что это за изменения и какова история оспаривания кадастровой стоимости? Процедура проведения кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости претерпела серьезные изменения за последнее десятилетие. Раньше правительство объявляло тендер и выбирало независимую оценочную компанию. Это были частные оценщики, которые выполняли массовую кадастровую оценку. Сейчас государство отказалось от этой практики. Были созданы собственные ГБУ в каждом регионе и теперь эти государственные бюджетные учреждения, проправительственные организации, проводят массовую кадастровую оценку. Это было связано с тем, что возникало много вопросов к отчетам независимых оценщиков из-за недостатка исходной информации. Именно поэтому некоторые ГБУ продолжают сталкиваться с огромным потоком вопросов и различными сложностями.
При этом, раньше независимые оценщики, которые выигрывали государственный тендер на массовую оценку, должны были совершенно независимо устанавливать кадастровую стоимость. Однако, некоторые считают, что те оценочные компании были ангажированными, поэтому определенным образом устанавливали кадастровую стоимость, исходя из пожеланий Правительства того или иного региона. Сейчас, когда речь идет о ГБУ, то ситуация примерно такая же. Учитывая, что ГБУ – это внутренняя структура при правительстве, то система оценивания зачастую остается на том же уровне.
В 2022 году в Санкт-Петербурге была проведена массовая кадастровая переоценка объектов недвижимости. И когда результат был представлен, то люди возразили: кадастровая стоимость выросла в среднем на 25% в 2022 году, что не является справедливой оценкой. В результате, эта кадастровая оценка была отменена.
Нововведения в оспаривании кадастровой стоимости
Ситуация сильно изменилась в плане оспаривания кадастровой стоимости. Раньше для того, чтобы пройти всю процедуру можно было подготовить отчет об оценке, сделать заключение на данный отчет и с этими двумя документами обратиться в Арбитражный Суд, будучи уверенным в положительном исходе дела. Сейчас все происходит по-другому. Если речь идет о юридическом лице, то сначала необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре по рассмотрению споров. Дальше, если комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, то необходимо идти в Суд. Экспертное заключение как таковое теперь упразднено и для этих целей оно уже не нужно.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:
- регион и район расположения;
- технические параметры объекта;
- общее состояния имущества;
- средний доход по жителям населенного пункта.
Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.
Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:
Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
Ск – кадастровая стоимость
П – площадь земельного участка
Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
Кп – переходной коэффициент
Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):
- доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
- сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
- затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.
Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.
Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:
- документы, подтверждающие право владения объектом;
- заявление;
- удостоверение личности;
- чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.
Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.
Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.
Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.
Кадастровая оценка изменится
В прошлом году вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который существенно затрагивает правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.
Одно из главных изменений — введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица должны будут обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку. Без этого этапа больше нет возможности напрямую направлять требование об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Также стоит отметить, что комиссия при ГБУ будет рассматривать заявление без присутствия заявителя. По мнению правительства, такой порядок поможет более качественно рассматривать каждую ситуацию, потому что присутствие заявителя может мешать этому процессу.
Важные изменения коснулись даты оценки. Теперь отчет об оценке должен быть составлен на текущую дату, а не на дату определения кадастровой стоимости, как раньше.
Согласно новому закону, в 2022 году будет проведена массовая переоценка земельных участков, а в 2023 году будет переоценка всех зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
Появляется новое понятие — индекс недвижимости. В каждом районе ГБУ будут отслеживать цены на недвижимость и на основании этих данных будет рассчитываться индекс недвижимости. При уменьшении индекса более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость будет уменьшаться.
Все изменения, предусмотренные новым законом, должны вступить в силу до 1 января 2023 года.
Предварительный анализ стоимости и консультации по целесообразности оспаривания.
Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию или в Суд.
Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.
В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.
Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.
Экономия на налоговых/арендных платежах.
В закон о кадастровой оценке внесли поправки: как теперь оспаривать кадастровую стоимость
Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на кадастровый учет до даты снятия с учета. На подачу заявления дается шесть месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Эта дата должна быть указана в отчете об оценке рыночной стоимости. Заявление об установлении рыночной стоимости рассмотрят в течение 30 календарных дней (ч. 2, 3, 7, 10 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).
Скорректированы предусмотренные ст. 21 Закона о кадастровой оценке сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).
По новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).
-
- при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке;
- была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Закона о кадастровой оценке);
- при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).
По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ. В случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения.
Новые правила проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и оспаривания её результатов
Федеральным законом от 31.07.2022 № 269-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, направленные на совершенствование государственной кадастровой оценки, в том числе изменены периодичность проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и порядок оспаривания результатов кадастровой оценки.
Постановлением Правительства Пермского края от 11.12.2022 г. № 973-п установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 237-ФЗ с 1 января 2022 года . С этой даты предоставление услуги по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости обеспечивает ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края». Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.
В 2022 году бюджетным учреждением планируется осуществление подготовительных работ перед проведением новой государственной оценки. В этой связи, собственникам земельных участков с января 2022 года предоставляется возможность для направления в ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края» деклараций о характеристиках земельного участка.
Также изменился порядок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки. Нововведенной статьей 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено административное установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое будет осуществлять бюджетное учреждение (ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края») по заявлению заинтересованных лиц с приложением отчета об оценке. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
По новым правилам во всех субъектах Российской Федерации в 2022 году должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки.
Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит
Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:
- Паспорт лица, оформившего заявление.
- Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
- Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
- Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
- Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.
Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.
Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.
Оспорить кадастровую стоимость с 2021 года станет проще – что поменялось?
В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
С 2023 года будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Действующий порядок предусматривает процедуру оспаривания кадастровой стоимости, то есть кадастровая стоимость пересматривается при наличии неточностей, несоответствия рыночной цене и т.д. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости на дату кадастровой оценки.
Новый же порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. То есть собственник может заказать отчет об оценке рыночной стоимости. Если она окажется меньше кадастровой, то он вправе в течение 6 месяцев с даты оценки подать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной и приложить данный отчет.
Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:
- об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
- об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, изменения Закона о кадастровой стоимости предполагают упразднение такого института как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Статья 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 года (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку). Как отмечалось выше, по новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению. При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.
Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).
Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.
Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.
В 2022 г. во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 г. — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (п. 5 и 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
До этого очередная государственная кадастровая оценка осуществляется не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, категорий земель (подп. 1 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
Решение о государственной кадастровой оценке должно быть принято не менее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения. В противном случае оценка не проводится (подп. 3 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
- Что такое кадастровая стоимость?
- Как узнать кадастровую стоимость?
- Как устанавливается кадастровая стоимость?
- На что влияет кадастровая стоимость?
- Кадастровая стоимость как налоговая база
- Значение кадастровой стоимости при аренде имущества
- Можно ли изменить кадастровую стоимость?
- Обращайтесь к профессионалам!
При решении вопросов с оформлением недвижимости достаточно часто можно услышать словосочетание «кадастровая стоимость». Вы тоже обязательно столкнетесь с ним, в случае если будете осуществлять сделку с недвижимостью.
В данной статье мы расскажем о том, что значит такое понятие как кадастровая стоимость, для чего она нужна, какие существуют способы определения кадастровой стоимости, на что она оказывает влияние, каким образом ее оспорить и прочее.
Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.
С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.
Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.
Важно!
Кадастровая стоимость в 2020 году устанавливается в результате государственной кадастровой оценки. Она не предусматривает обследование каждого конкретного объекта недвижимости, как это бывает при проведении рыночной оценки. Оценка стоимости недвижимости проводится, как правило, только на основании существующих документов и сведений из ЕГРН. Кадастровая стоимость, как правило, с рыночной стоимостью ничего общего не имеет и может отличаться от нее как в большую, так и в меньшую сторону. Хотя в последнее время намечается тенденция приведения ее в соответствие с рыночной.
Рыночная стоимость устанавливается для каждого объекта индивидуально. Здесь во внимание принимается и местоположение, и ближайшая транспортная развязка, и то, какой ремонт сделан в помещении, и этаж расположения. Даже вид из окна может оказать влияние на определение рыночной стоимости квартиры. Так, например, в одном и том же доме (как правило, в новостройках без ремонта) квартиры с одинаковой площадью могут различаться по рыночной стоимости в несколько сот тысяч только из-за того куда выходят окна (во двор или на дорогу). При установлении кадастровой стоимости вышеуказанные факторы не имеют никакого значения.
Как правило, во внимание принимается только тот факт, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, расположенные рядом. Кроме того, для определения кадастровой стоимости специалист не будет выезжать на место. То есть имеет место быть массовая оценка аналогичных объектов недвижимости.
Таким образом, кадастровая стоимость — это некий средний показатель для группы однородных объектов.
Возникает логичный вопрос — для чего же тогда она нужна?
А необходима она для расчета налогов. Кроме того, именно кадастровую стоимость берут в расчет при определении размера госпошлины в случае подачи искового заявления в суд по поводу определенного объекта недвижимости.
У тех, кто впервые столкнулся с необходимостью узнать кадастровую стоимость имущества в Москве возникает вопрос – куда же следует обращаться за получением данной информации? Спешим вас обрадовать — идти куда-то и нести денежные затраты совсем не обязательно.
В настоящее время интересующую информацию о кадастровой стоимости можно получить не выходя из дома в сети Интернет с помощью следующих онлайн-сервисов:
- онлайн-сервис Росреестра («Справочная информация по объектам недвижимости«»);
- публичная кадастровая карта;
- сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
Для того чтобы получить необходимые сведения, достаточно знать адрес недвижимого объекта или его кадастровый номер.
Важно!
Кроме того, если на руках имеется выписка из ЕГРН, там тоже можно найти сведения о кадастровой стоимости объекта. Однако в данном случае следует учитывать тот факт, что периодически происходит переоценка кадастровой стоимости (об этом мы будем говорить далее), и сведения, указанные в ЕГРН могут быть уже не актуальными.
Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит
Если говорить о понятиях кадастровая стоимость и кадастровая оценка, то наиболее уточненные определения содержатся в ст. 3 закона 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества, подсчитанная в соответствии с установленными законом инструкциями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая оценка – это процесс определения государством кадастровой стоимости, которая состоит из этапов:
- Разработка и утверждение решения об осуществлении оценки;
- Непосредственное вычисление стоимости участков, домов, квартир и пр.;
- Свод данных в отчетную документацию;
- Оформление исходных данных в виде конечного результата.
Для чего к каждому объекту недвижимости присваивают кадастровую стоимость? Основная цель – для исчисления и взимания налогов, дополнительная цель – для иных нужд государства (например, для уточнения размера госпошлины).
Таким образом, кадастровая стоимость это не что иное, как оценка государством при помощи различных законных подходов и методов стоимости недвижимости.
Конечную определенную стоимость обосновывают, мотивируют и подтверждают установленным законом путем. При этом кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной.
Простыми словами, кадастровая стоимость имущества, это некая величина, которая взялась в результате оценочной деятельности.
Все объекты недвижимости, зарегистрированные в Росреестре, отражаются на публичной кадастровой карте. Узнать кадастровую стоимость отраженного на карте объекта не составит труда, так как сведения о ней находятся в свободном доступе.
Расчет кадастровой стоимости в 2021 году проводится с учетом требований 237 закона, Приказа Минэкономразвития от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о гос. кадастровой оценке» и других нормативно-правовых актов.
Существует несколько методов кадастровой оценки – метод массовой оценки или индивидуальный метод. При этом используются различные подходы к оценке- затратный, сравнительный, доходный. Результаты оценки обосновываются и анализируются, при этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную (на момент оценки).
Кадастровая стоимость и кадастровая оценка – мероприятия нужные прежде всего государству для того, чтобы пополнять казну. Как показывает практика и статистика, ошибки исчисления кадастровой стоимости явление часто встречающееся. При этом законодатель все же дает возможность отстаивать собственником свои нарушенные права даже если кадастровая стоимость официально утверждена.
Следует помнить, что кадастровая оценка объектов недвижимости по закону должна проводиться не реже раза в пятилетку, а это значит, что к моменту очередной оценки надо быть начеку.
При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:
- площадь недвижимости;
- целевое назначение объекта;
- расположение, расстояние до административного центра;
- техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
- близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
- другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.
Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.
Кадастровая оценка: как это делается сегодня
Ответственные собственники (и юридические, и физические лица) обычно всё-таки имеют представление о том, за что они платят. Поэтому не станем вдаваться в детали, а дадим картину в общих чертах.
Итак, ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ложится на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Работа этой структуры строится на основании перечня объектов, которые по запросу специалистов учреждения предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283).
Почему объект недвижимости может не попасть в данный перечень?
Ваша недвижимая собственность однозначно не будет учтена, если на момент формирования списка объект:
- не имеет кадастрового номера;
- не определено назначение стоящих на земле строений;
- вопреки п. 13 приказа № П/0283, не была официально установлена площадь земельных участков/зданий/помещений;
- не прописано количество машино-мест на парковках.
С формальной точки зрения кадастровая оценка недвижимости стоит сегодня на трёх пресловутых китах. Это:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- определение стоимости объектов и составление отчёта об итогах оценки;
- утверждение результатов определения стоимости (ч. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).
Информация о деятельности Комиссии по рассмотрению споров, созданной при Управлении Росреестра по Тульской области в 2019 году
В 2019 году в Тульской области оспаривание правообладателями или иными заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Тульской области (далее – Комиссия), осуществлялось в соответствии с требованиями Федерального закона
от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В 2019 году в Комиссию поступило 760 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в отношении 1366 объектов недвижимости: 993 земельных участков, 373 объектов капитального строительства. Из общего количества поступивших заявлений:
по 204 заявлениям приняты решения об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, что составляет 30,8 % от общего количества рассмотренных заявлений;
по 458 заявлениям приняты решения об отклонении заявления, что составляет 69,2 % от общего количества рассмотренных заявлений;
77 заявления не приняты к рассмотрению по причине некомплектности представленных документов;
21 заявление отозвано заявителями до рассмотрения спора.
В Тульской области в 2019 году ГУ ТО «Областное БТИ» проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Результаты работ утверждены постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 No 540, которое вступило в силу с 01.01.2020.
В связи с проведением работ по государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства процедура оспаривания кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 No 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». На территории Тульской области в настоящее время оспорить кадастровую стоимость объектов капитального
строительства возможно только в судебном порядке.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельных участков производится согласно требованиям Закона об оценочной деятельности: в суде либо Комиссии. Заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков и необходимые документы, принимаются Комиссией при личном обращении по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 20а, кабинет 102 либо по почте по указанному адресу.
Результаты проводимой оценки всегда необходимо отражать и утверждать. Однако для начала нужно понять, что вообще может являться итогом такого рода деятельности. В данном случае результатом может быть показатель цены, который выводится после проведения соответствующих работ. Именно такая стоимость и будет основой при взыскании налогов и совершения сделок с недвижимостью. Кроме того, все полученные результаты, как и ход работы специалистов, должны быть закреплены в кадастровом паспорте.
Собственник должен следить за актуальностью информации. Сведения о стоимости необходимо обновлять. Если объектом является участок, то один раз в пять лет, если жильё, то рекомендуется один раз в год.
Помимо закрепления полученных результатов, необходимо провести их утверждение. Оно осуществляется в течение двадцати дней после того, как работа была завершена. Производится утверждение за счёт составления специального акта, занимаются этим непосредственно оценщики. Соответственно, те показатели, что были получены, вступят в силу вместе с этим актом. Кроме того, данный документ должен быть направлен не позднее чем в течение трёх дней заказчику работ, которым является орган кадастра, а в некоторых случаях — заинтересованный гражданин.
Любое решение можно обжаловать, такое же правило относится и к акту, утверждающему результаты проведённых работ.
Оспаривание при этом возможно лишь в некоторых случаях:
- если произошло изменение границ или площади территории;
- если был изменён вид пользования, допустимого на участке;
- если произошла перемена категории надела;
- если произошли какие-либо изменения надела объективного характера;
- если были найдены ошибки в документации, полученной по итогу работы;
- если сразу после оценки произошло падение цены рынка, что сделало кадастровые показатели значительно выше.
Любое изменение документов или даже полное их обжалование можно осуществляться в различных порядках, от рабочего до судебного.
Однако чаще всего достаточно обратиться в орган кадастра, который на основании заявления изменит при подтверждении такой необходимости конкретно-определённые сведения.
Кадастровая оценка-2021: через тернии — к справедливости
31.07.2020 принят закон 260-ФЗ о внесении изменений в законодательные акты, касательно кадастровой оценки.
В целом поменялась процедура обращений с заявлением об исправлении ошибок, а также подход к определению кадастровой стоимости.
- постоянный надзор за проведением кадастровой оценки со стороны Росреестра;
- установление персональной ответственности руководителей ГБУ за качество принимаемых решений по заявлениям об исправлении ошибок по кадастровой стоимости, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости;
- снижение влияния субъектов РФ на результаты кадастровой оценки до их официального утверждения;
- внесудебное установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
- переход к содержательному рассмотрению заявлений об ошибках в определении кадастровой
стоимости.
Также Росреестр принял ряд приказов, которые вносят изменения в порядок работы Комиссии, в формы рассмотрения заявлений и обращений граждан, в порядок расчетов индекса рынка недвижимости: (Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0278; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0280; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0281; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0284; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0286; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0287).
В общем и целом, изменения законодательной базы, в части внедрения нового механизма внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной, заработает к началу 2023 года.
Форма заявления уже утверждена приказом № П/0287 от 06.08.2020, который зарегистрирован Минюстом и вступил в силу 17 октября 2020 года.
С 2021 года поменяется форма заявлений об исправлении ошибок об утверждении кадастровой стоимости (Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0286).
Сама процедура станет более простой – появится возможность подать заявление на несколько объектов недвижимости. Само заявление может быть подано на бумаге или в электронном виде, подписанное усиленной ЭЦП, а также через портал Госуслуг.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:
- Если собственник не согласен с оценкой помещения.
- При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
- Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.
Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.
Кто может оспорить кадастровую стоимость?
Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.
К основной группе относят:
- Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
- Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
- Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.
Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.
Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:
- Паспорт лица, оформившего заявление.
- Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
- Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
- Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
- Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.
Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.
Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Государственная кадастровая оценка: изучаем нововведения
Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в законодательство в сфере государственной кадастровой оценки. Большая часть поправок уже вступила в силу (11 августа 2020 года), однако для некоторых положений предусмотрены иные сроки.
Отметим основные нововведения.
Применение сведений о кадастровой стоимости.
Поправками в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» закреплено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения). Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.
А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Периодичность проведения государственной кадастровой оценки.
Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года.
- в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;
- в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.
При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:
- в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;
- в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
До 2022 году в отношении земельных участков и до 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки. Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.
Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас это можно сделать в период, пока кадастровая стоимость актуальна.
Кадастровая оценка: как это делается сегодня
Ответственные собственники (и юридические, и физические лица) обычно всё-таки имеют представление о том, за что они платят. Поэтому не станем вдаваться в детали, а дадим картину в общих чертах.
Итак, ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ложится на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Работа этой структуры строится на основании перечня объектов, которые по запросу специалистов учреждения предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283).
Почему объект недвижимости может не попасть в данный перечень?
Ваша недвижимая собственность однозначно не будет учтена, если на момент формирования списка объект:
С формальной точки зрения кадастровая оценка недвижимости стоит сегодня на трёх пресловутых китах. Это:
Но как нетрудно догадаться, президент критиковал систему кадастровой оценки не за то, что оценщики плохо справлялись с отчётами или тем более, проводят оценку по три раза в день, причём без выходных. Суть претензий была совершенно в другом. Возлагая кадастровую оценку на частные компании, предоставляющие услуги по оценке, государство и граждане, увы, слишком часто сталкивались с ситуациями, когда оценка кадастровой стоимости была проведена с большим количеством нарушений. Конечно, в силу трудоёмкости процедуры вероятность случайных ошибок довольно высока; однако слишком часто стали возникать ситуации, когда были основания говорить об умышленных действиях.
Всё это доставляет собственникам массу неудобств, ведь итоги оценки сказываются на цене недвижимости при её продаже и на размере налоговых платежей, что особенно важно для предприятий.
Чтобы избежать повторения ошибок, допущенных ранее частниками, была выстроена новая система государственной кадастровой оценки, которую теперь осуществляют региональные государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Особое внимание в ГБУ уделяется подбору кадров: специалисты должны обладать квалификацией, позволяющей им на достойном профессиональном уровне определять справедливую стоимость проблемных активов, систематизировать и анализировать рыночные цены на недвижимость.