Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально деньги не получает владелец сертификата и владелец пенсионного фонда. Для получателя открывается специальный счет, на котором хранятся деньги. Сотрудники Пенсионного фонда проверяют документацию на использование материнского капитала и несут ответственность за целевое использование. Они также корректируют средства во время сверки.
Через сколько перечислят средства?
Условия перевода средств из маткапитала при покупке квартиры зависят от нескольких факторов. Основным фактором является целевое использование выделенных средств. В среднем покупателю приходится ждать денег около двух месяцев. Такой длительный период ожидания можно объяснить несколькими факторами.
- Самому материнскому фонду требуется больше времени для перевода денег, так как он не находится в местном офисе пенсионного фонда или материнской организации (сотрудники пенсионного фонда ежеквартально подают заявление на перевод денег, которое не всегда заполняется). необходимые средства, запрашиваемые владельцем материнского капитала), и
- Требующая много времени проверка документов.
- Требуется время для перевода денег непосредственно продавцу.
Дополнительное время необходимо для подписания договора, его регистрации и сбора документации пенсионного фонда. Поэтому нет причин ожидать молниеносных денежных переводов.
Инструкция для получения материнскогокапитала на квартиру
Квартиры для материнского капитала не бесплатны. Перед осуществлением платежей по новому дому необходимо соблюдать определенные правила. Поскольку эта возможность является относительно новой, вам придется постоянно учиться.
Сегодня люди имеют гораздо больше прав на получение материнского капитала. Например, его может получить мать, родившая первого ребенка. Само материнство не требуется, но ребенок может быть усыновлен и получать деньги.
Главное, чтобы ребенок появился в семье до 2022 года, то есть мать должна родить ребенка до 2022 года, а ребенок — до 2022 года.
Средства материнского капитала можно приобрести в следующем порядке
- Подайте заявление на получение материнского капитала. Необходимо обратиться в пенсионный фонд или отправить заявление через Госуслуги или МФЦ. Это правило действовало и в 2022 году, но с 2022 года все станет еще проще, и вы сможете получить сертификат на Госуслугах. Кроме того, нет необходимости подавать заявление, а мать и ребенок автоматически получают пособие по материнству и детству.
- Подготовьте документы. Список необходимых документов можно найти в Пенсионном фонде.
- Выберите наиболее подходящий дом. Всегда обсуждайте покупку квартиры с материнским капиталом с продавцом. Обратите внимание, однако, что не все продавцы довольны этим. Поэтому вам следует сэкономить время и найти дом, который не только подходит по всем параметрам, но и согласен с тем, что его владелец получит часть денег из Материнского капитала.
- Составьте договор купли-продажи. Если собственник согласен с тем, что средства материнского капитала могут быть использованы для приобретения квартиры. В договоре должно быть указано, что часть суммы будет выплачена наличными, а часть будет покрыта Фондом материнства. Номер сертификата является обязательным.
- Сделка была зарегистрирована. Для регистрации договора необходимо обратиться в МФЦ.
Возможна ли покупка квартиры, пока ребенка не исполнится три года?
Ранее деньги можно было потратить только после достижения ребенком третьего года жизни. Однако для молодых родителей это очень долгий срок. Учитывая сложившуюся ситуацию, власти рассмотрели возможность введения правила трех лет.
Теперь родители могут использовать материнский капитал в качестве залога при покупке квартиры. Если уже есть долг по кредиту, его можно погасить или выплатить проценты. Но только если это ипотека или кредит, полученный на строительство дома.
Если у ребенка есть инвалидность, деньги также разрешается потратить до достижения ребенком третьего дня рождения. Но только если деньги нужны для покупки лекарств или других необходимых ребенку вещей. Например, товары, которые позволяют ребенку с ограниченными возможностями лучше адаптироваться в обществе.
Кто может получить материнский капитал?
Право на выплату имеют мужчины и женщины с подданством РФ, родившие/усыновившие 2-го или каждого следующего ребенка после 01.01.2007 (дата, когда Закон о маткапитале обрел юридическую силу).
Лица мужского пола, не имеющие подданства РФ, право на получение материальной поддержки от государства получают только, если мать детей умерла или ее в судебном порядке лишили родительских прав. Для распоряжения средствами господдержки мужчина должен имеют юридический статус отца/усыновителя всех детей семьи, а не только того ребенка, за которого был присвоен сертификат.
Если несовершеннолетний числится в статусе сироты, то распорядится госпомощью могут опекуны (дедушки, бабушки, тети или те, кто ухаживает за несовершеннолетним), но такие заявления нужно согласовывать не только с ПФР, но и с органами опеки.
Государство выделяет по одному сертификату на каждую семью, соответствующую упомянутым выше требованиям, так что получить господдержку еще раз нельзя. Семьи, в которых до указанной даты уже родилось 2-е детей, могут рассчитывать на выплату только при рождении/усыновлении следующего ребенка.
Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.
По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье. Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию. В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия. В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.
Чем рискует покупатель такой недвижимости?
Если в квартиру вложили материнский капитал и продали, не наделив детей правом собственности, суд может признать такую сделку недействительной. Квартиру вернут семье с детьми, чьи права были нарушены.
Кто может подать иск об ущемлении прав детей и их восстановлении?
- Сами дети, достигнув совершеннолетия и решив вернуть свое право на долю в квартире.
- Органы опеки и попечительства, прокуратура, Пенсионный фонд РФ, если выявят нарушение обязательств родителей в ходе проверки или им поступит жалоба.
- Родственники детей, чьи права были ущемлены.
- Были случаи, когда иск о признании сделки недействительной подавали сами родители, продавшие квартиру, а потом «передумавшие».
Договор купли-продажи квартиры с маткапиталом также может оказаться недействительным, если доли выделены, но не получено разрешение органов опеки и попечительства на ее продажу.
Иск о восстановлении имущественных прав детей может возникнуть спустя годы и свалиться как снег на голову. Поэтому, если есть хоть малейшее подозрение, что в квартиру когда-то были вложены средства маткапитала и непонятна ситуация с выделением долей детям, от сделки лучше отказаться.
Дополнительные нюансы при использовании маткапитала на покупку жилья в рассрочку
Важно учитывать:
- При оформленной через Росреестр рассрочке, продавец имеет право держать в залоге имущество, если посчитает это необходимым.
- Любая операция с деньгами, полученными от государства, растягивается надолго, в данном случае на несколько месяцев. Это время занимает оформление документов, проверка информации о семье, перечисление денег на счет владельца. Но есть и плюс: сделка гарантируется на государственном уровне, и вероятность обмана значительно ниже.
- Перед тем как воспользоваться материнским капиталом, применить его и потратить средства на покупку жилья, условия получения рассрочки на квартиру (проценты, сроки выплаты и т.д.) надо просчитать заранее. Вам должно быть комфортно выплачивать остаток.
- После перечисления всей суммы покупателю не стоит забывать снимать обременение с нового дома, иначе потом могут возникнуть проблемы.
- Для завершения процесса остается составить акт приема-передачи с подробным перечислением дефектов объекта. Его должны подписать обе стороны договора, а затем документ заверяет нотариус.
Как узнать использовался ли материнский капитал при покупке квартиры
Продавцы ждут, когда на их счете появятся деньги за квартиру. Подруга Алевтины предупредила, что таких продавцов найти не очень легко, ведь не каждый продавец квартиры согласится ждать 2 месяца, прежде чем получить деньги! Также подруга предупредила Алевтину о том, что в Пенсионном Фонде могут потребовать нотариально заверенный документ-обязательство о том, что родители обязуются в течение полугода после покупки жилья выделить доли своим двум детям.
Ситуация такая: купили квартиру в области за наличку у продавцов, которые продавали с помощью агентства. В свою очередь продавец (девушка) владела квартирой 1 год. Купила она её у продавца женщины, 1 собственник. В их договоре купли-продажи шла речь о том, что квартира находится в обременении и они обязуются снять его к определённому числу.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала
Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.
Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.
Использование материнского капитала на покупку жилья в 2020 году
- супруги не могут приобретать квартиры друг у друга, однако, им позволено совершать сделки с иными родственниками;
- государство строго контролирует получателей буженных денег на предмет заключения мнимых договоров, имеющих такие признаки:
- в сговор входят родственные лица;
- порядок использования жилого помещения не меняется (не переоформляется собственность);
- целью операции является мошенничество для обналичивания средств МК .
Важно! Сделки между родственниками проверяются особенно тщательно. В частности, правоохранительные органы следят за тем, чтобы все документы были переоформлены, а несовершеннолетние получили свои доли.
- в процессе сделки семейство получает полное право собственности на недвижимость;
- указанное обстоятельство возникает впервые (ранее у квартиры владельца не было);
- жилое помещение располагается на территории РФ;
- оно соответствует санитарным нормам;
- сделка проводится в форме, не противоречащей действующему законодательству;
- собственность оформляется на всех членов семейства, в том числе:
- несовершеннолетних;
- владельца сертификата;
- остальных взрослых (есть исключения).
Внимание! Чтобы получить бюджетные деньги, необходимо подать в отделение ПФ заявление о распоряжении ими. В документе указывается цель трат.
Условия для покупки квартиры на материнский капитал
В законах, действующих на государственном уровне, строго прописаны правила привлечения маткапитала к приобретению жилплощади. Использовать материнский капитал на покупку квартиры можно если:
- жилплощадь оформляется юридически равными долями на всю семью, включая маленьких детей;
- постройка, в которой располагается жилье, не должна принадлежать к категории аварийных или подлежащих сносу;
- можно приобрести только изолированную жилую единицу;
- все члены семьи имеют российское подданство;
- на момент распоряжения средствами младшему ребенку должно исполниться 3 года, однако на ипотеку такое ограничение не распространяется;
- жилье должно находиться в пределах России;
- ПФР оплачивает по счетам только безналичным способом.
На что обратить внимание при покупке
Изучая информацию о квартире, обязательно уточняйте, нет ли у продавца двоих-троих детей, один из которых появился на свет после 1 января 2007 года. Дело в том, что именно с этой даты в нашей стране ведется отчет выплат материнского капитала.
Если вам удалось положительно ответить на эти вопросы, непременно выясняйте, использовался ли маткапитал при покупке конкретной квартиры. Получить эти сведения можно как у продавца недвижимости, так и в Пенсионном фонде. Неплохо было бы запросить у собственника выписку со счета, на котором лежат средства маткапитала. В случае, когда денег там нет, важно понять, на что именно они были потрачены.
Отдельно нужно остановиться на случаях, когда жилье было куплено по ипотечному договору, при этом часть займа была погашена материнским капиталом. Финансово-кредитные организации, как правило, не предоставляют информацию по сделкам, поэтому покупателю остается также просить у продавца справку из ПФР.
Специалисты рынка недвижимости говорят, что в настоящее время никто не может гарантировать стопроцентную безопасность сделки с жильем, в которое были вложены средства маткапитала. Стоит учитывать, что квартира меняла хозяев неоднократно, поэтому хотя бы раз для ее покупки вполне мог использоваться материнский капитал. Для сокращения рисков риелторы советуют заказать расширенную выписку из ЕГРП, где отражаются все переходы прав на объект. Если в результате вы выясните, что в числе бывших собственников фигурируют несовершеннолетние, это станет поводом, чтобы задуматься о поиске другой квартиры.
Запрос выписки при личном посещении пенсионного фонда
Нужно обратиться в одно из отделений Пенсионного фонда, куда приходят с гражданским удостоверением на руках и заявлением по поводу рассматриваемого вопроса.
Можно решить проблему несколькими способами:
- Использование порядка живой очереди.
- С предварительной записью на приём, по телефону или на официальном сайте.
- Отправление заявление по почте с дополнительным заверением от нотариуса.
Можно воспользоваться услугами законного представителя для обращения к сотрудникам почты. Главное – не забыть его паспорт и документ для подтверждения полномочий.
Согласно действующему законодательству, заявление должно содержать:
- Сведения относительно представителя, если он участвует в процессе.
- Способ получения ответа.
- Форму получения.
- Телефон.
- Место жительства, либо фактического пребывания.
- Сведения относительно паспорта или другого документа, удостоверяющего личность.
- Серия, номер сертификата на материнский капитал.
- Индивидуальный лицевой счёт застрахованного лица.
- ФИО заявителя.
- Наименование органа ПФР, куда обращается заявитель.
Как быть, если квартира покупалась в ипотеку
По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах. Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели. Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.
Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.
«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.
Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.
Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.
Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.
Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.
Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.
«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Единовременная покупка за наличные
Купить квартиру за наличные с использованием материнского капитала, можно лишь когда ребенку, на которого выдали сертификат, исполнится 3 года.
Если суммы ваших накоплений и маткапитала хватает на прямую покупку квартиры, сделка проходит через по стандартному сценарию.
Единственное отличие — в договоре купли-продажи оговаривается отсрочка платежа. В документе указывается, что часть средств перечисляется не позднее 40 дней после подачи заявления в ПФР.
В остальном все этапы стандартны:
Выберите квартиру, договоритесь о цене и использовании средств маткапитала, подготовьте документы.
Подпишите договор аванса или задатка.
Возьмите выписку о состоянии счета маткапитала. Этот документ нужен для продавца. По закону несколько раз обладатели сертификата могли обналичить часть денег маткапитал — от 12 000 до 25 000 ₽. Поэтому на счете могло оказаться меньше 453 000. Чтобы доказать продавцу или банку, что у вас именно 453 000, возьмите в ПФР выписку о состоянии счета маткапитала. Выписка действительна 30 дней.