Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.
Обязательные условия предварительного договора купли-продажи участка
Теперь пришло время определиться с условиями, которые обязательно должны содержаться в предварительном договоре.
- Документ составляется в письменной форме, при несоблюдении этого требования он признается недействительным. Такая позиция законодателя отражена в ст. 550 ГК РФ.
- Как упоминалось ранее, предварительным договором предусматриваются условия, являющиеся существенными. Согласно ст. 554 ГК РФ договором купли-продажи земли, как предварительным, так и основным, должны предусматриваться условия о его предмете. В данной ситуации под предметом договора следует понимать данные о конкретном участке, его месте расположения, площади. То есть те особенные данные, которые позволяют отличить продаваемый земельный участок от всех остальных. В ст. 555 ГК РФ говорится о еще одном существенном условии, коим является цена недвижимости.
- Если сторонами не достигается соглашение о стоимости участка, такой договор будет считаться незаключенным, а применение положений ст. 424 ГК в случае с земельными участками недопустимо. Помимо этого, ст. 37 Земельного кодекса указывает, что существенным условием данного договора следует считать указание на наложенные на данный земельный участок обременения и ограничения. В момент заключения договора продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся обременениях (в случае их наличия).
Какие документы нужны
Для заключения предварительного договора сторонам потребуются следующие документы:
- Если в сделке участвуют физические лица — документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний — свидетельство о рождении.
- Если собственником земельного участка является юрлицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого необходимы выписка из ЕГРЮЛ и корпоративные документы общества.
- Выписка из ЕГРН, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.
Особенности оформления предварительного контракта
Предварительный договор, в отличие от базового, регистрировать не нужно. Согласие каких-либо третьих лиц при заключении предварительного соглашения между фирмами (компаниями) не требуется, так как о приобретении или отчуждении недвижимости пока речь не идет.
Основная обязанность сторон по предварительному договору – осуществить в дальнейшем куплю-продажу земли. Выплата задатка законом не запрещена, но производится по добровольному согласию сторон. Условия по этой процедуре регламентируются Гражданским кодексом. В любом случае покупатель при передаче аванса (задатка) продавцу подтверждает основательность своих намерений.
Условия контракта, включая базовые, можно изменить или дополнить в основном договоре по продаже участка. Земля может продаваться вместе с находящимся на ней домом, дачей, гаражом, подсобными строениями. Все эти строения должны найти отражение в тексте документа с указанием их цены, после чего фиксируется суммарная стоимость сделки.
Если участок земли находится в собственности нескольких владельцев, нужно описать размер каждой квоты и ее цену.
Отличие от стандартного соглашения на приобретение земли
Предварительный договор отличается от основного предметом сделки. В первом – это подтверждение намерений приобрести этот участок, во втором – право собственности на землю и его передача покупателю.
Имеются дополнительные особенности:
- В ПД должны указываться основные характеристики территории – площадь, месторасположение, целевое назначение и др. Иначе, у него не будет юридической силы.
- Если на момент подписания предварительного договора у продавца присутствуют не все документы, это необходимо обозначить. Также указать срок предоставления недостающих бумаг.
Срок действия ПД участники определяют самостоятельно.
Прочие отличия от основного соглашения:
- сроки вступления в силу — предварительный начинает действовать с даты подписания, основной — с момента регистрации в Росреестре;
- правовое последствие — появление обстоятельств заключения основной сделки;
- оплата по ПД недопустима;
- предварительный договор — документ временного характера;
- первичное соглашение регистрировать не нужно.
Предварительный договор составляется на определенный период времени.
Отличия от основного соглашения
Предварительный договор купли-продажи участка отличается от основного только самим предметом сделки. В основном таким предметом являются права собственности на участок и их передача. В предварительном – утверждение намерений купить и продать участок. Есть ряд дополнительных особенностей:
- В предварительном договоре нужно указывать все основные данные участка – размер, адрес, целевое назначение и т.д. В ином случае такой договор не будет иметь юридической силы.
- Если при подписании предварительного договора продавец ещё не собрал какие-то документы, это нужно указать в договоре, а также указать сроки, когда он должен будет предоставить недостающие документы.
- Стороны сделки определяют срок действия предварительного ДКП. Но если они не прописали в самом документе конкретный срок, то он будет действителен в течение года.
- Основной договор действует с момента его регистрации в Росреестре и до того, как новый владелец получит свидетельство о праве собственности.
Суть и цель составления
Предварительный договор купли-продажи земельного участка не является основной бумагой, а лишь подстраховывает участников, намеревающихся продать и купить недвижимость. Главное условие, при котором составляется соглашение – обоюдное согласие сторон с условиями реализации: размером цены надела, его состоянием и проч.
Случаи, когда рекомендуется составить документ:
- У покупателя нет нужной суммы для передачи ее продавцу в качестве оплаты. При этом в ближайшее время ожидается ее поступление – в качестве кредита, возврата долга от другого лица, перечисления заработанной платы и прочими способами. Покупатель желает зарезервировать за собой продаваемую землю путем внесения залога и составления гарантийной бумаги. Продавец также защищает свои интересы, т.к. его контрагент обязуется выкупить надел в установленный срок.
- Владелец не обладает полным пакетом документации, и его окончательная подготовка планируется на определенный срок. Гарантии сторон по отношению друг к другу аналогичны.
- У одной из сторон нет возможности физически присутствовать во время сделки или ее оформление на данный момент пока невозможно в силу независящих от контрагентов обстоятельств.
- В верхней части договора указывают дату, место заключения, реквизиты сторон, контактные данные.
- Предмет — намерение покупателя и продавца в будущем оформить ДКП земельного надела. Подробное описание участка (адрес, кадастровые данные, цена), позволяющие безошибочно идентифицировать участок на местности. При этом цена не может быть ниже кадастровой.
- Наличие арестов и обременений.
- Срок подписания основного договора, сроки предоставления недостающих документов.
- Обязанность сторон подписать основной договор. Гарантии подписания и меры, которые будут применены к сторонам в случае уклонения от заключения сделки.
- В заключении указывают срок начала и окончания действия соглашения.
Как заключать предварительное соглашение
Соглашение о будущей сделке составляется и подписывается сторонами, так же, как и обычная, простая сделка.
В первую очередь нужно продумать условия будущей сделки купли-продажи, то есть как бы разработать бланк договора о продаже. В нем предусмотреть:
- кто продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
- описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и пр.);
- продажная стоимость и способ оплаты;
- наличие/отсутствие обременений;
- одобрения, согласия от компетентных лиц.
Во вторую очередь следует утвердить порядок подписания базового договора и его государственной регистрации:
- срок заключения основного договора. Если точный срок не указать, то считается, что договор-намерение заключается на 1 год;
- кто подготавливает форму основного договора и предоставляет её для подписания другой стороне;
- в течение какого времени другая сторона должна поставить подпись в документе;
- ответственность за уклонение от заключения сделки;
- условия, когда основное соглашение не подлежит заключению, в том числе правомерные основания для отказа от заключения сделке какой-либо из сторон;
- в какой срок, кем и когда сдаются документы для государственной регистрации, кто несет расходы на госрегистрацию.
Особенности договора продажи недвижимости
Правовые нормы, регулирующие отношения, связанные с продажей земли закреплены в следующих закона и иных НПА: ГК РФ, ЗК РФ, ПП Верховного Суда РФ № 10, 25. Продавать земельный участок необходимо с обязательным соблюдением всех установленных требований, поскольку при их несоблюдении зарегистрировать недвижимость на нового собственника будет невозможно.
В статье 550 ГК РФ указано, что сделка оформляется в виде единого общего документа с подписями обеих сторон и после оформляется в органе государственной власти.
Несоблюдение формы является основанием для признания соглашения недействительным.
Сделки по отчуждению любого недвижимого имущества подлежат регистрации в уполномоченном органе государственной власти.
Основной договор, равно как и предварительный должен отвечать обязательным требованиям ГК РФ и содержать в себе следующую информацию:
- сведения, по которым можно будет точно определить объект недвижимости, подлежащий отчуждению;
- информацию о цене.
Иных требований законом не устанавливается, в связи с чем указание на них остается правом сторон.
Предварительный договор с задатком
Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2022 года внесен пункт 4 о задатке.
Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.
По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):
- потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
- возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.
Какие потребуются документы?
Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:
- свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
- кадастровый паспорт на землю;
- кадастровый и технический паспорт на дом;
- межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
- акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
- разрешение на продажу других собственников;
- при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.
Какие документы нужны
Для заключения предварительного договора сторонам потребуются следующие документы:
- Если в сделке участвуют физические лица — документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний — свидетельство о рождении.
- Если собственником земельного участка является юрлицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого необходимы выписка из ЕГРЮЛ и корпоративные документы общества.
- Выписка из ЕГРН, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.
Если какие-либо из этих документов у продавца отсутствуют, стороны могут указать об этом в договоре и установить срок для их предоставления. К договору достаточно приложить копии вышеуказанных документов, сверив их с оригиналами.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: назначение, общие положения
Покупка недвижимого имущества так или иначе, но всегда связана со значительными финансовыми затратами. Кроме того, подобрать подходящий объект недвижимости тоже бывает очень проблематично.
Существует множество ситуаций, при которых покупатель знает, что хочет приобрести жилье в определенном месте с выбранными характеристиками, однако, к этому моменту у него еще нет необходимой суммы денежных средств.
Для такого случая законодательством предусмотрено юридическое оформление особого договора, по которому фактическое приобретение имущества не осуществляется, но в качестве предмета выступает обязанность заключения такого договора в будущем.
Этот договор так и называется – предварительным. Он не предусматривает передачи предмета и даже не содержит обязательства уплачивать какие-либо суммы, он лишь фиксирует обязательность заключения сделки о предмете в будущем.
Он также крайне удобен и для продавцов недвижимости, которые могут запланировать продажу имущества на определенный момент в будущем, что существенно расширяет возможности их перспективных продаж.
Особенно выгодным является заключение такого договора для компаний застройщиков. Оформить традиционное соглашение о купле-продаже жилого помещения и получить за него деньги они не могут на момент начала застройки, так как сам объект еще не существует ни в фактическом, ни в юридическом смысле.
Но строительные фирмы с его помощью заранее обеспечивают себя значительным количеством реальных клиентов, а по причине этого получают высокие доходы, сразу же после введения построек в эксплуатацию.
Правила формирования Договора
К основным правилам составления этого соглашения относится:
- главным его назначением является удостоверение того, что стороны намереваются в будущем заключить договор купли-продажи, так как невозможно сделать это сразу за счет отсутствия некоторых документов на недвижимость у продавца или за счет наличия обременения на землю;
- нередко инициатором выступает покупатель, желающий получить кредит на покупку или продать свои ценности, после чего вырученные средства направляются на покупку земли;
- составляется документ письменно (ст. 550 ГК), причем не требуется его регистрация в Росреестре;
- тщательно прописывается предмет договоренностей, но не только адрес и площадь, назначение земли и вид использования, а и то, что территория будет продана в конкретный срок;
- не надо осуществлять заверение документации;
- обязательно содержатся сведения: подтверждение права продавца на недвижимость, срок, в течение которого должен составляться основной договор купли-продажи, а также цена участка.
При составлении данного документа надо ориентироваться на данные, содержащиеся в ст. 429 ГК.