Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Помещения без отдельного входа — обособленный объект недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В каких случаях многонаселенная квартира нуждается в проведении строительных работ? Необходимость ремонта устанавливается представителями тех организаций, которые обслуживают дом или управляют им. Такой вывод могут сделать и приглашенные эксперты, вызванные жильцами квартиры. После составления акта осмотра и принимается окончательное решение. Если оно положительное, то следующим этапом является составление сметы.
Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?
В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:
- позволяет обслуживать несколько помещений;
- не принадлежит на праве собственности одному лицу;
- не является прихожей, мансардой, иной частью квартиры.
Общее имущество может располагаться внутри офиса или магазина, например, стояки холодного и горячего водоснабжения.
Примерный перечень имущества, доля в котором принадлежит всем собственникам в доме, называет ст. 36 ЖК РФ:
- Вспомогательные помещения совместного пользования – лестничные площадки, чердаки, лифты, подвалы.
- Помещения совместного пользования социально-бытового назначения – фитнес-залы, прачечные и т.п..
- Крыши, инженерно-техническое оборудование.
- Придомовую территорию и расположенные на ней объекты.
Имущество относится к совместной собственности независимо от того, сколько лиц фактически им пользуется.
Если то или иное физическое или юридическое лицо имеет в своей собственности отдельное помещение в нежилом здании, то в любом случае ему будет принадлежать определенная доля общего имущества, находящееся на территории сооружения. Что же входит в данную категорию? К общему имуществу в нежилом здании относят:
— помещения, необходимые для обслуживания более 1-го помещения здания;
— лестничные площадки;
— холлы;
— лестницы;
— лифтовые и прочие шахты;
— коридоры;
— технические этажи;
— чердаки;
— крыши;
— подвалы с расположенным в них инженерным оборудованием;
— ненесущие и несущие конструкции;
— различного рода оборудование.
Право на долевую собственность мест общественного пользования принадлежит тем юридическим и физическим лицам, которые выкупили в здании одно или несколько помещений. При этом обязательно наличие документа, удостоверяющего регистрацию в реестре недвижимости.
ГК РФ в п.1 ст. 247 указывает на то, что пользование и владение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только по соглашению с каждым из ее участников. А если стороны не пришли к единому мнению? В таких случаях тот или иной вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке. При вынесении решения суд исходит из реальной возможности законного соблюдения собственниками санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Должен быть также соблюден баланс экономических интересов каждой из сторон.
После определения порядка пользования и владения общим имуществом нежилого здания между собственниками возникают обязательные правоотношения. При этом каждый из их участников имеет право на законные требования выполнения определенных условий.
Между собственниками помещений в нежилом здании возникает особый правовой режим. У каждой из сторон появляется необходимость в обслуживании более чем одного помещения. Суд при этом имеет право определить график и периодичность использования таких мест, а также их обслуживания.
Отказ возможен и распространен
В судебных актах встречается положение о том, что при споре между собственниками о порядке пользования общим имуществом, в том числе и жилым помещением (квартирой), суд не вправе отказать в определении порядка пользования (Бюллетень судебной практики Московского областного суда за IV квартал 2011 года, утвержденный Президиумом Мособлсуда 04.04.2012, Постановление Президиума Московского областного суда от 12.10.2011 N 455). Данное положение следует толковать в том смысле, что суд вправе рассмотреть все возможные варианты порядка пользования имуществом и принцип пропорциональности не является единственно возможным, поскольку отсутствие помещений, полностью соответствующих долям сторон в праве собственности, само по себе не является основанием для отказа в определении порядка пользования.
Однако ситуации отказа в определении порядка пользования имуществом возможны и довольно распространены.
Во-первых, если определение порядка пользования может быть только с предоставлением компенсации на основании ч. 2 ст. 247 ГК РФ, то определение такого порядка возможно, только когда такое требование изложено в иске и, следовательно, только в отношении истца. Это следует из того, что требование о выплате компенсации на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ является правом собственника на возмещение потерь, что исключает определение порядка пользования с выплатой компенсации по усмотрению суда. Иное противоречит принципу неприкосновенности собственности.
В Определении Ленинградского областного суда от 08.04.2015 N 33-1650/2015 суд, отказывая в требовании об определении порядка пользования квартирой, указал, что с учетом технических характеристик квартиры определить порядок пользования жильем по предложенному варианту без нарушения прав сособственников не представляется возможным.
В этом случае можно исходить из рекомендации, изложенной в Определении Свердловского областного суда от 29.03.2005 по делу N 33-2293/2005, где указано, что суд, принявший решение об отказе в удовлетворении исковых требований сторон об определении порядка пользования спорной квартирой исходя из того, что предложенные сторонами варианты не соответствуют их долям в праве собственности, должен был предложить сторонам изменить исковые требования, то есть представить другие варианты порядка пользования спорной квартирой с учетом их права, предусмотренного п. 2 ст. 247 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска об определении порядка пользования будет преждевременным, если его рассмотрение было возможно при уточнении данного иска.
Во-вторых, не исключается отказ в исковых требованиях при отсутствии у собственника реального интереса в пользовании имуществом по предложенному варианту, что характерно при определении порядка пользования жилым помещением.
Из Апелляционного определения Московского городского суда от 16.12.2015 по делу N 33-47438/2015 следует, что судом было установлено, что спорная квартира местом жительства несовершеннолетнего не является, родители определили, что местом жительства ребенка является место жительства его матери. Поскольку несовершеннолетний не может самостоятельно вселиться и проживать в спорной квартире, а его законный представитель (мать) зарегистрирован по иному адресу, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования.
При разрешении спора суд первой инстанции правильно не усмотрел нарушений прав несовершеннолетнего, поскольку по достижении 14 лет он будет вправе решить вопрос о месте своего проживания при наличии согласия законного представителя.
Что это такое и зачем нужно?
Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.
Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.
Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.
При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.
Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.
Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.
Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:
- продаже;
- приобретении;
- аренде и пр.
Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.
В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с мкд
Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.
Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.
N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Оплата ремонтных работ производится жильцами. Однако не всегда люди готовы вносить деньги за улучшение места общего пользования в нежилом помещении. Судебная практика говорит о том, что при отказе соседей от оплаты можно взять эти расходы на себя. Возмещение затрат можно будет получить несколько позже. Для этого понадобится подать соответствующие документы в суд. После принятия им положительного решения деньги вернутся в ваш кошелек. Ремонт при этом будет сделан вовремя, обеспечивэстетическое удовольствие.
Наемные дома коммерческого использования
Такие сооружения представляют собой помещения жилого типа, которые созданы специально чтобы использоваться в рамках договора найма.
В них строго запрещено предоставлять в личное пользование какие-либо части площади для проживания обычных граждан.
Продавать такие здания по частям тоже нельзя это можно сделать только со всем домом сразу. Если в таком сооружении происходят какие-то изменения относительно прав собственности, то они в обязательном порядке должны пройти регистрацию в соответствующих государственных органах.
Если с такими зданиями совершаются сделки, то нужно чтобы дом использовался в тех целях, для которых создавался изначально. Если по каким-то причинам появилось желание поменять предназначение здания, то это можно сделать.
Возможно обратиться по такому вопросу в органы государственной власти, которые призваны выступать непосредственно от имени человека, который имеет в собственности конкретный дом наёмного типа.
Кто является собственником?
Этот вопрос считается довольно сложным, так как понятие не имеет точного законодательного регулирования. Конечно, если здание принадлежит только одному владельцу, то тут все просто. Но в большинстве случаев у такой недвижимости есть несколько владельцев. В этом случае все владельцы отдельных помещений в здании нежилого типа имеют долю во владении местами совместного использования.
Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.
Бывают случаи, когда кто-то из собственников претендует на исключительное владение какой-либо частью долевого имущества, например, санузлом или подвальным помещением. Но на настоящий момент это не возможно, так как владельцы не имеют право отдавать свою долю в общем имуществе другим лица, без передачи права собственности на другие части строения.
То есть для того чтобы стать единственным владельцем совместного имущества, собственник должен выкупить все здание.
О площадях мест общего пользования в МКД
- Как учитывать площадь помещений с альтернативным источником отопления в МКД при расчете норматива на отопление?
- Площадь каких помещений общего имущества учитывается при расчете платы за ОДН, должны ли это быть все помещения, включая подвалы, чердаки и т.д.?
- Если отдельно стоящие здания подключены к системе теплоснабжения и водоснабжения от общего имущества дома, то имеет ли право УО (для расчета на общедомовые нужды) увеличить площадь дома на площадь отдельно стоящих зданий, запитанных от разлива дома?
- Как производится расчет платы за отопление в нежилых помещениях (подвалы, цоколи)?
- Управляющая организация обслуживает МКД коридорного типа с имеющимися кладовыми помещениями. С гражданами-пользователями заключены договоры на временное пользование кладовыми помещениями. Как начисляется гражданам плата за отопление кладовых помещений?
- Если подвал затоплен, используется ли его площадь при определении объема коммунального ресурса на ОДН? Если не вся площадь помещений, относящихся к общему имуществу отапливается, участвует ли такая площадь в расчетах потребления ресурса на ОДН?
| Как учитывать площадь помещений с альтернативным источником отопления в МКД при расчете норматива на отопление? |
|---|
|
Поскольку условно норматив на отопление 1 кв.м площади помещений и мест общего пользования принят в равной величине, т.е. нагрузка на отопление здания распределена пропорционально площади помещений и МОП МКД и приведена к 1 кв.м, то и для домов, имеющих помещения с альтернативным источником отопления, в расчетной формуле норматива на отопление корректно использовать площадь всех помещений МКД, независимо от того, имеется ли в таких помещениях централизованное отопление. Если же на момент расчета норматива потребления тепловой энергии на отопление нагрузка по дому в техпаспорте скорректирована с учетом отключения части помещений от системы централизованного отопления, то для такой категории домов при расчете норматива на отопление принимается суммарная величина площади МОП и помещений, присоединенных к централизованному отоплению. Наверх |
В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с мкд
Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.
Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.
N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Соглашение между собственниками
Соглашение между собственниками — разновидность досудебного способа решения вопроса. Этим документом разграничиваются права собственников и определяется порядок пользования помещением. Соглашение может быть и устным, но такая форма договора не может в полной мере защитить права участников в случае нарушений условий договора.
Важно! Условием юридической силы соглашения является обязательное участие и согласие всех владельцев долей. Если хотя бы один из совладельцев отказывается подписать соглашение, оно признается недействительным.
В тексте документа должны быть отражены следующие сведения:
- дата и место составления соглашения;
- название документа («Соглашение о порядке пользования»);
- описание предмета соглашения (объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности);
- ссылки на правоустанавливающие документы;
- имена и паспортные данные всех участников;
- порядок пользования частями помещения;
- дополнительные и прочие условия соглашения;
- порядок разрешения споров;
- условия изменения и расторжения соглашения;
- при наличии — приложения к договору;
- имена и подписи всех участников соглашения.
Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме
Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.
Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.
Что относится к местам общего пользования в многоквартирном доме?
К понятию помещения общего пользования в многоквартирном доме можно отнести следующие конструкции:
- Подсобные помещения. Сюда можно включить подсобки на лестничной площадке, в цокольной части или на парковке;
- Места, ведущие к жилью: лестницы, лифты, лифтовые шахты и коридоры;
- Чердак и помещения технического назначения;
- Обслуживающее оборудование и прилегающее к нему пространство;
- Бойлерные;
- Оградительные конструкции;
- Крыша;
- Опорные конструктивные части, находящиеся внутри строения;
- Оградительные конструкции внутри дома (парапеты, перила лестниц);
- Окна в подъезде;
- Осветительные и обогревательные (охладительные) приборы, находящиеся в общей собственности (в подъезде или во дворе;
- Прилегающий к дому земельный участок;
- Трансформаторные будки и т.п.;
- Тепловые пункты;
- Прилегающие детские и спортивные площадки.
Что такое общедолевая собственность и места общего пользования в МКД?
В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.
Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.
Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.
Сколько ни просматривайте законодательные акты, понятия МОП вы в нем не увидите. В нормативных актах оно заменено на «общее имущество» и предусматривает помещения, которые используются всеми жильцами на равных правах, а также тем, кто приходит в многоквартирный дом и не является владельцем квартиры.
Российское законодательство установило, что собственники квартир имеют также право владения общими территориями и площадями многоквартирного дома. А значит, несут ответственность за имущество.
Чтобы было понятно, расшифровка МОП звучит так – «места общего посещения/пользования». Сокращение встречается в квитанциях, но не определяется нормативными актами. МОП – общее имущество всех жильцов, к которому они вправе иметь доступ в любое время без ограничений, если таковые не установлены ТСЖ или Управляющей компанией.
Права пользования нежилым помещением
- Право использования по своему усмотрению.
Это значит что его можно использовать по прямому назначению.
Но если у пользователя появилось желание передать площадь в субаренду, отремонтировать или сделать перепланировку, то все эти действия непременно следует согласовать с собственником.
- Право на возмещение полученным убытков. В ситуации когда собственник нежилого помещения по каким-то причинам решил резко расторгнуть договор аренды и при этом пользователь понёс непредвиденные расходы. Арендатор имеет право потребовать вернуть ему денежные средства, которые он потерял.
- Право на расторжение договора аренды по желанию. Это значит что человек, который пользуется помещением, может, в любое время расторгнуть договор, даже если тот не прекратил своё действие.
Наемные дома коммерческого использования
Такие сооружения представляют собой помещения жилого типа, которые созданы специально чтобы использоваться в рамках договора найма.
В них строго запрещено предоставлять в личное пользование какие-либо части площади для проживания обычных граждан.
Продавать такие здания по частям тоже нельзя это можно сделать только со всем домом сразу. Если в таком сооружении происходят какие-то изменения относительно прав собственности, то они в обязательном порядке должны пройти регистрацию в соответствующих государственных органах.
Если с такими зданиями совершаются сделки, то нужно чтобы дом использовался в тех целях, для которых создавался изначально. Если по каким-то причинам появилось желание поменять предназначение здания, то это можно сделать.
Возможно обратиться по такому вопросу в органы государственной власти, которые призваны выступать непосредственно от имени человека, который имеет в собственности конкретный дом наёмного типа.