Официальный сайт органов власти МО «Селенгинский район»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Официальный сайт органов власти МО «Селенгинский район»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как зарегистрировать расторжение ДДУ?

Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.

Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.

---

В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

• допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
• позволяющие прекратить обязательства только через суд.

Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

• прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
• застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
• качество построенного объекта не соответствует требованиям;
• новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
• соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

• возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
• размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов

Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.

У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.

Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.

Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ

В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:

• информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
• реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
• основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
• на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
• реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
• дата отправки уведомления;
• опись вложенных документов.

Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.

Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:

1. Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
2. Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
3. Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
4. Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.

Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.

Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:

1. Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
2. Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре.
3. Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ.

Регистрация расторжения ДДУ

В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:

• Если стороны пришли к консенсусу и подписали соглашение, тогда регистрация производится после уплаты госпошлины, сумма которой равна 350 р. Запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
• Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.

Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:

1. Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
2. При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
3. Паспорт дольщика.
4. Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
5. Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).

Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:

• Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.

• Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ. Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.

Согласование и оплата дополнительных работ по договору строительного подряда

При заключении договора иногда бывает достаточно сложно предусмотреть весь комплекс работ, которые предстоит провести. Уже в процессе исполнения договора может возникнуть необходимость в проведении дополнительных работ, которые, по мнению, подрядчика должны быть оплачены отдельно – дополнительно к цене, указанной в договоре.

Цена при проведении подрядных работ может быть приблизительной и твердой. Если в договоре указана приблизительная цена и возникла необходимость в проведении дополнительных работ с превышением такой цены, то подрядчик должен уведомить об этом заказчика.

В уведомлении заказчику о согласовании дополнительных работ укажите следующие сведения:

• перечень дополнительных работ, которые предстоит провести;
• стоимость таких работ;
• сроки для согласования дополнительных работ (то есть для ответа на уведомление).

Если подрядчик своевременно не уведомит заказчика о необходимости проведения дополнительных работ, то получить оплату за них не получится.

При указании твердой цены в договоре подрядчик может настаивать на ее увеличении только, если возросла стоимость материалов или оборудования, а также стоимость услуг третьих лиц.

Идеальным вариантом согласования проведения дополнительных работ и увеличения цены является заключение дополнительного соглашения к договору. Вместе с тем, в некоторых случаях требуется не только заключить дополнительное соглашение, но и внести изменения в смету (подобный вывод был сделан в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2009 по делу №А05-7523/2008).

Целесообразно заключать дополнительное соглашение еще до проведения дополнительных работ. Но если момент упущен, а заказчик идет на встречу, то ничего противозаконного в подписании дополнительного соглашения уже после выполнения работ не будет. Это подтверждается и судебной практикой – Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2010 по делу №А12-3970/2010.

Также в качестве подтверждения согласия заказчика на проведение дополнительных работ и их оплату может быть:

• аванс, внесенный заказчиком в счет выполнения дополнительных работ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2012 по делу №А56-39795/2009);
• переписка подрядчика и заказчика (Постановление ФАС Московского округа от 13.08.2012 по делу №А40-60947/11-89-399).

Если заказчик добровольно не соглашается оплатить проведение дополнительных работ, то необходимо составить исковое заявление по договору строительного подряда.

Юристы нашей компании смогут помочь вам подготовить претензию по договору строительного подряда по оплате, а также в разрешении спора через арбитраж.

Как расторгнуть ДДУ: самые частые причины споров и порядок возвращения денег

• Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?
• Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?
• В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?
• На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?
• Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
• Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?
• В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?
• Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
• Можно ли вернуть судебные расходы?
• Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?
• Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке?
• Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
• Как получить деньги после расторжения договора?
• В чем особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу?

Долевое строительство не всегда заканчивается сдачей жилого дома в эксплуатацию и передачей ключей новым жильцам. При этом дольщики полагаются на договор участия в долевом строительстве (ДДУ), не зная всех своих прав и возможностей возврата денег. О том, в каких случаях договор можно расторгнуть, что для этого требуется, на какие компенсации можно рассчитывать и как вернуть деньги, — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

• В каких случаях и каким образом можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
• Как происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон.
• В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда.
• На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда.
• Как расторгается ДДУ при использовании счета эскроу.
• Как правильно составить и отправить уведомление о расторжении договора.
• Как получить деньги после расторжения договора.
• Особенности возврата денег при использовании счета эскроу.

Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?

Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Есть четыре варианта расторжения договора:

• по соглашению сторон;
• по инициативе застройщика;
• по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
• по решению суда.

Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф

Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т.е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

• если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
• если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС

В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

• превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
• отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
• существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
• в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 214-ФЗ. Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:

• застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
• вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
• застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).

Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?

Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?

Закон № 214-ФЗ не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:

• сведения о дольщике и застройщике;
• указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
• основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
• расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
• реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
• дата составления уведомления;
• опись вложения.

Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.

Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.

В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?

Статья 9 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:

• прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
• внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
• изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
• в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.

При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.

Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).

Можно ли вернуть судебные расходы?

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

• квитанции об оплате почтовых услуг;
• договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?

Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Расторжение ДДУ по соглашению сторон с возвратом денег, наверное, самый идеальный вариант для дольщика. Но, к сожалению, застройщики, согласившись на подобные действия, стараются сформулировать условия такого соглашения таким образом, чтобы в выигрыше остались именно они.

Обратите внимание на следующие моменты при подписании соглашения о расторжении ДДУ:

• срок возврата денежных средств. Обычно застройщик старается указать как можно более длительный период или вообще возврат денег поставить в зависимость от дальнейшей продажи квартиры, которая была предметом ДДУ, другому покупателю. Старайтесь отстаивать свои интересы при формировании данного пункта соглашения и не соглашайтесь на какие-либо дополнительные условия возврата денег;
• настаивайте на уплате процентов за пользование вашими средствами. Формула расчета процентов указана в ч. 2 ст. 9 ФЗ-214;
• пропишите в соглашение условие, которое будет регулировать вопрос о том, кто будет подавать документы на регистрацию и в какие сроки.

Не забудьте получить на руки свой экземпляр соглашения о расторжения ДДУ.

Сами договорные отношения по покупке квартиры в новостройке подлежат обязательной государственной регистрации. Соответственно, расторжение ДДУ по соглашению также должно пройти регистрацию.

Обратите внимание! Законом предусмотрена госпошлина за регистрацию расторжения расторжение ДДУ в Росреестре. Налоговый кодекс РФ обязывает дольщика уплатить сумму в 350 рублей, чтобы соглашение о расторжении ДДУ прошло государственную регистрацию.

Также следует помнить о том, что вам потребуется согласие супруги на расторжение ДДУ. Ведь такое соглашение должно быть зарегистрировано. А в силу ст. 35 СК РФ для совершения сделки, которая должна быть зарегистрирована, требуется нотариальное согласие супруга.

Бывают ситуации, когда покупка квартиры по ДДУ происходит не только за счет личных средств дольщика, но и привлекаются заемные средства или материальная помощь от государства:

• заключение договора ипотеки;
• использование финансов материнского капитала.

При расторжении ДДУ с ипотекой необходимо руководствоваться договором с банком. Законом не урегулирован вопрос о том, что будет в дальнейшем с ипотечным соглашением, если отношения между застройщиком и дольщиком разорваны.

Расторжение договора долевого участия с материнским капиталом влечет за собой обязательство застройщика вернуть денежные средства, предоставленные государством в качестве государственной поддержки. Но финансы застройщик должен вернуть не дольщику, а на счет ПФР (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 82-КГ13-4).

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

• паспорт;
• если есть соглашение;
• если одностороннее расторжение, уведомление;
• нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

Почему лучше обратиться к юристу при расторжении ДДУ

На сегодняшний день долевое строительство жестко регламентируется законодательством. Это создает определенную защиту для дольщиков, но в то же время влечет за собой и ряд требований, которые им необходимо соблюдать. Процесс расторжения ДДУ требует определенных знаний, поэтому при возникновении такой необходимости имеет смысл обратиться к опытному юристу. Компетентный специалист оперативно разберет сложившуюся ситуацию, проанализирует условия договора и юридически грамотно сделает всё необходимое для прекращения договорных отношений с застройщиком: от направления претензии до непростых переговоров и участия в судебном процессе.

Юрист знает, как вернуть деньги по договору долевого участия в строительстве и примет все меры по оперативному возврату средств с минимальными хлопотами для дольщика.

Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия

1. Способы расторжения договора долевого участия? Договора ДУ можно расторгнуть тремя способами: — в одностороннем (внесудебном) порядке; — по решению суда; — по соглашению сторон между дольщиком и застройщиком.

2. Каков порядок расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке? При наличии факта нарушения обязательства застройщиком, участник долевого строительства направляет в адрес нарушителя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия заказным письмом с описью вложения.

3. Какие требования, реквизиты предъявляются к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? + Общие требования: написано без помарок и дописок, разборчивым текстом, все наименования, фамилии, имена, отчества, названия указывать полностью без сокращений. +Обязательные реквизиты: -паспортные данные заявителя; -реквизиты договора ДУ; -описание объекта долевого строительства; -мотивированная причина (основания) одностороннего отказа; -банковский счет (для перечисления денег за квартиру); — приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.

4. Какие требования предъявляются к описи вложения в письмо о направлении застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? Опись вложения в письмо не менее важный документ, чем уведомление, поэтому в описи вложения в письмо необходимо подробно и внимательно описать реквизиты всех документов, вложенные в письмо.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Чтобы приобрести квартиру на первичном рынке, большинство дольщиков оформляют ипотечный кредит. Если в ходе строительства дома возникают проблемы, то, как можно расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги? В данном случае договор находится в залоге у банка, и дольщик обязан решить вопрос в этой кредитной организацией.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Как происходит возврат денег при расторжении договора долевого участия

Дольщик, как инвестор в строительство своей квартиры, вносит сумму денежных средств в виде ежемесячных платежей или одноразово в полном объеме. При расторжении ДДУ без привлечения судебной инстанции, застройщик обязан возвратить всю сумму дольщику в течение 20 дней и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования в двойном размере.

Эти дополнительные выплаты начисляются застройщику за пользование чужими средствами. Если аннулирование договора происходит в судебном порядке, объем средств, подлежащих возврату дольщику, определяется судом.

Суд может назначить штраф в пользу дольщика в размере 50% от суммы, присужденной по иску. Она может быть как больше, так и меньше, заявленной истцом. Это зависит от полноты представленного пакета документов и грамотно составленного искового заявления.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

  ДДУ расторгается при предоставлении:

  • паспорт;
  • если есть соглашение;
  • если одностороннее расторжение, уведомление;
  • нотариально заверенное решение суда.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.

• Не достигнуто обоюдного соглашения о необходимости расторжения.
• Застройщиком существенно изменён проект строительства.
• Изменено целевое назначение нежилых помещений квартиры.

Иск для судебного разбирательства должен быть составлен в строгом соответствии с процессуальными нормами гражданского законодательства.

Похожие записи:

• Правила оформления европротокола при ДТП в 2023 году
• Основания для оказания услуги, основания для отказа
• Как восстановить исполнительный лист по алиментам