Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Затраты на оформление
Величина расходов
| № п/п | Наименование расходов | Стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Юридическая консультация | 1500 – 2000 р. в зависимости от региона. В настоящее время вы можете получить консультацию бесплатно на нашем сайте. Оставляйте заявку в форме обратной связи прямо сейчас. |
| 2 | Оформление проекта соглашения | 1500 – 2000 р. в зависимости от нотариальной конторы |
| 3 | Услуги нотариуса | 5 000 – 10 000 р. в зависимости от региона обращения |
| 4 | Удостоверение соглашения | 0,5% от стоимости доли |
| 5 | Государственная регистрация прав на дом | 2000 р. |
| 6 | Государственная регистрация прав на дом | 350 р. |
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Далее соглашение необходимо заверить его у сотрудника нотариального агентства. Специалист окажет помощь по грамотному составлению текста документа, проверит проводимую сделку на законность, разъяснит участникам соглашения их имущественные права и обязанности.
Только после этого дольщики обращаются к сотрудникам Росреестра либо МФЦ для проведения регистрационных действий. Заявителям потребуется подготовить необходимый пакет документации, который включает в себя паспорта, доверенности, правоустанавливающие документы и иные дополнительные справки и бумаги.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
✅ Как правильно составить?
Прежде чем оформлять соглашение, нужно решить возможные споры между совладельцами дома и земли. Если противоречий избежать не удастся, ни о каком соглашении не может идти и речи – вопрос адресуется в суд.
Итак, первое важное правило – отсутствие споров между дольщиками по поводу перераспределения долей в общем праве (добровольность).
Второе правило – согласие всех содольщиков, которые имеют процент в общем долевом владении (например, если дом разделен между матерью, отцом, сыном и дочерью – понадобятся согласия всех четверых дольщиков, без исключений).
Третье правило – оформить соглашение по образцу с указанием размера старых и новых долей. Регистраторы должны видеть, как именно совладельцы хотят перераспределить доли: уменьшить, увеличить, уравнять и т.д.
✅ Необходимые документы
Завершающим действием будет обращение в МФЦ или Росреестр с целью регистрации соглашения о перераспределении долей в общем праве. Чтобы регистратор принял у вас заявление, нужно передать копии документов.
Список документов:
- 3 экземпляра соглашения об изменении в долевом владении на дом/землю;
- паспорта дольщиков;
- доверенность + копия паспорта представителя – если сделка поручена третьему лицу;
- правоутверждающий документ – включает сведения о регистрации долевой собственности + сведения о возникновении такого права (например, данные свидетельства о праве на наследство);
- прочие документы – например, согласие органа опеки, разрешение родителей, документы о льготах.
Также могут потребоваться оригиналы или подлинники документов. Оформите папку с документацией – она пригодится как при обращении к нотариусу, так и при вашем визите в МФЦ или Росреестр.
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Далее соглашение необходимо заверить его у сотрудника нотариального агентства. Специалист окажет помощь по грамотному составлению текста документа, проверит проводимую сделку на законность, разъяснит участникам соглашения их имущественные права и обязанности.
Только после этого дольщики обращаются к сотрудникам Росреестра либо МФЦ для проведения регистрационных действий. Заявителям потребуется подготовить необходимый пакет документации, который включает в себя паспорта, доверенности, правоустанавливающие документы и иные дополнительные справки и бумаги.
Необходимо учитывать, что перераспределение долей согласно отечественному законодательству осуществляется исключительно на основе мирной договоренности. От каждого без исключений участника процедуры потребуется получить согласие на проведение сделки.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.
Соглашение о перераспределении долей на квартиру
Соглашение применяется в случаях, когда между совладельцами отсутствует спор о праве. Закон не ограничивает граждан в праве перераспределения долей в недвижимости. Процедура оформляется исключительно с согласия владельцев.
Важно! Если владельцев несколько, то требуется согласие только тех граждан, права которых затронуты. Не требуется получение согласия от лиц, не являющихся сторонами соглашения.
Под соглашением понимается документ, в соответствии с которым доля одного из собственников увеличивается, а у другого – уменьшается. Результатом оформления документа право общей собственности прекращается. Совладельцы остаются долевыми сособственниками.
Предварительные действия
Перед тем как составлять соглашение, необходимо убедиться в том, что нижеперечисленные условия соблюдаются в полной мере.
- Между дольщиками нет никаких споров и конфликтных ситуаций по поводу того, каким образом будут перераспределены их доли, то есть данная процедура происходит на основе их мирной договоренности.
- Содольщики согласны на проведение процедуры. Так, если частным домом владеют родители и двое детей, то согласие необходимо получить от каждого дольщика.
Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос
Хотите решить свою проблему? Бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста по форме или по номерам телефонов:
- Москва доб. 143
- СПб доб. 702
- РФ доб. 684
Варианты перераспределения долей
Существуют несколько базовых вариантов перераспределения долей:
- Купля-продажа. Очевидный и простой вариант, при котором доля перераспределяется за счет того, что одна сторона продает часть недвижимости, а вторая покупает.
- Обмен. Аналогичный предыдущему вариант, при котором одна сторона получает часть доли, а взамен передает что-то другое. Например, долю в другой квартире, автомобиль, технику и так далее.
- Дарение. Дешевый и простой вариант, при котором можно даже не учитывать преимущественное право совладельцев. Одна сторона просто дарит часть своей доли второй стороне.
- Перераспределение. И самый распространенный, а также простой вариант, при котором происходит прямое перераспределение долей исходя из заключенного соглашения сторон. Именно эту систему рассмотрим подробнее.
✅ Можно ли перераспределить доли в квартире?
Изменить размер акций несложно. Достаточно прийти к соглашению, подписать договор и заверить его у профессионалов.
Однако такого понятия, как «перераспределение», в законодательстве не существует. Правильно говорить об определении или замене существующих долей в квартире (ст. 245 ГК РФ). Правильное толкование зависит от обстоятельств каждого конкретного дела:
- Если право собственности еще не выяснено — определение долей.
- Если доли увеличиваются / уменьшаются / уравниваются — изменение.
Перераспределение, точнее, определение долей, является ответственным процессом. Причины такого решения должны быть вескими и не в ущерб совладельцам.
Когда определяются доли в жилом помещении:
- Вступление в наследство;
- Раздел жилья между бывшими супругами в случае развода;
- Использование материнского капитала и разделение долей между членами семьи — мужем и детьми;
- Улучшение жилищных условий одного из домовладельцев (ремонт, приобретение бытовой техники, мебели, строительных материалов на собственные средства);
- Желание изменить существующий порядок.
Пример:
Четверо наследников обратились к нотариусу по месту открытия наследства на квартиру. Погибший оставил им 3-комнатную квартиру. Первый наследник решил отказаться от имущества. Однако в своем заявлении он не указал, в чью пользу был совершен отказ. Остальные кандидаты приняли наследство. Первоначально каждый из них имел право на ¼ долю, то есть все они были равны. Но поскольку из четырех наследников осталось только трое, владельцы решили установить новые пропорции. Они подписали соглашение, в котором оговорили все изменения:
- одна — ⅔ доля в квартире;
- второй — 1/6 часть + денежный взнос;
- третий — 1/6 доля + автомобиль.
Одним словом, ситуации могут быть разными. Для фиксации долей в квартире необходимо получить согласие всех без исключения собственников. Если хотя бы один из них возражает, о добровольных изменениях можно забыть. Вероятно, дело будет передано в местный суд.
Затраты на оформление
Величина расходов
| № п/п | Наименование расходов | Стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Юридическая консультация | 1500 – 2022 р. в зависимости от региона. В настоящее время вы можете получить консультацию бесплатно на нашем сайте. Оставляйте заявку в форме обратной связи прямо сейчас. |
| 2 | Оформление проекта соглашения | 1500 – 2022 р. в зависимости от нотариальной конторы |
| 3 | Услуги нотариуса | 5 000 – 10 000 р. в зависимости от региона обращения |
| 4 | Удостоверение соглашения | 0,5% от стоимости доли |
| 5 | Государственная регистрация прав на дом | 2000 р. |
| 6 | Государственная регистрация прав на дом | 350 р. |
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Основная статья расходов – госпошлина за внесение изменений в право собственности. Стоимость регистрации доли жилого дома – 2 000 рублей, а на земельный участок для ведения ЛПХ или под ИЖС – 350 рублей (пп. 22 и пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Оформление земли сельхозназначения обойдется в 100 рублей.
Услуги нотариуса за удостоверение соглашения оплачиваются отдельно. Общая сумма заверки договора – 0,5% от стоимости доли (-ей), но в пределах от 300 рублей до 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Прейскурант нотариальной конторы включает техническую и правовую работу клерка – за нее обычно берут от 500 до 3 000 рублей, в зависимости от региона.
Средний чек в Москве и Санкт-Петербурге – 4 000-7 000 рублей, а в регионах сумма составляет от 1 500 рублей и выше.
Таким образом, соглашение о перераспределении долей составляется всеми дольщиками. Основанием выступает желание изменить размеры существующих долей на дом и землю. Соглашение имеет письменную форму и структуру. Обязательное условие – подпись и печать нотариуса. Только в таком случае можно зарегистрировать изменения в органе Росреестра.
Что означает перераспределение долей в общей долевой собственности
Суть соглашения о перераспределении долей такова: изначально существует объект общей собственности, то есть несколько владельцев владеют частью квартиры, домовладения или земельного участка. Им могут принадлежать неравноценные или равные доли. По взаимному согласию содольщики вправе изменить размеры своих долей и распоряжаться ими по своему усмотрению, но с разрешения остальных.
Составить документ можно, если соблюдается самое главное условие: все стороны согласны на перераспределение долей, споры отсутствуют. Сопротивление хотя бы одного из совладельцев дает повод обратиться в суд. Истцу придется обосновывать, почему он заслуживает большую долю, и суд может вынести одно из решений:
- удовлетворить иск и определить размер долей согласно требованиям истца;
- отказать в удовлетворении иска;
- присудить одной из сторон выплату денежной компенсации в счет стоимости доли или ее части.
Судебный процесс отнимает много сил и времени, поэтому лучше найти компромисс, чем нажить недругов в лице соседей.