Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру в аренду посуточно через агентство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Какой должен быть ремонт
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
Риски в посуточной аренде квартир
Перед тем, как сдать квартиру в аренду посуточно, может возникнуть закономерный вопрос — как защитить себя от возможных рисков? Снимать жилье посуточно обычно берутся люди, которые знают, как работает рейтинговая система и “черные” списки. Так, владелец может оставить на сайте с посуточными объявлениями негативную оценку съемщику, а значит, последнему будет сложнее искать новое место временного жительства. Защитить себя можно и посредством залога — в случае порчи имущества он не будет возвращен арендатору. Но в целом, посуточный съем несет в себе намного меньше рисков, особенно если говорить о износе недвижимости. Жильцы, которые долгое время проживают в помещении, могут умалчивать о проблемах с проводкой, канализацией, прочих небольших поломках. А при регулярной проверке недвижимости, которую требует посутка, все эти недостатки всегда “на поверхности” и их удается своевременно устранить.
Жизне- и конкурентоспособность: теоретическая подоплека
Прежде чем заняться каким-либо видом бизнеса, стоит внимательно проанализировать его с точки зрения потенциала и перспектив. Собственно, нужно получить ответ на вопрос, насколько он будет выгоден, какова его востребованность и имеет ли он возможности для расширения и развития.
Сдача жилья в аренду на короткий срок как предпринимательский проект отличается целым рядом достоинств:
- постоянный спрос потребителей на услугу;
- простота организации (условная);
- сравнительно высокий доход.
Если анализировать каждый из пунктов подробно, то получится следующая картина.
1) Спрос гарантируется целым рядом факторов:
Посуточная аренда интересна клиентам с различным бюджетом, ориентированным на эту услугу, начиная от минимального, заканчивая крупной суммой
Одна категория желает сэкономить, другая ищет максимум комфорта.
Недостаточность предложений в гостиничной сфере дает возможность привлечь внимание к посуточной аренде квартир и тех, кто приехал в командировку, и тех, кто ищет домашнего уюта, и тех, кто попал во время «пик» и не может снять себе номер из-за того, что все занято.
Анонимность и отсутствие «любопытных глаз». Понятно, что зачастую такой формат жилья интересует людей, желающих скрыть сам факт его съема
Клиента, арендующего квартиру на сутки или на несколько часов для интимной встречи, других целей, которые он хочет оставить в тайне, никто не заставит регистрироваться. Сохранность имущества можно обеспечить не только снятием копии паспорта и приложением ее к договору, но и другими способами. Кроме того, арендодатель может гарантировать полную конфиденциальность информации.
Возможность «автономности». При сравнении проживания в гостинице и в квартире у последнего варианта есть ряд преимуществ. Кухня, стиральная машина, утюг дают полный набор для самообслуживания. Тот, кто снимает квартиру, вполне может обеспечить сам себе домашний комфорт и сэкономить средства на навязанных гостиничным форматом услугах. Кроме того, он может питаться «дома», а не в кафе и ресторанах, приготовить себе обед или ужин, что обойдется в разы дешевле.
Режим. Квартира и ключи от нее в кармане обеспечивают свободу прихода и ухода. Никаких ограничений по поводу ночного времени или посещений. Здесь же кроется и весьма действенный механизм привлечения определенной категории клиентуры. Сдавать жилье можно почасово, что удобно для множества людей.
2) В этом виде деятельности есть только один сложный момент – наличие недвижимости в распоряжении предпринимателя. Хотя и к его решению можно подойти по-разному. Все остальные организационные моменты подвластны человеку, не обладающему специфическими знаниями и навыками. Также они не требуют серьезных капиталовложений
Здесь важно:
- Наладить коммуникацию с потенциальными клиентами. Это может быть разноплановая реклама, начиная от размещения объявлений «на столбах» и заканчивая продвижением проекта в интернете.
- Организовать процесс приемки-передачи квартиры. Понятно, что не каждый из жильцов гарантированно будет аккуратным, кристально честным и не повредит, пусть даже случайно, имущество. Поэтому документальное оформление найма обязательно, к примеру, заключение договора сдачи квартиры в аренду с мебелью, чтобы потом было кому предъявлять претензии.
- Отладить бытовую сторону краткосрочной аренды. Тут важен не только первоначальный этап, дизайн интерьера, меблирование, комплектация бытовой техникой, утварью и подобное. Не меньшее значение имеют регулярные работы по уборке, смене белья, профилактический уход и текущий ремонт инженерных коммуникаций и бытовой техники.
3) Высокий уровень доходности. Здесь участвует простой алгоритм:
- Долгосрочная аренда даст меньшую выгоду в плане денежных поступлений от клиентов за определенный срок. Если при оформлении найма на год за месяц вы получите 100 единиц, то краткосрочная сдача позволит увеличить эту цифру минимум на 30-50%. Это связано с тем, что опт (длительный срок) предполагает более низкую оплату.
- Стоит заметить, что расходов при краткосрочной аренде придется нести больше, хотя они полностью окупаются клиентскими платежами.
- Необходимо учитывать, что усилий, так же как и временных затрат, в варианте коротких сроков гораздо больше.
То есть краткосрочная аренда квартир – сравнительно высокодоходный бизнес, простой в организации и наладке, а также не требующий серьезных вложений. Последнее – весьма условно, этот момент нуждается в детальном рассмотрении.
Как сдать через агентство
Во многих крупных городах России действуют агентства, которые целенаправленно или дополнительно занимаются вопросами аренды посуточного жилья. Собственники заключают с ними договоры о доверительном управлении, после чего агентства включают квартиру в свою базу (появилось даже такое понятие как «квартирные отели»). В таком случае компании берут на себя все, что связано с арендой: ищут жильцов, убираются в помещении, составляют договоры найма. Конечно, значительную часть доходов они оставляют у себя, а часть средств в конце месяца или в другие оговоренные сроки перечисляют владельцу. И все же такой вариант считается для собственников более доходным, чем долгосрочная аренда, однако в отличие от самостоятельного продвижения квартиры, где доходы могут быть в два, а то и в два с половиной раза выше, такая форма прибавит к доходу (по сравнению с долгосрочной арендой) – 10, максимум 30 процентов.
Чуть больше можно заработать, если привлечь агентство только в качестве посредника. В таком случае компании займутся поиском жильцов, помогут оформить документы, ну а вопросы наведения порядка и дальнейшего взаимодействия с постояльцами останутся в ведении собственника жилья. Агентства могут потребовать процент от каждой сделки, правда, не обязательно эти расходы лягут на плечи арендодателя, во многих случаях будут платить процент съемщики, обратившиеся в агентство.
В любом случае такие формы работы с крупными агентствами являются более удобными с точки зрения экономии времени и более безопасными с точки зрения сохранности квартиры и находящегося в ней имущества. Если собственник ранее никогда не сдавал жилье, начать такой «бизнес» лучше всего именно при поддержке агентства, а уже в дальнейшем, по возможности, перейти на самостоятельную деятельность.
Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.
Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:
-
Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.
-
Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.
-
Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.
-
Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.
-
Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
-
Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.
-
Реквизиты и подписи сторон.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями
Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).
Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.
На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.
В большинстве случаев оплата комиссионных ложится на плечи арендатора. Снять квартиру через агентство недвижимости стоит немалых денег, поэтому многие ищут именно собственников, избегая посредников. Хозяин жилья ничего не платит, так как он дает возможность заработать риелторам.
Исключение составляют владельцы элитной недвижимости. Здесь может быть иной подход к самому процессу поиска жильцов, тем более, если хозяин устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях составляется договор с АН на оказание услуг, где четко прописана их фиксированная стоимость.
Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательную проверку кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы персональных данных клиентов, информацией о которых обладает только это агентство. Такие сведения по крупицам годами собирались из разных источников. Такого рода информация имеет свою цену. Оплата комиссионных происходит только после заключения сделки, будь-то собственник или арендатор.
Как сдавать квартиру посуточно официально?
Иногда случается, что квартиросъёмщик, немало задолжавший за квартиру, грозится арендодателю тем, что заявит о его деятельности налоговым органам. К тому же и сами налоговики могут осуществлять своеобразные «рейды» по информационному пространству в поисках лёгкой «левой» наживы.
Чтобы избежать возможных негативных последствий, составьте соглашение аренды и найма, которой может быть заключено между двумя физическими лицами.
Оформление договора найма проводится у лицензированного юриста. Юристу оплачивается сначала 1% от стоимости аренды. По завершении 15% от суммы сделки. Если вас интересует, как сдавать квартиру посуточно и налоги при этом вы желаете выплачивать в полном объёме – зарегистрируйтесь как предприниматель и будете выплачивать единый налог (от 6 до 15%). В этом случае претензий к вам со стороны налоговых органов не будет.
Законно ли сдавать квартиру посуточно
На законодательном уровне легально сдавать квартиру можно на любой срок, включая одни сутки. Главное сдавать дом, комнату или апартаменты согласно установленных законов:
- включая уплату налоговых сборов;
- заполнения отчетных документов;
- правильно составленного договора;
- без нарушения прав соседей.
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но, если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок, то возможно наложение штрафа по судебному решению.
Что касается налогов, то оплачивать их можно одним из трех способов:
- в виде НДФЛ – 13%;
- покупка патента – 6%;
- налог на самозанятость – 4%.
Законная посуточная и долгосрочная сдача квартиры обязательно облагается налогом.
Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать
На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:
- Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
- В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.
Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.
Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.
Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:
- места расположения жилплощади;
- качества ремонта;
- удобства планировки;
- оснащения интерьера;
- уровня конкуренции.
Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.
Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок
Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?
Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется – выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.
Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.