Как обменять квартиру на квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.

Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.

Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.

Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.

Прежде чем продавать квартиру по системе трейд-ин, нужно хорошо все посчитать. Покупатели квартиры в новостройке по программе трейд-ин не всегда учитывают, что продажа квартиры по трейд-ин — это всегда потеря в деньгах. Поэтому средств от продажи, скорее всего, на покупку новой квартиры не хватит и придется брать кредит в банке.

Многие собственники оценивают свою недвижимость, ориентируясь на предложения в интернете. Они не принимают во внимание, что цена квартир в рекламе может сильно отличаться от цены, за которую квартиры продаются, так как в объявлениях обычно еще заложена сумма на торг. Реальные цены знают стороны совершившейся сделки и риэлторы. Применительно к программам trade-in это означает, что цена, которую назначит за вашу старую квартиру оценщик агентсва может оказаться гораздо ниже том, на которую вы рассчитывали изначально. Если продавец не согласен с предложенной ценой квартиры, участие в программе Trade-in становится невозможным.

Что такое Trade-in и как это работает

Trade-in от застройщика является надежным инструментом приобретения нового жилья, который сэкономит ваше время и деньги. Конечно на самом деле это не просто обмен квартир, а две параллельно проходящие сделки (продажа старой квартиры и покупка новой квартиры в новостройке), которая проводятся нашими специалистами.

Поэтому договора тоже составляется два — на оказание услуг по продаже старой квартиры и договор бронирования новой квартиры от застройщика.

При обычном обмене квартир сложность заключается в том, что нужно в короткие сроки:

• найти покупателя на имеющуюся квартиру;
• совершить продажу и получить деньги на покупку новой квартиры;
• выбрать и купить новую квартиру пока ее стоимость не изменилась.

Все усложняется при отсутствии какого-либо опыта и понимания в таких операциях.

Как происходит обмен квартиры trade-in? При обмене квартир от застройщика вам не нужно платить комиссию риелтору, застройщик выкупает вашу квартиру по оцененной стоимости. Необходимо только доплатить разницу в стоимости между проданной квартирой и квартирой в новостройке.

Красивые и благоустроенные жилищные комплексы растут, как грибы после дождя, не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах. И многие россияне задумываются о том, как изменится их жизнь, если они переедут из старого фонда в более комфортные многоэтажки.

Причины для того, чтобы обменять вторичку на квартиру в новостройке, могут быть разные. У кого-то выросла семья, другого не устраивает отсутствие парковки или локация, третьему по статусу не подходит старый фонд, а четвертый хочет жить по соседству с друзьями…

Часто у потенциальных покупателей жилья в новостройках не накоплена сумма на первоначальный взнос по ипотеке. Они рассчитывают использовать в качестве взноса сумму от продажи своей старой квартиры. Но в этом случае возникает ряд сложностей: как быстро продать квартиру? Где жить, пока совершаются сделки купли-продажи?

Важно помнить, что при проведении любых сделок с недвижимостью можно стать жертвой преступников. Татьяна Писаренко напоминает, что в перечисленных вариантах «обмена» очень важно, какая форма договора используется. «Нужно помнить, что покупка квартиры в новостройке всегда должна соответствовать 214-ФЗ и производится по ДДУ. Также особое внимание стоит уделить условиям оплаты, срокам и условиям расторжения в случае отказа или ненадлежащего исполнения договора. Поскольку речь идёт, по сути, о двух сделках сразу, нужно быть вдвойне внимательным», — советует эксперт.

Существует схема, которую нельзя в полной мере назвать мошеннической, но и честной ее не назовешь. Когда компания обещает продать квартиру клиента по завышенной цене, предлагая купить новостройку с отсрочкой платежа, оплатив аванс. В итоге старую квартиру компания продает не по обещанной, а по значительно более низкой цене. Человек при этом вынужден где-то искать деньги, чтобы перекрыть разницу в стоимости, иначе может потерять аванс за новостройку.

Такие случаи возникают часто как по вине застройщика, так и по вине клиента. Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно предусмотреть в договоре условия возврата в случае, если застройщик не смог выкупить или продать квартиру клиента по нужной цене. Но и клиентам стоит реально оценивать ситуацию и не завышать ожидания по стоимости продаваемой квартиры.

Какие есть минусы при покупке жилья по трейд-ин?

Оформление сделок по схеме трейд-ин сопровождается дополнительными расходами для клиента. Агентство, которое занимается продажей старой квартиры (даже, если это одно из подразделений застройщика), берет комиссию за свои услуги. Вознаграждение фиксируется в виде определенной суммы или в виде процента от стоимости реализуемого жилья (2-3%).

Также некоторые застройщики берут плату за оформление договора бронирования и за его расторжение.

Как обменять квартиру в ипотеке на другую

Обмен квартиры в ипотеке вполне возможен, но нужно соответствовать условиям банка-кредитора. Они у всех разные.

Для проведения такой сделки нужно соблюдение следующих пунктов:

1. Прошел определенный срок с момента подписания договора, а большая часть задолженности погашена. Так банки защищаются от убытков и быстрых перепродаж. Срок и лимит может быть прописан в кредитном договоре или в правилах банка по ипотеке.

2. Кредит оплачивается добросовестно и без просрочек. Для банка это сигнал к одобрению или неодобрению сделки по обмену.

3. Новая квартира находится в регионе, который обслуживает банк. В противном случае сделку могут не одобрить.

Что нужно сделать для обмена ипотечной квартиры:

1. Получить согласие от банка на обмен.

2. Подписать договор мены со встречной стороной. Теперь в залоге будет новая квартира.

В таком случае залог по старому кредитному договору перейдет на новый объект.

Какие документы готовить на обмен квартир между городами

Перед оформлением договора мены понадобится собрать пакет документов и запросить аналогичный у второго участника сделки. В пакет входят:

• паспорта собственников для подтверждения личности;
• выписка из ЕГРН для подтверждения прав собственности на квартиру;
• согласие супруга (супруги) на сделку;
• справка о прописанных жильцах;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• техпаспорт БТИ (если в квартире была перепланировка — на третьей странице будет отметка о проведённых изменениях).

Аналогичные документы должен предоставить собственник второй квартиры.

После заключения договора для регистрации права собственности будут нужны:

• паспорта собственников;
• выписки из ЕГРН на обе квартиры;
• сам договор мены;
• согласие супругов;
• оплаченная госпошлина от обоих участников сделки.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг. Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Второй шаг. Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг. Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг. Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

• Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
• Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
• Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
• Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
• Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
• Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
• Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
• Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
• Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
• Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
• Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
• Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
• Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Что такое обмен квартиры на новостройку?

Начнем с того, можно ли вообще обменять квартиру на новостройку? Не забывайте, что квартира является зарегистрированным объектом недвижимости, ему присвоен кадастровый номер.

А «новостройка» в том значении, что мы обычно употребляем, т.к. квартира на первичном рынке – это вовсе и не квартира. Это – долевое участие в строительстве этой квартиры. То есть поменять буквально квартиру на новостройку юридически нельзя. А что фактически?

«Сервисы, аналогичные трейд-ин в тематике автомобилей, действительно предлагаются большим количеством застройщиков и агентств недвижимости, работающих на рынке новостроек. Суть этих предложений состоит в обмене имеющейся у гражданина квартиры на вторичном рынке на квартиру в доме-новостройке.

Но в подавляющем большинстве случаев на этом аналогии и заканчиваются, — рассказывает Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Если в случае с автомобилем, можно приехать в автосалон на старой машине и в этот же день уехать из него на новой, то с квартирами это не получится. И дело совсем не в том, что оформление квартиры в собственность занимает значительно больше времени. А в том, что предложения, о которых мы говорим, реально не являются меной. Т.е. ни агентство недвижимости, ни застройщик не «забирают» себе вашу квартиру взамен новой.

Предложения по взаимозачету выглядят так: вы бронируете понравившуюся вам квартиру в новом доме на некий срок, а ваша квартира выставляется на продажу. И если ваша квартира за этот срок не будет продана, то никакого обмена, в большинстве случаев не будет.

Но определенные плюсы в подобных предложениях есть, впрочем, как и минусы.»

Плюсы:

1. Большой срок бронирования новой квартиры. При взаимозачетах продавцы новостроек позволяют забронировать квартиру на два-три месяца с фиксацией цены на этот срок.
2. Низкая стоимость риэлторских услуг. В подавляющем большинстве случаев агентства, заинтересованные в реализации именно квартир в новых домах, готовы делать существенные скидки на услуги по продаже «вторичной» квартиры. В среднем стоимость их услуг будет на 30-50% ниже, чем в обычной ситуации.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.

Похожие записи:

• Льготы для граждан предпенсионного возраста
• негосударственный пенсионный фонд согласие как узнать свои накопления
• Просроченные права — какие тонкости штрафа?