Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие задачи решает риелтор для покупателя и продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Агента по недвижимости принято сокращённо называть риэлтор. Риэлтор – предприниматель или агент, занимающийся операциями с недвижимостью, посредник. В существующем на сегодня законодательстве РФ такой термин отсутствует. Поэтому специалиста по недвижимости принято называть Агентом.
Основные требования к кандидатам на профессию агента по недвижимости
- Самое главное – это отсутствие требования об образовании. Диплом, конечно, не помешает в работе, но и акцент на этом работодатель не делает.
Первое, на что обращают внимание менеджеры по подбору персонала, это личные качества соискателя:
- Коммуникативные навыки, общительность, умение вести переговоры;
- Самостоятельность, способность принимать решения;
- Стрессоустойчивость, готовность работать ненормированное время;
- Юридическое образование (не обязательно).
Есть агентства, которые прописывают в требованиях и такие пункты:
- наличие собственного автомобиля;
- знание ПК на уровне пользователя;
- опыт работы в аналогичной сфере;
- знание английского языка.
Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры
Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:
- разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
- расклейка, «семья купит квартиру»;
- распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
- в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
- в сети Интернет.
Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel
Вариант №1
Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.
Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.
Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости
Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:
- предмет — сама квартира;
- юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
- из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).
Задача:
- увидеть квартиру;
- на основании каких документов продают;
- мотивы продажи;
- назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.
Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.
Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»
Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.
Как проходит вторая встреча:
Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.
И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.
Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!
Два варианта реакции собственника:
- Согласится и подпишет;
- Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.
№2
Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников
Примерный перечень вопросов по телефону:
- Вы продаете квартиру?
- А какая цена на сегодняшний день?
- А какое состояние? С ремонтом?
Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.
Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.
Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.
Договора должны быть качественными:
- должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
- с правильными адекватными продавцами.
Идти работать по данной специальности можно тем, кто чувствует в себе уверен и умеет общаться с людьми. Для этой работы необходима практика и иметь небольшие суммы средств для жизнедеятельности, так как финансовый поток пойдёт к вам не сразу после того как вы приступите к работе.
Важно помнить о том, что стабильности в данном направлении нет и всё зависит только от вас. Если вы заключите много сделок, то получите, соответственно, много денег. Если вы будете лениться и не заключите ни одной сделки, в результате вы ничего не получите.
В этом направлении хорошо стартуют те, кто ранее работал:
- продавцом;
- менеджером;
- администратором.
Также сюда могут пойти работать преподаватели, которые уже имеют опят общения с людьми.
В РФ нет специализированных учебных заведений, занимающихся подготовкой профессиональных риэлторов. Функционируют ускоренные курсы при каждом крупном агентстве, занимающиеся подготовкой специалистов для себя.
В самих компаниях особых требований к кандидатам на эту должность нет. Первичное собеседование может пройти соискатель без образования, грамотно заполнивший анкету и ответивший на все вопросы нанимателя (агентства недвижимости).
Если вы нацелены на карьерный рост и хотите стать профессионалом в сделках с недвижимостью, вам пригодится юридическое образование, знание психологии и основ маркетинга.
Профессия ещё находится на стадии интенсивного развития: её самое главное преимущество в том, что вы сами определяете собственные цели и перспективы.
Уровень дохода здесь не фиксированный, он не ограничен. В Москве риэлторы зарабатывают от 30 000 до 300 000 рублей в месяц.
В зависимости от уровня специалиста, некоторые особенно успешные риэлторы получают более миллиона рублей. Обычно это люди с опытом работы 5-10 лет, которым их клиенты доверяют продавать дорогую жилую недвижимость или крупные коммерческие объекты, в том числе бизнесы, элементами которых является недвижимость.
Рекомендую вам посмотреть видео о профессии риэлтора с Александром Мальцевым — директором одного их известных агентств недвижимости.
Плюсы и минусы профессии агента по недвижимости в наше время
В современном мире профессия агента по недвижимости распространена.
Все дело в том, что она несет много преимуществ:
- Свободный график работы. Как правило, специалисты могут начать свой рабочий день в обед или вообще вечером, ведь многие встречи с клиентами проходят после 17-18 часов. Особенно подходит такая работа мамочкам с детьми. Они могут распланировать день так, чтобы потратить время на семью и на работу.
- Высокая оплата труда. Зарплата зависит не от работодателя, который может найти аргумент и недоплатить вам положенные деньги, а от вас, от количества совершенных сделок.
- Возможность организовать рабочее место недалеко от дома.
- Отсутствие рутины. Оформить договор и провести сделку сможет каждый специалист.
- Появятся новые знакомые и контакты.
- Общение с людьми.
- Отсутствуют возрастные ограничения к сотруднику – могут заниматься недвижимостью и пенсионеры.
- Возможность стать профессионалом в сфере недвижимости.
- Возможность прохождения курсов повышения квалификации.
- Можно переучиться на риэлтора специалисту любой другой сферы.
Есть и минусы профессии агента по недвижимости:
- Нет фиксированного оклада.
- Поиск клиентов осуществляется с большим трудом.
- Заработок от первой или второй сделки поступает не сразу – через месяц.
- Негативное отношение от клиентов, будто риэлторы могут обмануть.
- Нет отметки в трудовой книжке.
Права и обязанности агента по недвижимости
Риелтор сопровождает покупку и продажу квартиры с самого ее основания, у него находятся временные права на использование помещения. Это позволяет человеку сделать свою работу и исполнить то, зачем к нему пришел клиент.
В обязанности агента входит:
- Подробное общение с клиентом;
- Оценка жилья;
- Учет всех пожеланий;
- Составление объявления;
- Маркетинговый план;
- Seo – продвижение;
- Общение с потенциальными покупателями;
- Сопровождение сделки на всех ее этапах;
- Решение проблем и затруднительных вопросов;
- Развязывание собственных ошибок в кратчайшие сроки.
У риелтора имеется целый список обязанностей, которые я только что перечислил. Кроме того агент может взыскать с клиента сверхурочную сумму за дополнительные поручения, функции и обязанности, которые не прописаны в официальном договоре агентства с физическим лицом.
В список доп. обязанностей входит:
- Договор с потенциальным покупателем, без участия продавца;
- Подписание актов;
- Поиск покупателя под дополнительные критерии;
- Заключение.
Вот пример правильного заявления:
Суворов Артём Иванович
На Тимошенко Илья Петровича
По причине недобросовестного отношения к клиенту и некомпетентности в сфере недвижимости
По причине гибели моей сестры, у меня освободилась трёхкомнатная квартира, которую я тут же захотел продать. За предоставлением риэлтерских услуг я обратился в ваше агентство «Ивент Плюс» и мне сразу же подобрали агента.
Сотрудника вашего агентства не смог справиться даже с общением с клиентом и задавал мне глупые вопросы, не относящийся к теме. После долгого опроса, он стал мне хамить и выпрашивать аванс за проделанную работу. После такого хамского отношения к своей личности, я выпроводил его за дверь и поехал к вам.
Прошу генерального директора агентства «Ивент Плюс» уволить его сотрудника по статье 241 ТК РФ и статья 152 ГК РФ – грубое отношение к клиенту.
Я не потерплю, чтобы человек, который в два раза младше меня так хамил и унижал мои достоинства. Кроме того, квартира до сих пор не стала на продажу, хотя я требовал это 10 раз в течение нашего с ним непродолжительного, но неприятного общения.
Примерно так выглядит форма подачи заявления в агентство по недвижимости. Заместитель генерального директора фирмы должен ознакомиться с заявлением и дать ему огласку. В обратном случае, недовольный клиент может пойти в прокуратуру и тогда к уголовной ответственности привлекут не только сотрудников, но и весь руководящий состав.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Как получить профессию
Выучиться по специализации нельзя – этой профессии не обучают. Учиться новичок начинает сразу на рабочем месте – в течение некоторого времени он вводит в рабочий процесс, ему помогают освоиться, стать специалистом. Если знаний недостаточно, можно пройти обучение по профессии, закончив специальные курсы.
Второй путь – можно получить специальность «Экспертиза и управление недвижимостью», которая подходит для оценщиков имущества. Получить профессию можно в следующих ВУЗах:
- Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет;
- Южно-уральский государственный университет;
- Московский Государственный строительный университет;
- Алтайский технический университет им. И.И. Ползунова;
- Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.
Специалисту потребуется постоянно передвигаться для осмотра объектов, показов её потенциальным клиентам. Поэтому нужно иметь личный автомобиль, для этого конечно потребуется наличие прав, а также умение им управлять.
Немного терминов — кто такой риэлтор
Как стать риэлтором по недвижимости без опыта и возможно ли это? Давайте разбираться.
Немного теории. Риэлтор — это специалист, помогающий клиентам на всех этапах
Например: Человеку нужно приобрести двухкомнатную квартиру в «зеленом районе» недалеко от метро и школы. Риэлтор подбирает варианты объектов по запросу клиента, проводит показы квартир, проверяет документы объектов, подготавливает документы для сделок. Конечно, «звеньев» в этой «цепочке» бывает гораздо больше — зависит от ситуации и направления недвижимости.
Как стать риэлтором по коммерческой недвижимости, мы разберемся позже, в других наших материалах.
Сейчас сосредоточимся на том, какие качества и знания понадобятся для освоения новой профессии. Отсутствие опыта в недвижимости не будет препятствием на пути к профессии риэлтора и дальнейшему росту в сфере недвижимости.
Сколько стоят услуги риэлтора?
Не дороже денег! Но все равно жалко отдавать свои кровные какому-то посреднику… В крупных раскрученных агентствах в Санкт-Петербурге услуги риэлтора могут стоить от 3 до 8 процентов от суммы сделки (стоимости объекта недвижимости).
В небольших агентствах обычно агенты просят 3% от суммы сделки. Некоторые демпингуют, предлагая цену в 2%. При продаже квартир в новостройках услуги большинства риэлторов вообще бесплатны. Комиссию они получают от застройщиков (после покупки клиентом квартиры), который заинтересован в привлечении дополнительных покупателей на свои объекты.
Некоторые риэлторы, правда, просят от клиента дополнительную плату за помощь в подборе квартиры или оформлении ипотеки, но в основном, это делается также бесплатно.