Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как лишить собственника доли в квартире без согласия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью, вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее. Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли. Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.
Отвечает юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Чекалина:
Если вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, вы имеете право распорядиться ею в установленном законом порядке, в частности, продать. Но нужно иметь в виду, что, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», перед продажей своей доли вы обязаны известить остальных участников долевой собственности (бывшую супругу и дочь) о своем намерении продать принадлежащую вам долю. Причем извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и прочих условий продажи. Если ни один из участников долевой собственности не приобретет вашу долю в течение одного месяца со дня извещения, вы сможете продать долю любому постороннему лицу. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, для начала рекомендуем переговорить с бывшей супругой и дочерью на предмет выплаты вам компенсации за вашу долю (выкупа ими вашей доли).
Принудительное изъятие жилья
Если в квартире живет недобросовестный собственник, можно попытаться доказать значимость его нарушений и тяжесть проступков, делающих невозможным совместное с ним проживание. Стоит рассмотреть возможность подготовки доказательств для суда, основанных на следующих фактах:
- при наличии иска о взыскании задолженности по ипотечному кредиту;
- подача иска от имени управляющей компании (ЖЭК, ТСЖ, коммунальных служб) для взыскания неоплаченных и просроченных ежемесячных платежей;
- иск от неполучателя алиментов (его законного представителя) или от прокуратуры о погашении алиментной задолженности, накопившейся после вынесения соответствующего решения суда о назначении выплат.
Если суд примет решение взыскать накопленный долг путем продажи имущества, жилье неплательщика выставляют на продажу. Потеря части в квартире дает право на получение компенсации, в размере разницы между вырученной от продажи суммой и общим размером долга.
Против истца может быть истолкован факт, что владелец длительное время не пользовался недвижимостью и проживал совсем в другом месте. Суд обязательно учтет факт, что нерадивый совладелец имеет другое жилье или место жительства.
Право собственности на дом
Гражданское законодательство России содержит понятие совместной собственности. Семейное – конкретизированное понятие общей членов семьи, в частности, супругов. Что касается мужа и жены, то все, что каждый из них покупает или приобретает во время брака (кроме наследства и имущества, полученного в дар, но об этом чуть ниже), входит в совместную собственность супругов.
При этом прекращение брака само по себе не становится причиной прекращения факта совместного владения имуществом. Например, дом после развода все равно остается общим. И будет таковым неопределенное время, пока его не разделят законным путем.
То есть, супруги по-прежнему, могут достичь обоюдного согласия и совместно распорядиться общим домом, либо произвести справедливый раздел, и затем распоряжаться каждый своей долей (частью).
ВНИМАНИЕ! Совместная собственность супругов на детей не распространяется! То есть, принадлежащий родителям дом, детям не принадлежит (если только не был куплен или построен с участием материнского капитала).
Данный вопрос регулирует статья №:60 (п.4) СК РФ, И дети не являются субъектами раздела семейного имущества, независимо от того, делят его родители по причине развода или просто так (согласно правовым нормам РФ, супруги могут разделить между собой имущество, не расторгая брака).
Совместная собственность в браке не означает, что у кого-либо из супругов не может быть личной собственности. Например, объекты имущества, подаренные супругами друг другу или какой-то третьей стороной, считаются личной собственностью получателя дара и разделу не подлежат. То же самое касается наследства, полученного по завещанию или очереди наследования. А также имущества, которым муж или жена владели до брака.
Хотя, что касается дома, здесь могут быть варианты. Например, жена до брака имела земельный участок с полуразвалившимся «сараем». За время семейной жизни муж, вкладывая заработанные деньги и личный труд, способствовал превращению его в комфортабельную усадьбу. Такой дом может быть переведен в разряд совместной собственности, поскольку стоимость недвижимости существенно возросла во время брака. Такие вопросы решаются в суде.
Выдел доли и компенсация
Появление частей жилья в собственности относится к «тяжёлому наследию» приватизационного процесса, начавшегося с 90-х годов 20-го века. Возможность приобретать и реализовывать доли в квартирах использовалась не только с целью получения регистрации, но и для вселения, превращения жизни соседей в ад с перспективой завладеть за бесценок объектом недвижимости целиком.
Прецеденты доходили до судебных разбирательств в Верховном Суде, поскольку в соответствии со статьёй 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания, а согласно статье 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, при отсутствии которого руководствоваться решением суда. Теоретически владелец мог проживать, имея два квадратных метра, что шло вразрез с интересами остальных жильцов и требовало лишить права собственности через суд.
Впервые революционное решение было вынесено Верховным Судом в 2012 году о принудительной выплате компенсации за лишение прав собственности на долю в квартире собственникам малой части. При отсутствии согласия хозяина для выплаты денежных средств необходимо одновременное выполнение трёх условий в соответствии с п.4 ст.252 ГК РФ:
- Незначительность доли. Данный параметр рассматривается не в относительном выражении, а приравнивается к квадратуре на одного человека, установленного местными властями для проживания в конкретном регионе. Например, 1/6 часть квартиры, имеющей 30 и 120 квадратных метров – разные числовые величины, ведущие к разному подходу.
- Отсутствие реальной возможности выдела. Чтобы принудительно лишить права собственности на долю в квартире, суд рассматривает два критерия:
- сопоставление размера принадлежащей жилплощади по метражу с размером минимальной комнаты;
- основание приобретения, позволяющее сделать вывод о цели (нейтральный фактор – следствие приватизации, негативный – покупка хозяином, знающим предварительно о невозможности выдела).
- Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Судами принимается во внимание наличие иной жилплощади для проживания.
При отсутствии достигнутого соглашения между сторонами лишение доли в приватизированной квартире возможно путём обращения в судебные инстанции и последующим принятием решения. Процедура имеет жёсткий регламент по соблюдению, включающий:
- Попытку достижения соглашения в досудебном порядке. Необходимо представить документы, подтверждающие желание проведения переговоров и игнорирование второй стороной.
- Подготовку аргументов для принудительной реализации части собственности:
- доказательства малозначительности;
- наличие иного объекта недвижимости;
- невыполнение обязательств по погашению задолженности по ипотеке, коммунальным платежам.
- Составление искового заявления с указанием адреса месторасположения территориального отделения судебного органа, анкетных данных истца и ответчика с указанием информации относительно спорного объекта недвижимости, включающей:
- юридический адрес квартиры, метраж, размер долей, принадлежащих каждому собственнику;
- обстоятельства получения объекта в собственность (участие в приватизации, купля-продажа, договор долевого участия, дарственная);
- исковые требования и список лиц, свидетельские показания которых существенны для комплексной оценки картины;
- дату предоставления и подпись.
- Участие в судебных разбирательствах с целью доказательств обоснованности обращения с готовностью обжалования решения.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованную необходимость для того, чтобы лишить права собственности на долю в квартире неугодного соседа:
- выписку ЕГРН о подтверждении в собственности иного объекта недвижимости;
- справки жилищно-коммунального хозяйства о числящейся задолженности по предоставленным услугам;
- техническую документацию на объект недвижимости;
- акты правоохранительных органов, подтверждающие нарушение общественного правопорядка;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных гражданах;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины в размере, зависящем от желаемой для выкупа доли.
Наследование имущества гражданского мужа
Так называемый гражданский брак, именующийся еще сожительством, не признаётся российским законодательством. Только брачные отношения, оформленные официально в ЗАГСе, считаются законными. На них распространяются правила СК РФ.
Однако гражданские супруги могут:
- иметь совместных детей;
- проживать в одном помещении;
- вести совместное хозяйство;
- заключать договоры со взаимными обязательствами.
Но так как сожительство не считается законным браком, в случае смерти гражданского мужа (если у него нет детей, а родители умерли) всё его имущество перейдет более отдаленным единокровным родственникам. Гражданская жена не получит ничего, если она не подпадает под категорию нетрудоспособной иждивенки.
Здесь будут действовать правила не СК РФ, а Гражданского кодекса. Задействованный адвокат гражданской жены обратит внимание суда не на п. 1 ст. 1149 ГК РФ, где упоминается в качестве иждивенки нетрудоспособная супруга, а на общее положение. В п. 2 ст. 1148 говорится, что наследником может стать лицо любого пола и возраста:
- нетрудоспособное;
- проживавшее с наследодателем 1 год и более;
- жившее с обладателем имущества до момента его смерти;
- пребывавшее на иждивении наследодателя.
Важно! Обычная домохозяйка, не зарабатывающая денег, не может считаться нетрудоспособной иждивенкой. Чтобы сожительница стала правопреемницей покойного супруга, ее следует списать в завещание. Это положение отличает гражданскую супругу от законной.
Если же в семье гражданских супругов рождаются дети, они считаются полноправными наследниками. В случае отсутствия других ближайших родственников, таких как законная жена или родители, именно им достанется всё имущество покойного отца, а не гражданской жене.
Не станет ли вторичное замужество вдовы поводом для оспаривания ее права на наследство покойного мужа?
Получена мужем по наследству или подаренная
Это один из случаев, когда жилье по закону ( ст. 36 СК РФ) является личной собственностью супруга. Однако ситуация не полностью катастрофична для женщины.
Существует шанс отсудить часть имущества у бывшего мужа в судебном порядке. Для этого должны иметь место определенные обстоятельства, которые дадут основания для составления искового заявления о разделе имущества.
Супруга может получить долю в жилом помещении, даже если оно было подарено или перешло по наследству мужчине в период совместного проживания.
Это возможно в случае, если оно:
- подвергалось капитальному ремонту;
- перепланировке;
- благоустройству.
Данные улучшения проводились за счет общих средств или ее личных сбережений.
Важно, чтобы в результате всех этих действий техническое состояние и рыночная стоимость недвижимости возросла. Только тогда женщина сможет отсудить определенную долю себе (ст. 37 СК РФ).
Для этого в суде потребуется доказать факт вложения денег в капитальный ремонт.
Подтверждением служат:
- договор и квитанции об оплате услуг фирмы подрядчика осуществлявшего работы;
- чеки, свидетельствующие о покупке строительных материалов, если ремонт осуществлялся своими силами.
Главное, чтобы присутствовали доказательства вложения личных или общих денег.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Как забрать квартиру, если есть дети
В том случае, если у супругов подрастают дети, картина кардинально меняется. Ведь при распределении долей суды учитывают, с кем из родителей дальше будут проживать дети.
Поэтому, если ребенок останется с матерью, она имеет полное право претендовать на большую часть в совместно нажитом имуществе ( п. 2. ст. 39 СК РФ). Но здесь все индивидуально, отметим, суды редко применяют данную норму.
Более того, жилищное вместе с семейным законодательством стоит на страже интересов несовершеннолетних. Для них введены минимальные гарантии по размеру жилплощади в зависимости от региона РФ. Это касается случаев субсидирования по программе молодая семья и иных мер государственной поддержки.
В свою очередь, отчуждение даже доли, принадлежащей ребенку, требует согласия органа по опеке. Оно дается лишь при наличии альтернативных квадратных метров, которые могут быть реально предоставлены.
Отвечает адвокат юридической Регина Зиновьева:
Во-первых, необходимо разобраться с тем, что Вы имеете в виду под понятием «капитальный ремонт». Обычно люди считают, что если они наклеили дорогостоящие обои, установили натяжные потолки, то они сделали капитальный ремонт. Иногда в понятие ремонта даже ошибочно включают приобретение дорогостоящей мебели в квартиру. На самом деле ремонт «побелил-покрасил» является косметическим. Под капитальным ремонтом подразумеваются такие работы, как, например, замена ветхих элементов стен, перегородок, установка дверей, работы по утеплению и гидроизоляции и другие. Главное – уяснить, что задачей капитального ремонта является приведение квартиры в пригодное к эксплуатации состояние.
Во-вторых, надо понимать, что квартира, полученная в наследство, является личным имуществом супруги и разделу как совместно нажитое имущество не подлежит. Но предусмотрено исключение: имущество могут признать совместным, если в период брака за счет общих средств был произведен капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.
Если в период брака в квартире действительно был произведен капитальный ремонт за счет общих денег супругов, то лучшее в этой ситуации – обратиться в суд с иском о выделе ½ доли пережившего супруга в совместно нажитом имуществе и признании выданных ранее свидетельств о праве на наследство недействительными. В случае удовлетворения исковых требований Вам будет принадлежать ½ доля квартиры как имущество пережившего супруга и 1/8 доля квартиры – как имущество, перешедшее по наследству, итого 5/8 доли квартиры.
Как разделить наследственную квартиру?
Нужно ли платить налог или пошлину на наследство?
Процедура лишения доли через суд
Решение вопроса о лишении доли в судебном порядке возможно только в рамках искового производства в судах общей юрисдикции по месту проживания ответчика. В ходе заседаний заслушивают стороны, вызывают свидетелей, привлекают официальные органы и независимых экспертов.
Действия заинтересованной стороны должны включать следующие этапы:
- Провести досудебное урегулирование, направив письменное предложение выкупить часть собственности на предложенных условиях. В документе указывают срок, отводимый на принятие решения.
- Подготовить документы для судебного разбирательства. Точный список зависит от обстоятельств и выявленных основания для изъятия жилья. При решении вопроса, принимать ли иск к рассмотрению, судья будет исходить из законности полномочий истца и предъявленных доказательств.
- Помимо суда копии искового заявления должны получить все участники судебного процесса. Каждому ответчику направляют копию плюс оригинал заявления остается в суде.
- В ходе судебных заседаний истец объясняет свою позицию и привлекает в доказательство документы и показания свидетелей. Ответчик вправе представить свои доводы, объясняя причины несогласия с условиями выкупа.
- Если суд принимает решение удовлетворить претензии, истца обязуют выплатить сумму, определенную в судебном решении.
После оформления сделки процесс завершают перерегистрацией доли с объединением нескольких частей на 1 владельца. Регистрация предполагает обращение в МФЦ или отделение Росреестра по месту расположения недвижимости.
Если есть несовершеннолетние дети
Если выгоняют из жилплощади женщину, которая имеет несовершеннолетних детей, ситуация значительно усложняется. С одной стороны, суд не имеет права оставить детей без крыши над головой, с другой – должен отстаивать права мужа, собственностью которого является жилье.
Дети должны жить и быть прописанными с тем родителем, под опеку которого они были отданы судом. Это проще, если опекуном является собственник жилья. А если нет?
Можно подать прошение об опеке над детьми. В наше время мужчинам детей стали доверять чаще. Стабильное материальное положение и наличие жилья в этом деле станут дополнительным доводом в пользу выигрыша.
Если женщина опекун и не обеспечена жильем, суд может обязать мужчину обеспечить ее и детей жилой площадью с условиями, не хуже тех, которые они имели ранее. Однако в таком случае алименты он выплачивать не будет. Не имея такой возможности, супруг рискует остаться жить одной семьей еще некоторое время, которое установит суд.
Если жена имеет свою недвижимость, или же возможность получить служебную квартиру, ее просто выписывают вместе с детьми, и в дальнейшем они регистрируются на новом месте проживания.
Учитывая обстоятельства, суд может постановить проживание женщины с детьми у родителей, при том, как ее, так и бывшего супруга.
Если срок, указанный судом, истекает, женщина должна выселиться, и уже редко учитываются обстоятельства, как отсутствия жилья, так и низкий материальный доход.
Выписать женщину – не значит однозначно выписать детей. Они не теряют право собственности на отцовскую жилплощадь, их не обязаны сразу выписывать. Этот вопрос требует отдельного рассмотрения, поскольку имеет много сложных моментов. При наличии споров между мужчиной и женщиной по поводу недвижимого имущества, особенно при наличии несовершеннолетних детей, важно воспользоваться услугами опытных адвокатов, поскольку каждая мелочь может оказаться важной, влияющей на решение судей.
Когда недвижимость куплена в браке
Жилье, приобретенное в период брака, априори является совместным, если не было брачного договора, устанавливающего иные алгоритмы раздела. Невозможно выселение из квартиры бывшей жены сразу после развода. Но допустимо выкупить у супруги после расторжения брака ее долю в общей квартире и после перехода жилья в единоличное владение уже выселить ее. Альтернативный вариант – дождаться истечения срока исковой давности на раздел имущества – 3 года.
Важно! На то, как выселить прописанного бывшего мужа, не влияет факт наличия совместных детей и место их прописки. Однако это правило имеет и обратную сторону. Выселение отца либо матери не влияет на прописку ребенка. Но, если ребенок является собственником жилья, то отец и мать оба имеют право проживать с ним.
Что такое отчуждение доли?
Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.
Вернуться