Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Топ рисков, с которыми приходится сталкиваться собственникам
Чем опасна сдача квартиры на длительный срок:
- Соблюдение чистоты – одна из основных проблем. При первой встрече с кандидатом собственнику сложно оценить чистоплотность потенциального арендатора. Загвоздка заключается в том, что от занимаемой профессии и количества денег, порядочность съемщика не зависит.
- Причинение материального вреда. Все вещи, если ими пользуются, рано или поздно ломаются. Это касается смесителей в ванной, забитой канализации, изношенных обоев. Также могут быть и более серьезные поломки, порядок компенсации которых предстоит оговаривать заранее. Эти условия должны быть прописаны в соглашении. Решить конфликт позволит оценка вреда и добровольное возмещение ущерба. Если мирно решить спор не удалось, то предстоит обратиться в суд с исковым заявлением.
- Сложности и конфликты с соседями. Гарантировать, что постояльцы будут вести себя прилежно, не может никто. У всех случаются праздники, воспитание маленьких детей, а также домашние животные могут повлечь недовольство соседей. Избежать ссор можно, если заранее оговорить с арендаторами условия поведения и необходимость соблюдения режима шума.
- Оплата коммунальных услуг – камень преткновения. В контракте подробно описывается, кто и, в какой мере должен компенсировать стоимость квартплаты. Также оговаривается, что пользователь должен оплачивать услуги своевременно. При возникновении задолженности, начислении штрафов и пени хозяин жилья может инициировать досрочное прекращение договора и выселение нанимателя.
- Просрочка платежей за квартиру владельцу. Как уже отмечалось выше, арендодатель имеет право прекратить контракт преждевременно, если наниматель уклоняется от оплаты денег за жилье. При краткосрочной аренде достаточно пропуска двух платежей, а при продолжительном съеме – от шести месяцев просрочки.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!
Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.
Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.
Неоплата проживания и ЖКУ
Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…
Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.
Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.
Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.
Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.
Регистрация в Росреестре либо штрафные санкции
Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.
Договор требует регистрации в Росреестре в течение 30 дней с момента его заключения между собственником недвижимости и жильцом.
К счастью, в подавляющем большинстве случаев судами не признается арендный договор недействительным, когда он не зарегистрирован. В законодательстве указано, что собственнику вменяется зарегистрировать документ, при этом отсутствуют ссылки на его ничтожность, если этого не произошло.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Подводные камни при составлении договора аренды квартиры
Чаще всего, договор аренды между арендодателем и нанимателем позволяет обезопасить обе стороны от непредсказуемых действий. Подводные камни при составлении договора аренды квартиры могут обнаружиться при неграмотном составлении самого договора. Поэтому учтите несколько моментов:
- Количество жильцов. Составляя договор с одним нанимателем квартиры, указывайте, сколько человек вместе с ним будут проживать, и кем они ему приходятся.
- Паспортные данные. Переписывайте в договор все данные каждого человека, который будет проживать в квартире. Если это несовершеннолетние дети, то пишите данные свидетельств о рождении.
- Дополнительная плата за проживание в квартире родственников. Нечасто, но бывает, что к квартирантам может приехать погостить бабушка, дедушка, сестры, братья – это может быть несколько человек сразу. Не стоит поднимать скандал, если людям захочется побыть вместе с близкими и к ним кто-то приедет. Просто оговорите, сколько будет стоит проживание в квартире других членов семьи, ели они приедут.
- Список бытовой техники и ценного имущества в квартире. Не поленитесь добавить в договор информацию о ценных вещах, которые вы передаете в пользование квартирантам. Не лишним будет указать стоимость вещей. Если что-то сломается не по вине квартирантов, например, выйдет из строя холодильник, то пропишите условия его восстановления. Правильнее всего это будет делать за счет владельца квартиры, ведь холодильник может быть не новым и им пользовались другие квартиранты, а по закону подлости он может выйти из строя уже на следующий день при новых квартирантах. Им это не очень понравится, поэтому ремонт вещей, вышедших из строя не по вине квартирантов лучше возлагать на себя. А вот если они что-то сломают, например, кровать, на которой попрыгали дети, то в таком случае они должны будут возместить стоимость кровати с учетом её средней рыночной цены.
- Страховка. Не поленитесь застраховать квартиру от пожара, а в договоре аренды указать, что квартира застрахована он несчастного случая. Это поможет страховой компании предъявить претензии квартирантам, если такое случится по их вине и это будет доказано комиссией.
Что следует учитывать, чтобы не попасть на уловки мошенников при аренде:
- Хорошие квартиры с удобным расположением не могут стоить дешево. Если предложение выглядит слишком заманчивым, то велика вероятность обмана.
- Если собственник проживает в другом городе и не имеет возможности время от времени проверять квартиру, следует попросить о такой услуге знакомых или родственников. Оставлять жилплощадь на долгое время без присмотра не рекомендуется.
- Если наниматель требует произвести ремонт в счет аренды или купить мебель, то эту сделку нужно фиксировать на бумаге, обозначив сроки работ и иные нюансы.
Как обезопасить себя от мошенников:
- Составлять договор найма с указанием обязанностей, прав и ответственности сторон сделки. Без этого документа доказать, что квартира была сдана или арендована, будет сложно.
- Проверять документы. Собственнику следует ознакомиться с паспортами всех, кто будет проживать на его жилплощади. Нанимателю также нужно в обязательном порядке сверить данные паспорта владельца с данными, указанными в правоустанавливающих документах. При заключении договора обе стороны должны предоставить оригиналы бумаг.
- Не стоит платить за несколько месяцев вперед, даже если договор составлен на год и более.
- Чтобы зафиксировать факт передачи денег за аренду, следует составлять расписку, в которой указать точную сумму, дату и паспортные данные сторон.
- Нельзя отдавать оригиналы правоустанавливающих документов или свой паспорт жильцам.
- Чтобы собственнику обезопасить свое имущество от порчи или кражи, а нанимателю защитить свои интересы в случае претензий арендатора, нужно составить опись имущества.
- Если при заключении сделки выяснилось, что арендатор не является собственником, нужно потребовать у него доверенность от реального владельца.
Что такое долгосрочная сдача жилья и когда стоит к этому прибегать?
Долгосрочная аренда квартир – это передача жилья во временное пользование или владение на срок от одного до пяти лет.
Подойдет данный вариант тем, кто твердо определился с намерениями и планирует сдавать недвижимость более года. Главное его преимущество – нет необходимости постоянно заниматься квартирой, искать новых жильцов. Договор заключается один раз, а после в течение нескольких лет арендодатель просто получает регулярные выплаты.
Удобно прибегать к долгосрочной аренде и тогда, когда владельца полностью устраивают квартиросъемщики. Например, если люди прожили уже некоторое время и не нарушали правила съема:
- вовремя вносили оплату;
- бережно относились к имуществу;
- не тревожили соседей и т.д.
В таком случае не будет потребности подписывать новое соглашение каждый год.
Ремонт сдаваемой квартиры
Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.
Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.
Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.
Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.
Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру
Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.
- Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
- Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
- Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.
Что нужно знать при съеме квартиры с Авито
На просторах российского интернета платформа Авито – самая популярная доска объявлений. На данном ресурсе можно найти любые товары, включая и недвижимость.
Совсем неудивительно, что мошенничество при сдаче квартиры в аренду на Авито процветает. Основную схему можно описать следующим образом.
Фейковые варианты сопровождаются фотографиями дизайнерского евроремонта. При этом цена за пользование квартирой подозрительно низкая. Таким способ аферисты хотят привлечь как можно больше клиентов.
Далее предлагается перечислить на карту небольшой платеж в качестве подтверждения намерения заключить сделку. Жулики берут не суммой, а количеством обманутых граждан. Расчет таков, что вряд ли кто-то захочет обращаться в полицию из-за незначительной утраты денег.
Почувствовать неладное просто. Достаточно в телефонной беседе задать как можно больше уточняющих вопросов. Они могут касаться времени, когда сделан ремонт, расположения ближайших объектов инфраструктуры. И если на том конце линии будут отвечать неуверенно, с паузами, есть повод задуматься.