Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обеспечительный платёж по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Бухгалтерский и налоговый учет
Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:
|
Проводка |
Операция |
|---|---|
|
ДТ 76 КТ 51 |
Арендодатель получил гарантийную сумму |
|
ДТ 51 КТ 76 |
Арендодатель вернул деньги арендатору |
|
ДТ 91 КТ 76 |
Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба |
| Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос: | |
| ДТ 20 КТ 60 | Отражена стоимость арендной платы |
| ДТ 19 КТ 60 | Начислен налог на добавленную стоимость |
| ДТ 60 КТ 76 | Обеспечение зачли как арендный взнос |
Удержание из Депозита.
Арендодатель вправе в любое время, предварительно направив Арендатору письменное уведомление с указанием причин удержания, удержать из Обеспечительного депозита при аренде Помещения, денежные средства, которые необходимы для возмещения Арендодателю задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно Договору.
Предусмотрите в Договоре обязательные условия произведения вычета из суммы Обеспечительного взноса, а именно:
1. сообщение Арендатору о выявленном факте нарушения,
2. составление двустороннего Акта Сторон о факте и обстоятельствах нарушения (за исключением удержаний в случае задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно настоящему Договору),
3. назначение Арендодателем разумных сроков устранения нарушения и не устранения нарушения Арендатором в указанный разумный срок (например, не более 5(Пяти) рабочих дней с момента получения письменного уведомления).
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1: Можно ли считать незаключенным договор аренды, если по условиям договора обеспечительный платеж не внесен в установленный срок (например, 5 дней)?
Ответ: В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.
Вопрос №2: Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена?
Ответ: При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества. Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным. Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.
Налог на добавленную ст-сть
Следует ли включать в базу обеспечительный платеж? НДС начисляется в случае, если деятельность субъекта связана с предоставлением услуг. Соответствующее положение предусматривает 146 статья НК (п. 1). Для определения облагаемой базы по налогу прибыль от реализации услуг рассчитывается с учетом всех поступлений субъекта, связанных с их оплатой. Такое правило содержит 153 статья Кодекса (пункт 2). В связи с тем, что обеспечительный платеж перечисляется не в счет оплаты предоставленных услуг, а для гарантирования исполнения обязательства, его не следует относить к средствам, связанным с расчетами. Соответственно, логичен вывод о том, что полученные суммы не облагаются налогом. Между тем, Минфин считает по-другому. По мнению Министерства, обеспечительный платеж связан с оплатой предоставляемых услуг по аренде. Соответственно, он подпадает под нормы НК. Такая позиция изложена Минфином в ответах на поступившие от плательщиков вопросы относительно случаев, когда обеспечительные платежи или их остатки возвращаются пользователю.
Как указать платеж в договоре?
Во время составления соглашения об аренде используется стандартная форма документа. Допускается двумя сторонами вносить в него свои поправки и пункты. Образец договора аренды можно изучить ниже.
Если применяется владельцем недвижимости обеспечительный платеж, то вносится информация в соглашение:
- размер данного платежа, причем обычно для этого используется тройной размер месячной платы за недвижимость;
- указывается срок, в течение которого арендатор должен передать в наличном виде или с помощью банковского перевода деньги арендодателю;
- прописывается, что за счет полученных средств владелец недвижимости может покрывать убытки, возникшие по вине арендодателя, причем дополнительно в договоре уделяется много внимания перечислению этих возможных убытков;
- приводится информация о том, что после расторжения договора осматривается объект владельцем, после чего принимается решение о возврате полученной суммы, если отсутствуют нарушения целостности недвижимости;
- перечисляются случаи, когда арендодатель может воспользоваться этим средствами;
- приводится возможность для пополнения или уменьшения этой суммы при разных обстоятельствах;
- указывается срок возврата средств при расторжении контракта.
За счет такого платежа обеспечивается защита имущества, принадлежащего арендодателю. Сами арендаторы негативно относятся к обеспечительному платежу в договоре аренды, так как они замораживают за счет него значительную денежную сумму, которой не смогут воспользоваться в течение длительного срока.
Нередко вовсе возникают проблемы с возвратом платежа, так как арендодатель выдумывает разные проблемы и нарушения договора, за счет которых оставляет себе средства. В этом случае возникающие разногласия придется решать через суд.
Появление обеспечительных платежей
В 2015 году способы обеспечения исполнения обязательств были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс.
Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной. К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.05.2008 № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток.
Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4679) применялись термины:
- «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу № А55-19857/2008);
- «гарантийный платеж» (определение ВС от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456);
- «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от 30.10.2003 по делу № 15/2003);
- «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.
Основной и дополнительный платежи
Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента. При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч. 3 ст. 381.1 ГК).
Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа».
Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение. Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы.
Природа обеспечительного платежа
В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора по соглашению сторон, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа принимается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату (если иное не определено соглашением сторон). Договором может быть установлена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении некоторых обстоятельств. На сумму обеспечительного платежа проценты, предусмотренные ст. 317.1 ГК РФ, не начисляются (если иное не определено договором).
Правила об обеспечительном платеже применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (ст. 381.2 ГК РФ).
Следует отметить, что статьи об обеспечительном платеже внесены в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ (вступил в силу 01.06.2015). Указанная правовая конструкция (она же — гарантийный взнос, страховой депозит и пр.) и раньше использовалась сторонами договоров, однако ее понятие и правила применения не были закреплены в гражданском законодательстве.
Обеспечительный платеж — это не аванс?
Но существует и противоположное мнение, поддерживаемое в основном арбитрами. Так, ФАС ПО в Постановлении от 24.07.2014 по делу N А12-22792/2013 разъяснил разницу между понятиями аванса и обеспечительного платежа: аванс выступает только как средство платежа и не обладает обеспечительными функциями. В отличие от него, обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (оказания услуг) оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при его зачете в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент обеспечительный платеж, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара (услуги). Аналогичное мнение высказано в Постановлении АС ДВО от 14.05.2015 по делу N А51-14187/2014.
Определением ВС РФ от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства.
Итак, согласно второй позиции арендодателю включать сумму НДС в налоговую базу следует только при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением сторон (то есть уже после заключения основного договора). Одновременно с этим у арендатора возникает право на вычет налога (при наличии необходимых документов).
Обеспечительный платеж в договоре аренды: описание, особенности и образец
Следует ли включать в базу обеспечительный платеж? НДС начисляется в случае, если деятельность субъекта связана с предоставлением услуг. Соответствующее положение предусматривает 146 статья НК (п. 1). Для определения облагаемой базы по налогу прибыль от реализации услуг рассчитывается с учетом всех поступлений субъекта, связанных с их оплатой. Такое правило содержит 153 статья Кодекса (пункт 2). В связи с тем, что обеспечительный платеж перечисляется не в счет оплаты предоставленных услуг, а для гарантирования исполнения обязательства, его не следует относить к средствам, связанным с расчетами. Соответственно, логичен вывод о том, что полученные суммы не облагаются налогом. Между тем, Минфин считает по-другому. По мнению Министерства, обеспечительный платеж связан с оплатой предоставляемых услуг по аренде. Соответственно, он подпадает под нормы НК. Такая позиция изложена Минфином в ответах на поступившие от плательщиков вопросы относительно случаев, когда обеспечительные платежи или их остатки возвращаются пользователю.
Если стороны предусматривают обеспечительный платеж в договоре аренды, то пользователь должен перечислить собственнику имущества определенную сумму. Дальнейшие действия с денежными средствами будут зависеть от поведения сторон сделки. В частности, при надлежащем исполнении обязательства должником, собственник имущества осуществляет возврат обеспечительного платежа . Законодательство допускает разные варианты использования суммы. Так, собственник может произвести зачет обеспечения в счет арендной оплаты или иных платежей по договору, если пользователь не исполнил обязанностей по их перечислению. Полученная владельцем имущества сумма может также использоваться в качестве компенсации убытков, понесенных им по вине второй стороны. Если после всех вычетов остается какая-либо сумма, то она должна быть возвращена субъекту, пользовавшемуся имуществом.
Предпосылки к появлению
Обеспечительный платеж, образец документального оформления которого будет представлен далее, как гарантия исполнения обязательства, не был ранее закреплен в законодательстве. Однако на практике он получил довольно широкое распространение. Появление этой меры обусловлено необходимостью введения эффективного механизма, не требующего больших затрат и являющегося более простым в использовании, в сравнении, к примеру, с залогом. До недавнего времени обеспечительный платеж в договоре аренды именовался по-разному. Его называли гарантийной суммой, страховым депозитом, взносом и пр. Но значение имеет не само наименование, а назначение меры в каждом отдельном случае. Другими словами, важна та функция, которую реализует обеспечительный платеж в договоре. В частности, задачи, которые выполняет эта мера в отношениях между субъектами, определяют исход судебных разбирательств по искам налоговых органов.
Несмотря на достаточно длительную практику использования обеспечительного платежа у субъектов, вступающих в сделки по аренде, нередко возникают сложности. Как правило, они связаны с расчетами по налогам. Контрольные органы во многих случаях применяют к субъектам штрафные санкции за нарушения положений НК по отчислению налогов. Между тем в большинстве случаев такие действия неправомерны. Законодательство предусматривает возможность обжалования принятых решений о наложении санкций. Обращение в суд зачастую является единственным способом отстоять свои интересы. Как выше было сказано, основной целью уполномоченных инстанций в таких спорах выступает определение функции обеспечительных платежей. Как показывает практика, большинство конфликтов решается в пользу участников сделки. Однако само по себе наличие таких споров указывает на вероятность возникновения претензий со стороны налоговиков. В таких случаях специалисты рекомендуют обратиться непосредственно в территориальное подразделение ФНС за разъяснениями.
Обеспечение в договоре аренды
Для того чтобы застраховаться от негативных последствий, связанных с недобросовестными действиями арендатора, арендодатели вводят в договор аренды условие об обеспечении в определенном денежном выражении. При этом имущество передается арендатору только после того, как он внесет на счет арендодателя данные денежные средства.
Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что данный договор:
— составляется в отношении дорогостоящего имущества;
— отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
— действует в течение достаточно продолжительного времени.
То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:
— от утраты имущества или приведения его в состояние, не пригодное для использования;
— непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
— несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.
В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо период аренды — месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.