Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа комнаты в коммунальной квартире другим собственникам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Как быстро продать комнату в коммуналке в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе?
Комната в коммуналке – специфический объект для продажи.
Обратитесь к опытным риелторам, чтобы ускорить процесс и быть уверенным в юридической чистоте сделки. Многие хлопоты они возьмут на себя:
- разместят объявление;
- отправят уведомления и оформят отказы соседей от покупки;
- соберут и нотариально заверят отказы;
- сами проведут показы жилья покупателям.
Обратитесь в ближайший офис Самолет Плюс. Продажа комнаты станет в разы быстрее и проще.
Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
- Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
- Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.
В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.
Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.
При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.
Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире
Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:
1) находится покупатель;
2) с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним в дальнейшем будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;
3) стороны собирают все необходимые бумаги;
4) продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям, — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;
5) бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;
6) после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.
Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.
Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.
Жилищный кодекс РФ в статье 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.
В то же время это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на комнату может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.
Если имеет место первый вариант, официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.
Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.
Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно в конкретном случае не является строго обязательным и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.
Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит, речь идет о доле в праве на более крупный объект и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте и удостоверять не обязательно.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Трудности при продаже комнаты в коммунальной квартире
Продавцу и покупателю нужно быть готовым к тому, что сделка может затянуться на неопределенный срок.
Нужно уведомить всех соседей. Трудности могут появиться уже на первом этапе, когда продавец будет рассылать уведомления. Часто сложно найти других собственников, если они не живут в комнате, а просто владеют ей. В этом случае нужно отправить письмо по последнему адресу проживания соседа, который вы знаете. Либо послать документ по месту нахождения комнаты. Таким образом, продавец снимет с себя ответственность за то, что вовремя не уведомил соседа о продаже. Кроме того, собственником других комнат может являться государство и тогда, для отказа, либо оформления покупки, придется пройти согласование на всех уровнях администрации.
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).
Документы, которые нужно подготовить
- удостоверение личности продавца;
- если покупатель – постороннее лицо, не из числа соседей, понадобится текст извещения, адресованного соседям. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу;
- документ, подтверждающий право собственности на квадратные метры (договор покупки, обмена, дарственная, свидетельство о наследстве);
- справка из управляющей компании об отсутствии долгов;
- справка из паспортного стола о том, что в комнате никто не прописан;
- справка из БТИ и кадастровой палаты;
- при необходимости – отказы от покупки, подписанные другими собственниками или уведомления о вручении им заказных писем, а так же разрешение от опеки и муниципалитета, если таковым тоже был отправлен запрос;
- акт приёма-передачи недвижимости.
Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:
- менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
- менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.
Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.
Документы для продажи
Остановимся отдельно на документах, которые частично отличаются от списка, необходимого при купле-продаже обычной квартиры. При заключении договора должны присутствовать все собственники коммунального жилья или их представители. Перечень необходимых документов выглядит так:
- документы, удостоверяющие личность всех собственников;
- кадастровые документы на квартиру;
- документ, подтверждающий право распоряжения квартирной долей (свидетельство о собственности);
- справка о технической составляющей квартиры, взятая в БТИ;
- выписка об отсутствии коммунальных задолженностей;
- все письма и отказы от соседей при продаже комнаты;
- разрешение муниципального органа или органов опеки и попечительства, если лицо проживает по договору социального найма, либо данное лицо несовершеннолетнее и недееспособное.
Получение согласия соседей
Собственнику комнаты важно получить не просто согласие соседей на проведение сделки, они должны дать отказ, что не желают приобретать отчуждаемую недвижимость.
У всех владельцев коммунальной квартиры есть преимущественное право, на основании которого они могут выкупить комнату в первую очередь.
В первую очередь, чтобы получить согласие, требуется уведомить всех соседей о продаже комнаты. Для этого составляется письменное уведомление от лица каждого собственника продаваемой жилплощади, где будет указано, что в течение 30 дней со дня получения документа, соседи должны либо написать письменный отказ, либо изъявить желание о покупке комнаты посредством предварительного договора купли-продажи. При этом уведомление важно составлять за 30 дней до начала продажи комнаты, а затем отправлять его заказным письмом на адрес и имя каждого соседа.
Давайте рассмотрим нюансы получения одобрения соседей:
- если в течение 30 дней ни один сосед не изъявил желание о покупке комнаты, то можно приступать к поиску новых клиентов и составлению договора;
- собственник не обязан искать владельцев соседних комнат. Бывают случаи, когда в соседних объектах проживают арендаторы, а владельцы не появляются в квартире годами. Все, что нужно — это составить письменное уведомление и отправить заказным письмом на адрес комнаты, указав правильные данные соседей;
- дожидаться отказа от преимущественного права тоже не стоит. Если владельцы соседних комнат не изъявили желание приобрести комнату в течение 30 календарных дней, то по закону, это приравниваются к автоматическому отказу. В этой ситуации любой суд будет на стороне собственника, так как он отправил заказное уведомление на точный адрес, а через месяц забрал его на почте;
- если владельцы соседних комнат являются арендаторами у государственных или муниципальных служб, которые пользуются жильем по договору социального найма, то продавец должен уведомить Жилищный комитет;
- если собственником соседней комнаты является несовершеннолетний гражданин, то важно уведомить о продаже органы опеки;
- преимущественным правом обладают только соседи приватизированных комнат. Во многих случаях, обращение в Жилищный комитет для уведомления владельцев, проживающих по социальному найму, не требуется.
Существует единый порядок для уведомления соседей. Все, что нужно — это обратиться в ЕГРП, чтобы узнать точные данные соседей и без ошибок составить уведомление, а затем отправить на каждый адрес заказные письма с описью и объявленной ценностью. Порядок получения согласия:
- Составляете уведомление по установленному образцу.
- Отправляете по почте ценное письмо (обязательно с уведомлением!).
- Спустя 30 дней, если соседи не проявили никакой инициативы, забираете возвращенное на почту письмо.
- Не вскрывая ценные письма, обращаетесь в Росреестр, предъявляя аргументированный документ, для регистрации договора купли-продажи.
Какие же документы потребуются?
- Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
- Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
- Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
- Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
- Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.
При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.
Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.
Перечень документов, обязательных для реализации комнаты в коммунальном жилище
Для отчуждения комнаты в коммунальном жилище путем купли-продажи следует заготовить такие документы:
- Правоустанавливающий (договор купли-продажи, дарения или мены, судебное решение, свидетельство о праве на наследство или акт о приватизации).
- Правоподтверждающий (свидетельство о праве собственности).
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость.
- Документы, фиксирующие отсутствие задолженностей по коммунальным и прочим платежам.
- Домовая книга, справка из УФМС о наличии зарегистрированных лиц.
- Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
- Бумаги, доказывающие соблюдение продавцом норм 250 статьи Гражданского кодекса РФ.
- Паспорта всех участников сделки.
- Одобрение продажи органами опеки и попечительства, если собственником жилища является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин.
Убедитесь в отказе других собственников
Если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире без егрн от соседей в 2024 году, вам необходимо убедиться в отказе других собственников от приобретения вашей комнаты. В этом случае вы сможете продать комнату без их вмешательства и получить все необходимые документы и средства для успешной сделки.
Для того чтобы убедить других собственников отказаться от вашей комнаты, вы можете использовать следующие методы:
- Установите привлекательную цену. Подумайте о разумной цене для вашей комнаты, которая будет интересна покупателям. Если вы предложите хорошую цену, другие собственники могут обратить внимание на ваше предложение.
- Предложите привлекательные условия. Дополнительно к цене, вы можете предложить привлекательные условия для покупателей, такие как гибкий график платежей или возможность обмена на другую недвижимость.
- Организуйте показ комнаты. Покажите другим собственникам вашу комнату, чтобы они имели представление о ее состоянии и возможностях. Это поможет им сделать обоснованный выбор и, возможно, отказаться от покупки.
Важно помнить, что каждый собственник имеет право принимать решения относительно своей недвижимости. Поэтому ваша задача — убедить их в том, что ваша комната не является для них наиболее выгодным вариантом. Общайтесь с другими собственниками, анализируйте их мотивы и находите пути убедить их в отказе.