Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Процедура заключения договора цессии
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.
Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.
Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена.
То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет.
Фактически продавец уступает свое право на будущую квартиру новому покупателю. Это называется переуступка прав требования. Такую сделку оформляют, заключив договор переуступки. В документе есть специальные термины:
— цедент (продавец);
— цессионарий (покупатель);
— цессия (непосредственно переуступка).В цессии прописывают замену предыдущего дольщика, оформившего ДДУ в начале строительства дома, на нового, которому квартира в этом доме понадобилась сейчас.
Переуступка квартиры в новостройке — возможные варианты
Особенности оформления цессии зависят от того, предполагалась ли изначально ипотека или нет и кто был инвестором — физическое или юридическое лицо.
- С ипотекой.
Приобретенную в ипотеку квартиру можно переоформить на другого владельца до её ввода в эксплуатацию. Но сделать можно только с письменного согласия банка, в котором объект значится залогом по ипотечному договору. Здесь большую роль играет наличие задолженности по ипотеке, её размер и срок просрочки. Получить одобрение у банка можно только после погашения задолженности перед ним.
- Инвестор – физлицо.
Покупатель передаёт продавцу до регистрации права собственности. В этом заключается большой риск — застраховаться от мошеннических действий продавца в данном случае невозможно. Оптимальный вариант — расчёт через банковскую ячейку (аккредитивный счёт). В этом случае продавец получает деньги только после завершения регистрационных процедур.
- Инвестор – юрлицо.
Организации охотно вкладывают свободные средства в строительство. Цель — заработок на перепродаже. Приобретая таким образом сразу несколько квартир, компания может получить солидную скидку. Это позволяет ей варьировать цену при продаже. С регистрацией права собственности здесь всё аналогично варианту с физлицом — только после ввода жилья в эксплуатацию.
Оценивая, с кем надёжнее оформлять цессию — с физическим или юридическим лицом — можно сказать, что степень ответственности при современном толковании законодательства для обоих одинакова.
Риски переуступки обязательств по ДДУ
К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.
От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:
- Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.
По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.
- Соблюдение графика строительства.
Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.
- Соблюдение планировки.
По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.
- Судебные разбирательства.
Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.
- Отзывы в интернете.
Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.
- Дополнительные траты.
Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.
Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.
Риски перехода прав требования на новое лицо
Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.
На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:
- исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
- справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
- финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.
В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:
- выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
- платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.
Опасность № 7. Доплата
При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.
«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.
Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.
В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.
Похожие записи: