Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.
Процедура банкротства застройщика
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, отличающих ее от общей процедуры банкротства юридического лица, и обусловленных необходимостью защиты прав участников строительства.
При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным арбитражный суд принимает решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства на 1 год (в дальнейшем срок может продлеваться). И это первая особенность – в отношении застройщиков не вводится процедура наблюдения, суд сразу вводит процедуру конкурсного производства. Если имеется возможность восстановить платежеспособность застройщика, то судом на основании ходатайства застройщика и решения общего собрания кредиторов может быть вынесено постановление о прекращении процедуры конкурсного производства и введении процедуры внешнего управления. Также в ходе процедуры банкротства кредиторы и должник могут договориться и утвердить в суде мировое соглашение.
Суд в решении суда указывает о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» к процедуре банкротства юридического лица. Только при применении судом данных правил к процедуре банкротства появляется особый участник дела о банкротстве – участник строительства с набором прав, установленных законом.
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Как будет проходить сделка?
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился
Застройщик, если это не мошенник, не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Именно поэтому важно не лениться и постоянно мониторить обстановку.
Косвенным признаком того, что у застройщика не все гладко, может стать затишье на стройплощадке. Обычно на нормально функционирующей стройке есть техника и суетятся рабочие. Есть смысл хотя бы раз в месяц приезжать на объект или наблюдать за возведением дома через единую информационную систему жилищного строительства, где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки.
Также насторожить должны отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта и истекающий срок разрешения на строительство или других документов. Если срок подходит к концу, а здание еще в процессе строительства, это может привести к остановке стройки. Проверить актуальность документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Еще один тревожный признак: строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам ключи от готовых квартир.
Чем раньше вы спохватитесь, тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме. Если процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, информацию об этом также можно получить из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего. Он обязан в пятидневный срок с даты получения сведений о дольщиках от руководителя застройщика уведомить всех участников строительства об открытии конкурсного производства и возможности предъявить требования о передаче объектов. А также проинфомировать о сроках предъявления таких требований.
- В газете «Коммерсантъ». Там указываются данные застройщика, его адрес и ИНН, а также арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве.
- Через картотеку арбитражных дел. Вынесенные решения по делам о банкротстве арбитражные суды заносят в специальную картотеку (она есть в электронном виде). Также там содержатся сведения о текущих делах.
- Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. В случае с банкротами-застройщиками информацию вносит конкурсный управляющий.
- Через Федресурс (официальный портал раскрытия существенных фактов деятельности субъектов экономической деятельности) можно узнать о намерении кредиторов обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.
Предъявление дольщиком требований
О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
- Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
- Посредством сервиса «Федресурс».
- С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.
Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:
- Заявление участника строительства.
- Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
- Документы, подтверждающие оплату жилья.
- Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.
Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:
- Передачи жилья.
- Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
- Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).
Банкротство — это установление судом факта невозможности лица, в нашем случае застройщика, удовлетворить требования кредиторов – дольщиков.
Установление несостоятельности застройщика по исполнению его обязательств устанавливается судом после проведения обязательной процедуры наблюдения. Санация в редких случаях помогает нормализовать деятельность организации и на практике практически не применяется.
Если по результатам наблюдения оздоровление лица признается невозможным:
- Застройщик признается банкротом.
- Назначается конкурсное производство.
- Имущество реализуется.
Что такое реестр требований кредиторов и нужно ли туда вступать?
Законодательство обязывает при инициировании банкротства составлять реестр требований к должнику, что представляет собой единую систему кредиторов:
- в случае банкротства строительной организации, осуществляющие работы в рамках долевого строительства, реестр ведется по денежным требованиям, предъявляемым дольщиками.
- в случае применения параграфа 7 Закона 127-ФЗ «О банкротстве» составляется вторая часть реестра с требованиями о передаче жилых помещений.
Каждый из дольщиков по своему усмотрению может заявиться в одну из двух частей реестра либо сразу в обе. Но требования не должны дублировать друг друга. Это значит, что при удовлетворении требований одной из частей, другие аннулируются.
Как включиться в реестр требований кредиторов?
После того, как стало известно о банкротстве строительной компании, дольщику необходимо подать заявление о включении в реестр требований. Подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с приложением имеющихся документов: договора ДДУ, платежных квитанций, актов и т.д.
Срок подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов?
Существуют сроки обращения о включении в реестр с момента официального опубликования информации о начале процедуры банкротства:
- календарный месяц на этапе наблюдения;
- три календарных месяца при конкурсном производстве .
Если дольщик не заявился в установленные сроки, то его требования не будут рассмотрены. Исключение составляет доказательство пропуска срока по уважительным причинам, например, нахождение в длительной командировке, болезни.
В соответствии с судебными актами по делу, АО «СИХ» осуществляло строительство многоквартирных жилых домов и по договорам участия в долевом строительстве обязывалось передать физическим лицам жилые помещения в этих домах.
29.04.2019 АО «СИХ» было признано банкротом, введено конкурсное производство, применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве о банкротстве застройщика.
В реестр требований участников строительства включены требования физических лиц о передаче жилых помещений в незавершенных строительством многоквартирных домах. Два таких участника долевого строительства впоследствии уступили свои права требования передачи жилых помещений ООО «Инвестпроект». В связи с этим суд произвел процессуальную замену кредиторов на ООО «Инвестпроект» в реестре требований о передаче жилых помещений.
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее – Фонд) в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве обратился с заявлением о намерении исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства – физическими лицами, требования которых по предоставлению жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений включены в реестр требований участников строительства.
Определением Арбитражного суда Московской области заявление удовлетворено. Суд обязал конкурсного управляющего передать Фонду Московской области права на земельные участки, где велась застройка, со всеми неотделимыми улучшениями на них, а также обязательства застройщика перед участниками строительства (физическими и юридическими лицами) в отношении передаваемого объекта незавершенного строительства. При этом, суд первой инстанции исходил из того, что и физические, и юридические лица, претендующие на получение жилых помещений, являются участниками строительства в силу пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №151-ФЗ).
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, указанное определение отменено, заявление удовлетворено только в отношении физических лиц.
Суды апелляционной и кассационной инстанции при принятии судебных актов исходили из того, что Фонду могут быть переданы обязательства только перед физическими лицами как участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве, так как целью механизма замещения фондом застройщика-банкрота является восстановление прав граждан как непрофессиональных инвесторов. Свои доводы суды мотивировали ссылкой на подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ, статью 201.15- 1 Закона о банкротстве, а также на пункт 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ. По существу, суды апелляционной и кассационной инстанций придали обратную силу нормам Закона №151-ФЗ.
ООО «Инвестпроект» и конкурсный управляющий АО «СИХ» подали кассационные жалобы на судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Доводы жалоб сводились к следующему:
- юридические лица вправе претендовать на передачу жилых помещений (в том числе через Фонд) наравне с физическими лицами. Исключение юридических лиц из числа участников строительства с введением в действие 27.06.2019 Закона № 151-ФЗ не распространяется на банкротство АО «СИХ», так как дело возбуждено до вступления в силу этого Закона и расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты. Заявители сослались на статью 4 ГК РФ, пункты 16, 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ;
- юридические лица имеют право на натуральное удовлетворение требований за счет Фонда и в силу того, что по договорам цессии к ним как к новым кредиторам требования первоначальных кредиторов перешли в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ) ;
- если юридические лица не являются участниками строительства, то заявление Фонда не могло быть удовлетворено, так как не погашены залоговые требования юридических лиц.
Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом
Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.
При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д. Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:
- Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
- Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
- Возвращаются средства дольщиков.
- Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.
На что могут рассчитывать дольщики, если застройщик объявлен банкротом
Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.
Если выбор дольщиков — получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:
- Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
- Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
- Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.
Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?
Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».
Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.
Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.