Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные требования банков к заемщикам по ипотеке оказавшимся». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предсказуемо, что на получение ипотеки могут рассчитывать только совершеннолетние. Однако во многих банках нижняя возрастная планка ещё выше — например, 21 год. Заявки от восемнадцатилетних рассматривает Сбербанк, Московский кредитный банк, Открытие и Тинькофф. А вот ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не станут даже разговаривать, пока клиенту не исполнится 21 год.
Верхний возрастной порог кредитные организации чаще всего устанавливают на отметке 70 лет, но Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не выдают ипотеку тем, кому на момент её погашения будет больше 65 лет. А вот Сбербанк и ВТБ работают и с теми кто собирается выплачивать долг до 75 лет. А абсолютный рекордсмен в этом плане — Совкомбанк: здесь верхняя граница возраста составляет 85 лет.
Слишком молодые и пожилые
При выдаче ипотеки банки, как и раньше, продолжают оценивать возраст заемщика. Минимальное ограничение по возрасту, а также максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита устанавливается каждым банком по своему усмотрению, говорит Екатерина Щуризина из «Эксперт РА».
«Редко на рынке встречаются ипотечные заемщики в возрасте до 25 лет. Доля ипотечных договоров, выданных данной категории потребителей, не превышает и 1,5%. Наиболее привлекательной категорией ипотечных заемщиков для банков являются люди в возрасте от 30 до 45 лет, на долю которых приходится 65% всех ипотечных кредитов», — отметил Олег Лагуткин из «Эквифакса».
Сложнее получить ипотеку людям пенсионного и предпенсионного возраста, добавил Алексей Коренев. Поскольку им труднее найти работу в случае ее потери и они могут чаще и дольше находиться на больничном, особенно в пандемию. По словам эксперта, самый предпочтительный возраст заемщика — 30–40 лет, когда уже наработаны компетенции и есть опыт работы.
Какие документы нужно подготовить
Для каждого банка список документов при подаче заявки стандартный. В него входят:
- паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей;
- справки по форме банка и 2-НДФЛ, подтверждающие размер дохода;
- копии всех страниц трудовой книжки, заверенные подписью и печатью работодателя.
Список документов для каждого заемщика может корректироваться в зависимости от жизненных обстоятельств. Банку важно правильно оценить свои риски и проверить клиента по всем параметрам. Если документов из основного списка для этого недостаточно, то менеджер кредитного отдела попросит вас донести дополнительные справки.
От продавца недвижимости потребуется:
- правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи или дарения;
- выписка из Единого государственного реестра прав;
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт.
Список документов может измениться в зависимости от некоторых обстоятельств. Например, если среди собственников жилого помещения есть несовершеннолетние дети или недееспособные лица, то потребуется письменное разрешение от органов опеки и попечительства.
Что делать, если пришел отказ
Даже платежеспособные и добропорядочные заемщики могут получить отказ по ипотеке. Банк принимает решение на основании совокупности параметров, а система оценки не разглашается. Но у вас есть время проанализировать свои данные и исправить возможные ошибки. Подавать заявку повторно ранее, чем через 2 месяца, смысла нет, в противном случае система автоматически отклонит заявку без ее оценки.
Основные причины отказа по ипотеке:
- низкий уровень дохода;
- трудоустройство у ИП;
- юный или пожилой возраст;
- наличие других кредитных обязательств;
- плохая кредитная история;
- недостаточная сумма первоначального взноса.
Это не все причины, по которым банк дает отрицательный ответ. При этом получить положительное решение больше шансов у заемщиков, состоящих в браке и имеющих детей.
Если банк дал отрицательный ответ, есть два варианта: обратиться в другой банк или подать анкету повторно через 60 дней. За этот срок можно найти более состоятельных и платежеспособных заемщиков или дополнительное обеспечение в виде ликвидного имущества.
Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.
Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.
Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.
Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
-
лоджия объединена с комнатой;
-
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
-
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
-
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
-
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
-
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Оценка заемщика по кредитной истории
Раньше банки с опасением относились к клиентам, у которых совсем нет кредитной истории, они не знали, чего от таких заемщиков ждать. Как оценить, способен ли человек нести такое долгосрочное обязательство, как ипотека, если он никогда раньше не платил по кредитам? Специалисты даже советовали таким клиентам взять небольшой кредит перед получением ипотеки, только чтобы сформировать кредитную историю. Теперь, к примеру, банк «Уралсиб» полное отсутствие кредитной истории приравнивает к положительной кредитной истории.
Есть решение у банков и в ситуации, когда в семье, которая планирует взять ипотеку, один из супругов имеет испорченную кредитную историю. Семья сможет получить ипотеку, но оформлять ее придется на супруга с положительной историей. Большинство банков также потребует в этом случае предоставить брачный договор, а, например, «Газпромбанк» позволяет клиентам выбирать, составлять им брачный договор или сократить расходы и получить заверенное у нотариуса согласие второго супруга на совершение сделки.
Обязательно учтут банки наличие у потенциального клиента долгов по налогам, штрафам ГИБДД и коммунальным платежам. Чтобы заявка рассматривалась, сумма долгов не должна превышать 50 тысяч рублей. Хотя банк от такого клиента сразу не откажется, но потребует погасить долги и предоставить справку о том, что клиент расплатился.
Могут ли отказать, если ипотека уже одобрена?
К сожалению, это так. Банк ничего не должен заемщику до подписания ипотечного договора. До этого момента они могут отказать клиенту, даже если заявка была одобрена. Это может быть вызвано следующими причинами
- общее ухудшение финансового положения страны; и
- центральный банк повышает основную процентную ставку; или
- Семейное положение заемщика изменило ситуацию, и
- изменение должностных обязанностей заемщика; или
- в отношении заемщика возбуждено уголовное дело; и
- недвижимость не соответствует требованиям (хотя этот момент обычно указывается перед утверждением).
Даже в этом случае не стоит отчаиваться. Через некоторое время вы можете обратиться в другой банк или изменить свои собственные финансовые возможности. Сохраняйте спокойствие, проанализируйте ситуацию и обратите внимание на свою кредитную историю. Если вы сделаете это, банковский эксперт обязательно пойдет вам навстречу.
Выяснились проблемы с документами
С документами на право собственности может возникнуть ряд проблем. Например, некоторые владельцы могут обнаружить, что в их квартирах зарегистрированы несовершеннолетние или третьи лица. Определенные трудности возникают, когда один из жильцов уходит в армию или в тюрьму. Однако это относится к сертификатам файлов.
Сергей Савелив, брокер (Серпухов): — Если брокер не заказал архивную справку сразу, а сделал ее только перед заключением договора, то признак временно отказного арендатора может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Кроме того, его регистрация будет автоматически восстановлена после возвращения из тюрьмы или армии. Конечно, его можно снять в судебном порядке, но после его возвращения это все равно очень проблематично.
В бумагах есть и другие недостатки, которые могут быть исправлены до сделки.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Был случай с коллегой. Люди приезжали покупать дома. Согласно выпискам из реестра, веса не было.
Однако на месте выяснилось, что продавец задолжал деньги своему партнеру, который подал на него в суд и арестовал дом. В результате продавцу пришлось спешно искать деньги или обращаться к мировому судье. Сделка была завершена, но с большими задержками.
К счастью, покупатель согласился подождать.
В нашем блоге вы можете прочитать о проблемах, которые могут возникнуть в процессе сделки, о том, что брокеры должны спрашивать у продавцов, и о том, как неправильная документация может повлиять на брокеров.
Вскрылись неликвидные факторы объекта
Хотя недвижимость может быть отличной, существуют непреодолимые факторы. Например, близость к кладбищам, заводам или неблагополучным районам.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Однажды покупатель пришел посмотреть участок, который я продавал. Ему понравился участок, и он внес залог. Но потом клиент решил еще раз посетить это место без меня и встретил соседа, который сам хотел купить участок.
Сосед стал грубить и скандалить, и покупатель отменил сделку. Мы продали участок гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, не пересекался с соседом заранее.
Опытные агенты по недвижимости советуют сразу информировать потенциальных покупателей о непреодолимых факторах неподвижности, чтобы не терять время.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Например, если кто-то смотрит на карту и видит, что в 500 метрах от дома есть заводы и шоссе, то нет необходимости их прятать. Вы плохо выглядите в его присутствии. Обычно я рассказываю о негативном соседстве в начале отбора, если расстояние до объекта недвижимости велико.
А если это займет несколько часов, скажите об этом заранее, чтобы не тратить время клиента. Вдруг им категорически не нравятся кладбища, расположенные в 200 метрах от них. Кстати, это не всегда является препятствием, поскольку такие покупатели все равно хотят его увидеть и получают кредит спустя неделю.
Однако дом рядом со свалкой долгое время не могли продать, несмотря на то, что предлагали почти половину цены.
Когда объект недвижимости впервые вносится в базу данных агентства, агентство должно сначала ознакомиться с районом, прежде чем вести туда покупателя. Иначе в решающий момент может произойти «сюрприз», которого никто не ожидал.
Сергей Савельев, абонент Национальной ассоциации риэлторов (Серпухов): — Когда я представлял дом, я и не подозревал, что рядом проходит железная дорога. Она ведет к гаражу, и мимо нее время от времени проезжают поезда. Покупателю очень понравился дом, и он уже был готов заплатить наличными.
Вдруг поезд останавливается за домом. Мы сами потрясены и вынуждены признать, что покупатель сразу же отказался от сделки.
Даже если фактор ликвидности внезапно появляется во время знакомства с недвижимостью, профессиональные брокеры по недвижимости сосредоточатся на нем и представят его в своих интересах.
Подробнее о том, как быстрее продать неликвидную продукцию, читайте в нашем блоге.
Отправьте заявку в банк
Иногда можно взять ипотеку без первоначальноговзноса, но такую возможность предлагают далеко не все банки. С помощью первоначального взноса банк убеждается, что клиент может вернуть деньги. Если вас устроит практически любой вариант ипотеки, заполнить заявку можно онлайн. Достаточно перейти на сайт выбранного банка. Оформление будет проходить в режиме реального времени. Когда заявка оформлена, останется только принести документы, чтобы официально её подкрепить.
Ипотека будет одобрена, но только для тех лиц, которые принесли бумаги на взятие кредита и максимально отвечают требованиям кредитной организации (например, могут внести даже крупные первоначальные взносы). Хотя на основании онлайн-заявки банку удобнее проверять клиента. Даже до того, как будущий заемщик принесет документы.
Дождитесь решения банка по ипотеке
Банк скажет, удовлетворяет или отклоняет заявку на кредит, в течение недели. Иногда процедура может занять две недели. Если обратились с заявкой в банк, что специализируется на ипотеке, решение о взятиикредита может поступить уже в течение трех рабочих дней.
Если заявка согласована, чтобы получить деньги, заемщик должен принести в банк папку документов (в том числе на покупаемую недвижимость). Какие именно документы рассматривает банк, можно увидеть на его официальном сайте.
Получив одобрение, стоит помнить, что документ действует ограниченное время. Точная цифра зависит от банка, но обычно около двух-трех месяцев. За это время банку нужно показать квартиру, которую хотите купить. Если не успеете, заявку придется подавать заново. Причем жилье уже должно быть оценено у независимого оценщика, чтобы банк знал, какую сумму выдать.
Проверять недвижимость будут ещё две недели. Учитывается цена страхования, оценка недвижимости, подготовка документов перед продажей. Если нет полного пакета бумаг, высока вероятность, что в ипотеке откажут.
Как в будущем банки будут проверять заемщиков через соцсети?
Прогресс не стоит на месте. Методы того, как служба безопасности банков проверяет заемщиков, постоянно совершенствуются. Банки заинтересованы в получении максимума информации о вас из всех источников, в том числе, из социальных сетей. Сегодня в ипотечной заявке вы должны подтвердить свое согласие на это. Анализ вашей активности в соцсетях также проводит машина, поэтому об истинных причинах отказа вы не узнаете.
Ваши «лайки» и «репосты» могут многое сказать о вас. Например, Сбербанк России уже в 2018 году планировал оценивать «лайки» в соцсетях. С одной стороны, в таких проектах принимают участие добровольцы. С другой стороны, ничто не мешает банкам применять свои механизмы без согласия заемщика.
Будет набирать популярность психологический скоринг. На основе поведенческого текста банк оценивает добросовестность и надежность потенциального заемщика. Эту модель использует, например, Совкомбанк при выдаче карты рассрочки. В будущем механизм может быть использован и для ипотечного кредитования. Для участия в нем нужно согласие клиента. Но при отказе банк имеет полное право отказать вам в кредите.
Условия выдачи ипотечного кредита
К ипотечному кредиту нужно подготовиться осознанно и серьезно, рассмотреть доходы всех членов семьи и оценить возможные финансовые риски.
Прежде чем обращаться в финансовую организацию, необходимо определиться с объектом недвижимости, стоимостью и какая сумма необходима.
Так как сумма для ипотеки обычно большая и выдается заёмщику на длительный срок, а процентная ставка ниже, чем у потребительского кредита, банк стремится обезопасить заемные средства. Чем выше сумма, которую клиент хочет взять в долг, тем внимательнее сотрудники относятся к рассмотрению заявления.
В первую очередь служба безопасности проверяет все сведения, которые указывает клиент в анкете.