Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор найма доли квартиры мало чем будет отличаться от договора найма на жильё целиком. Он должен содержать ФИО сторон сделки, их паспортные данные, обязанности и права как жильца, так и собственника. В качестве предмета аренды будет указана доля (конкретная комната с её площадью или дробное обозначение доли собственности, например, ⅓ ), которая находится в квартире по конкретному адресу на основании свидетельства о праве собственности арендодателя. Этот документ обязателен: он подтверждает возможность распоряжаться частью квартиры. Также все собственники должны быть в курсе размера и порядка оплаты аренды, что тоже будет прописано в договоре.
Правильное оформление сделки
Чтобы юридически корректно сдать комнату в квартире с долевой собственностью, надо предпринять несколько сложных последовательных шагов.
- Для начала надо в письменном виде уведомить о своём желании других владельцев квартиры — с указанием размера арендной платы и прочих требований. Как и в случае с продажей, надо предложить оставшимся собственникам стать арендаторами на оговорённых арендодателем условиях (для этого и нужно описывать их в уведомлении).
- Далее последует ответ (потребуйте его также в письменном виде). Он должен содержать либо согласие на аренду по указанным требованиям, либо отказ от предложения.
- После попросите других собственников подписать разрешение на сдачу квартиру третьим лицам.
- Когда разрешение сдавать в аренду долю помещения будет получено, нужно установить правила пользования общей площадью (кухня, санузел). Заранее определите порядок расчёта и оплаты коммунальных услуг.
- В случае отказа на запрос об аренде при долевой собственности есть небольшая надежда на суд. Арендодатель должен обратиться с требованием получить возможность сдавать долю в квартире. Не забудьте приложить копии уведомлений и письменного отказа от других собственников.
- Если же согласие получено, поздравляем: можно оформлять договор!
Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?
Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.
Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится. Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе .
Причины отказа могут быть самыми разными. Далеко не всем людям нравится делить жилье с посторонними квартирантами. Нужно понимать, что общедолевая собственность включает не только жилые, но и нежилые помещения: коридор, ванная, кухня, туалет. И если домочадцы привыкают делить жилье, то при заселении чужих людей могут возникнуть неудобства.
Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:
Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически возможен далеко не всегда, а только для 3-комнатной квартиры или частного дома. Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.
- и аренде
Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.
- Подать иск об определении порядка пользования жильем
Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.
Судебное решение не гарантирует сдачу в аренду без учета мнения сособственников.
Наилучший вариант при несогласии второго собственника – выделить долю в натуре, т.е. представить ее в виде комнаты в просторной квартире (см. « »).
Продажа доли в праве общей собственности на квартиру
Никаких препятствий для продажи доли в праве собственности на квартиру по закону не существует, но реально сделать это трудно. Почему? Представим ситуацию: продается половина трехкомнатной квартиры. У покупателя возникает закономерный вопрос: одну или две комнаты он сможет занять, переезжая в квартиру, и какие именно комнаты. Для решения этого вопроса, при отсутствии согласия между собственниками, придется обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.
Лицо, которое обращается с подобным иском, имеет право требовать предоставления ему в единоличное пользование конкретной комнаты (комнат) пропорционально размеру его доли. Суд, рассматривая такой спор, принимает во внимание фактически сложившийся порядок пользования. Такое решение даст покупателю доли уверенность в том, что он сможет занять выделенную судом комнату, а другие собственники не смогут ему препятствовать.
Правда, следует сразу оговориться: решение об определении порядка пользования имеет силу только в отношении лица, в пользу которого оно вынесено. Возможно, покупателю доли придется повторно самостоятельно обращаться с таким же требованием. Но решение суда с большой вероятностью останется таким же.
Исковое заявление с требованием об определении порядка пользования направляется мировому судье по месту нахождения квартиры.
Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве
Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.
- Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
- Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
- Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.
Что такое доля в квартире
С юридической точки зрения квартира, разделенная на доли, является предметом общедолевой собственности, а порядок владения и распоряжения долями подробно прописан в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.
Доля – это, конечно же, часть квартиры, однако она может быть конкретно определена, например, изолированная комната с конкретной площадью, но может быть выражена в виде численного значения к общему количеству собственников, например, 1/3 – если собственников 3 человека.
Однако помним, что квартира делится на жилую и нежилую площадь – кухня, ванная, туалет, коридоры, лоджии, балконы. Нежилая площадь также принадлежит собственникам в тех же долях что и жилая, однако право пользования нежилыми помещениями есть у всех проживающих.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Расторжение договора совместного найма
Расторжение договора совместной аренды проходит в установленном законом порядке и не отличается от прекращения обычного соглашения по найму.
Совместная аренда квартиры расторгается в следующем порядке:
- Контрагент-инициатор, изъявивший желание прекратить сотрудничество по найму, обязан уведомить о своем желании другие стороны. Волеизъявление может принадлежать как арендатору, так и арендодателю.
- Срок уведомления о желании расторгнуть договор должен соответствовать временным рамкам, которые указаны в соглашении. Например, в договоре может быть указано, что арендодатель обязан уведомить арендатора о своих планах по расторжению договора не менее чем за два месяца. А арендаторы могут инициировать прекращение найма только в том случае, если уведомили об этом собственника за три месяца.
- Далее следует подготовить дополнительное соглашение о расторжении сделки. В нем указывается причина, по которой одна из сторон инициирует прекращение найма. Можно воспользоваться следующими формулировками: «в связи с прекращением необходимости», «по исполнению» и др. Цель составления соглашения о расторжении с указанием причины заключается в том, чтобы исключить потенциальный риск признания незаконным прекращение найма.
- Количество экземпляров документа о расторжении аренды должно соответствовать числу участников соглашения.
С чего начать? Пишем объявление
Во избежание споров такое согласование должно быть получено в письменной форме и однозначно выражать одобрение участника общей собственности на совершение предполагаемых действий в отношении общего имущества.
Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения.
Интернет-портал «Российской газеты»(16+) зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379.
Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения.
Интернет-портал «Российской газеты»(16+) зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379.
И да и нет. Долевая собственность бывает разной:
- Совместная. В этом случае квартирой все владельцы пользуются совместно, без каких-либо ограничений. Проще говоря, любой из жильцов может в любое время воспользоваться любым помещением и остальные не будут ему в этом препятствовать.
Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
Мое или твое?Еще одним источником конфликтов между долевыми собственниками становится доступ в помещение.
В настоящее время существует определенный круг проблем, возникающий при заключении договоров аренды/найма жилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам. Директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина рассказывает о юридических особенностях подобных сделок с недвижимостью.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК РФ).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Можно ли сдать в аренду свою долю в квартире без согласия других собственников
ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, для заключения договора аренды/найма потребуется согласие всех собственников.Но для продажи доли в соответствии с п.2. ст.246 ГК РФ согласия не требуется, Вам нужно соблюсти преимущественное право других собственников на приобретение доли. Необходимо направить уведомление о продаже доли, продать долю можно, если собственники откажутся от покупки или не дадут ответа в течение 30 дней.
Возможно ли сдать в аренду свою 1/3 доли, без согласия остальных владельцев? 1/3 принадлежит мужу и его родителям, но проживать в этой квартире мы не можем, так как родители мужа не дают согласия на мое проживание в квартире. Хотим официально сдавать эту долю, но родители мужа своего согласия не дадут.
Разные формы собственности
В России предусматривается несколько типов собственности. Есть частная, долевая и совместная. Перед началом оформления документов необходимо четко понимать различия данных типов владения имуществом. Не все до конца видят разницу, например, между долевой и совместной собственностью.
Частная форма владения — это когда человек является единственным собственником. Он может без согласования с жильцами осуществлять операции и сделки с квартирой. Наиболее выгодный вариант.
Долевая форма владения — у недвижимости несколько владельцев. Их доли четко определены. То есть каждый имеет право на осуществление сделок исключительно со своей частью квартиры. Для упрощения процесса следует в судебном порядке установить, кому и какая часть недвижимости будет принадлежать в соответствии с определенными долями.
Совместная собственность — тип имущества, у которого есть несколько владельцев. Но распоряжаются они им в полной мере на равных. То есть доли граждан не определены. Этот вариант наименее удобен для населения. Особенно тем, кто решает продать имущество.
Теперь понятно, что собой представляет долевое право собственности на квартиру. Если говорить об оформлении недвижимости на нескольких владельцев, это наиболее выгодный вариант развития событий.
Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?
Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.
Причины отказа могут быть самыми разными. Далеко не всем людям нравится делить жилье с посторонними квартирантами. Нужно понимать, что общедолевая собственность включает не только жилые, но и нежилые помещения: коридор, ванная, кухня, туалет. И если домочадцы привыкают делить жилье, то при заселении чужих людей могут возникнуть неудобства.
Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:
Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически почти не возможен в городах даже в 3-комнатной квартире. Подойдёт для просторного частного дома. Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.
Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.
- Подать иск об определении порядка пользования жильем
Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.
Наилучший вариант при несогласии второго собственника – выделить долю в натуре, т.е. представить ее в виде комнаты в просторной квартире (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).