Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким покупателям квартир банки отказывают в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ по какой-либо из этих причин, попробуйте обратиться в свой банк или финансовое учреждение еще раз. Однако делайте это через некоторое время, а не сразу. Сроки варьируются от учреждения к учреждению и всегда являются предметом профессиональных переговоров.
Что делать, если отказали в одобрении заявки на ипотеку?
Если вы подадите заявку раньше этого срока, ваша заявка будет автоматически отклонена без рассмотрения. Мы рекомендуем использовать это время с умом, проанализировать ситуацию и учесть все допущенные ошибки. Возможно, вы сможете исправить некоторые из них, и ваше следующее обращение в банк будет более успешным.
Прежде всего, стоит:.
- Проверьте и улучшите свою кредитную историю.
- Поддерживайте с ними постоянный контакт и
- По возможности привлекайте созаемщиков.
- Обратитесь к своему работодателю, чтобы проверить неофициальный доход, а также серый доход.
- Ищите более ликвидные свойства и
- Попробуйте разные банки.
В случае отказа в ипотеке после одобрения:.
- Заемщик изменил позицию. Банк рассмотрит решение по заявлению и может отказать в кредите, если на новой работе платят меньше.
- Новые займы. Новый кредит, взятый до одобрения ипотеки, увеличивает ваше финансовое бремя. Это может привести к тому, что банк отменит кредит.
- Просрочки по текущим кредитам. Задержки с другими кредиторами говорят о том, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти как раз перед тем, как вы заключите сделку.
- Против заемщика было возбуждено уголовное дело. Пока банк контролировал заемщика, он открыл против него уголовное дело. Это равносильно 100% отказу от кредита, так как завтра он может оказаться за рельсами.
- Финансовая ситуация изменилась. Например, Центральный банк повысил базовую процентную ставку. Ранее одобренные кредиты стали невыгодными для банков. Кредитные учреждения начали изменять условия ипотечных договоров. А те, кто больше не подходил, были отвергнуты.
Отказ на этапе одобрения недвижимости
В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.
Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.
Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.
Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.
Отказ из-за неподходящей профессии или статуса
В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.
Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.
Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.
Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.
Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.
Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.
Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.
Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?
Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.
Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.
Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.
Возрастные заемщики без допдохода
У каждого банка есть минимальный и максимальный возрастной ценз при выдаче ипотеки. Но в последние два года банки стали его увеличивать в пользу заемщиков. Например, если раньше минимальный возраст заемщика составлял 21 год, то сейчас в крупных банках он снизился до 18 лет. А максимальный возраст заемщика, наоборот, вырос до 75 лет. «Тем не менее с большими трудностями при оформлении ипотеки могут столкнуться пенсионеры», — считает директор департамента ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
В разных банках максимальный возраст заемщика (возраст на момент возврата кредита) составляет от 65 лет до 85 лет. Соответственно, срок, на который заемщик может взять ипотеку, ограничен. «Если еще запрашиваемая сумма кредита большая, то у банка возникают опасения о возможности его погашения. Ведь при небольшом сроке кредитования и большой сумме кредита ежемесячный платеж будет значительным», — пояснила Ирина Векшина.
Кроме того, для возрастного заемщика предусмотрено более дорогое страхование жизни и здоровья. По сравнению с базовыми тарифами стоимость полиса может отличаться в два-три раза, что тоже влечет дополнительную нагрузку. Поэтому шанс получить отказ у заемщика на пенсии выше, отметила эксперт. Более лояльно банк относится к пенсионерам, у которых есть возможность дополнительного заработка (работа или сдача недвижимости в аренду), добавила она.
Подача заявки на заем
Обычно заявителю нужно разрешить вопрос с выдачей ипотечного займа с банком.
После принятия положительного решения по заявке, заемщик может заняться выбором подходящего жилья.
Заявка заполняется на форме, которую представляет банк. Заявление содержит в себе подробную анкету на заемщика.
К заявке прилагается перечень необходимых документов.
Анкета включает в себя следующие сведения:
| Личные данные будущего клиента банка | а также на всех заемщиков или поручителей, при их наличии |
| Место жительства | заемщика |
| Характеристики приобретаемого жилья | точный адрес, технические особенности, инженерные коммуникации |
Возможные причины отказа при покупке жилого дома
Жилой дом – достаточно сложный объект для оформления в залог, так как его труднее оценить. К нему применяются и те же критерии, который были рассмотрены при оценке квартиры (отсутствие обременений, деревянных перекрытий и т.д.), так и отдельные, относящиеся именно к этому типу строений.
Так, отказ по объекту при покупке жилого дома возможен если:
- Нет подъездной дороги;
- Не подходит для круглогодичного проживания (отопление, водоснабжение, электричество);
- Несоответствие назначения земельного участка его разрешенному использованию по документам;
- На участке, на котором расположен дом, есть не зарегистрированные строения (от сторожки до пристройки к дому);
- Явные дефекты постройки;
- Не соответствующий требованиям фундамент;
- Расположение свыше 50-100 км от города.
Но, опять же, не все банки столь строги. Есть кредитные учреждения, которые кредитуют и на покупку дачных домиков, не пригодных для круглогодичного проживания, находящихся в удалении от города.
В случае если причина – несоответствие назначению земель по документам – такие объекты не одобрит никакой банк, а если есть незарегистрированный объект, то его можно либо снести, либо зарегистрировать – тут все решаемо.
Ипотека после отказа: стоит ли повторно подавать заявку
Ответ на этот вопрос простой: да, стоит. Не бывает безнадежных ситуаций. Если вы хорошо разобрались в причинах, почему было отказано в ипотеке, можно попробовать подать заявку в тот же банк еще раз.
Делать это стоит не раньше чем через 3-4 месяца после первого обращения. К примеру, повторная заявка на ипотеку в Сбербанк обречена на автоматический отказ, если принести ее ранее, чем через 2 месяца.
Если вы получили отказ в ипотеке, можно:
- подать официальный письменный запрос в банк с просьбой объяснить отрицательное решение;
- заказать в БКИ и проверить свою кредитную историю (услуга платная);
- пересмотреть свои расходы на текущий момент, ликвидировать мелкие задолженности;
- найти дополнительный источник официального дохода;
- более тщательно и придирчиво выбирать объект недвижимости.
- обратиться к риэлторам, которые помогут найти причину отказа и подать второй раз в нужный банк или просто устранить эту причину.
По статистике, процент отказа в ипотеке не так уж велик и составляет примерно 30%. То есть 2 из 3-х заемщиков кредит все-таки получают.
Если причина отказа не вполне ясна, а у заемщика все в порядке с кредитной историей и «белой зарплатой», можно попытать счастья в другом банке. У каждого учреждения свои методы оценки заемщика, поэтому в другом месте кредит могут одобрить!
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Собственник под лупой
Собственный бизнес в глазах банка имеет индивидуальный предприниматель либо учредитель юридического лица (соучредитель с долей иногда даже более 1%, но чаще 25%), в том числе семейный бизнес.
Банки не очень жалуют таких заемщиков. Но есть смягчающие обстоятельства. Например, сумма кредита невелика. Или, наоборот, велик первоначальный взнос. И бизнес зародился не вчера, а существует уже хотя бы несколько лет.
Еще плюс – когда официальный доход по декларации достаточен для погашения кредита. Или же релевантный доходу компании оборот по текущим счетам подтвержден соответствующими выписками. Ну и понятно, что сфера деятельности компании не должна входить в тот список нежелательных, который приведен выше. Безусловно, приветствуется наличие у потенциального заемщика активов и кредитной истории, сопоставимой с заявленными доходами.
Важно: если со- или учредитель оформлен в своей компании на какой-нибудь должности и имеет официальный доход как наемный работник, то именно в этом качестве, при представлении справки 2-НДФЛ, банк его и может рассмотреть. Плюсом может являться и то, что юридическое лицо находится на зарплатном обслуживании, ведет операционную деятельность, держит вклады в данном банке.