Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли аннулировать договор дарения на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем поставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться в том, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Каковы причины отмены дарения:
- Иногда при дарении квартиры могут возникнуть ситуации, когда одна из сторон хочет отменить дарение. Возможные причины отмены дарения могут включать:
- Несогласие с условиями дарения. Если одна из сторон не согласна с условиями, фиксированными в договоре дарения, она имеет право отменить дарение.
- Мошенничество. Если при дарении квартиры было обнаружено мошенничество, например, одна из сторон скрыла информацию о долгах или ограничениях на квартире, другая сторона имеет право отменить дарение.
- Неисполнение условий. Если строны договорились о выполнении определенных условий после дарения, и одна из сторон не выполнила свои обязательства, другая сторона может отменить дарение.
- Недействительность сделки. Если дарение совершено с нарушением закона или недействительно по другим причинам, то оно может быть отменено.
- Согласие обеих сторон. Если обе стороны согласны на отмену дарения, то они могут сделать это путем заключения нового договора или расторжения предыдущего.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Что такое договор дарения и какие основные правила его заключения?
Наряду с прочими гражданскими сделками, дарение регулируется Гражданским кодексом, в главе 32.
Дарение — это передача чего-либо от одного человека (организации) к другому бесплатно. Под “бесплатно” в данном случае понимается не только оплата деньгами, но и любое другое действие взамен. Дарение понимается как добровольный акт отказа владельца от принадлежащего ему имущества, от имущественных прав или прощение долга в пользу другого человека. Подарить можно уплату долга третьему лицу или, напротив, право требовать долг с третьего лица. Женщина одолжила деньги своей приятельнице, а на новый год, в качестве подарка, простила этот долг. Племянница взяла кредит на машину, а дядя на день рождения подарил погашение кредита. Мужчина взял деньги в займ, его кредитор решил подарить деньги своей дочери и теперь мужчина обязан вернуть деньги ей.
Возможно не только непосредственное дарение, но и обещание сделать дар в будущем. Такие обещания обязательно закрепляются письменно. Мама пообещала подарить сыну машину через год, о чем родственники подписали соглашение.
Не всегда при желании передать дар обязательно составлять договор, дарение один из тех видов договора, который возможен в устной форме, достаточно просто передать дар, исключение составляют перечисленные в статье 574 Гражданского кодекса случаи. Среди прочих, передача в дар недвижимого имущества возможна только в письменном варианте. Муж подарил жене серьги — письменная форма не обязательна, а вот если квартиру — без договора не обойтись.
Правило об отсутствии встречного действия при дарении является основным правилом для этого договора. При несоблюдении требования возникают риски оспаривания договора, о них и других случаях, когда оспаривание договора становится возможным, поговорим ниже.
Как оспорить договор дарения?
Итак, при совершении сделки дарения, которую вы хотели бы оспорить имелось одно или несколько описанных событий. Что делать? Обращаться в суд, только он может принять решение о необходимости отмены сделки.
Лица, имеющие право оспорить договор дарения:
- даритель;
- близкие родственники;
- заинтересованные лица.
Срок давности оспаривания договора дарения:
Реализовать право на оспаривание возможно в течение 3-х лет или 1 года с момента его совершения, если предметом было недвижимое имущество — в 3-х трех лет с даты штампа, поставленного Росреестром.
Имеются исключения:
- договор оспаривается родственником, который не знал о нем. Оспаривание возможно в течение 3-х лет с момента, когда о сделке стало известно;
- третье лицо вправе оспорить дарение в суде в течение 1 года с момента, как узнало о нарушении своих прав этой сделкой;
- в любом случае оспорить сделку можно не позднее 10 лет с момента ее совершения/регистрации перехода прав собственности в Росреестре.
Обращение в суд, рассмотрение дела в суде:
До обращения в судебные органы обязательна подготовка искового заявления. К иску предъявляются требования (ст. 131 и 132 ГПК РФ):
- исковое заявление составляется обязательно в письменном виде. Для каждого участника дела должен быть свой экземпляр и еще один — для суда;
- в иске указывается суд, в который будет подано обращение, ФИО, наименование, адреса и данные сторон (если есть возможность их указать), приветствуется указание номеров телефонов, адресов электронной почты и т.п.;
- как именно были нарушены права истца или как они могут быть нарушены. В рассматриваемой ситуации обязательно нужно указать, как договор нарушил права истца, оспаривание ради оспаривания не предусмотрено законом;
- описать все обстоятельства, подтверждающие нарушение прав истца, приложить все доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Если нет возможности получить какие-то доказательства самостоятельно, то к исковому заявлению необходимо приложить ходатайство, в котором будет содержаться просьба о содействии в собирании доказательств. При этом нужно конкретно указать где, у кого и какое доказательство нужно запросить и указать, почему вы считаете, что данное доказательство есть именно у этого человека, организации;
- указать требования. Это может быть признание права или возврат имущества передавшему дар, возврат стоимости, при отсутствии имущества. Не предполагается только оспаривание договора, всегда должно быть требование кроме оспаривания;
- указать цену иска, приложить к иску расчет этой цены при необходимости;
- перечислить все документы, которые приложены к исковому заявлению. Среди обязательных документов должна быть квитанция об уплате государственной пошлины, все перечисленные в исковом заявлении доказательства, почтовая квитанция, подтверждающая направление копий искового заявления другим лицам, участвующим в деле;
- подписать исковое заявление, если это делается по доверенности, то приложить и доверенность.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Как происходит отмена дарственной на недвижимость
Правила, по которым оформляется отмена договора дарения, в частности, квартиры, зависят от того, почему такая отмена происходит.
Отмена дарения после смерти одаряемого
Если в тексте договора дарения есть пункт о возможности вернуть дар, если его старый обладатель переживет нового, даритель направляет в уполномоченный орган свидетельство о смерти и копию договора дарения. На основании данных документов права на недвижимость, например на квартиру, вновь регистрируются на имя старого владельца.
Отмена дарения в связи с покушением на дарителя или его убийством
Отмена договора дарения по этому основанию утверждена в статье 578 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней субъект, преподнесший дар, в том числе квартиру, вправе требовать расторжения договора дарения, если получатель:
● покусится на его жизнь или здоровье;
● покусится на члена его семьи.
На практике, чтобы отмена дарения по этому основанию была обоснованной, предстоит предварительно доказать вину гражданина, то есть потребуется приговор, которым он признан виновным.
Чтобы отмена договора дарения состоялась, должно пройти уголовное расследование и быть вынесен обвинительный приговор. Только после этого подается гражданско-правовой иск о прекращении договора дарения. Тогда отмена договора дарения состоится.
Если же просто подать гражданско-правовой иск, даже сопроводив его справкой из травмпункта о побоях, отмена не состоится.
Отмена договора из-за ненадлежащего обращения с объектом дарения
Такая отмена договора производится также только в судебном порядке. Очевидно, чтобы отмена состоялась, следует подтвердить, что:
● действительно присутствует ненадлежащее обращение с предметом дарения, например квартирой, в чем оно выражается;
● объект дарения очень значим для заявителя.
Что говорит судебная практика по делам об отмене дарения
Судебная практика по таким делам неоднозначна. Решение суда напрямую зависит от наличия оснований для отмены дарственной, указанных в законе, и полноты представленных доказательств.
Например. Женщина обратилась в суд с требованием отменить договор дарения на квартиру. В качестве основания указала ненадлежащее обращение одаряемого с подарком, которое может повлечь его утрату.
Суд в удовлетворении ее требования отказал. Обосновал решение тем, что истицей не были предоставлены доказательства неимущественной ценности подаренной квартиры. А также она не смогла пояснить суду, в чем заключалось ненадлежащее обращение одаряемого с подаренной вещью.
Рассмотрим примеры из судебной практики, где сторонами сделки, которую хотели отменить, были близкие родственники.
Пример 1. Мать подарила сыну квартиру. Через год после заключения сделки он начал систематически ее избивать. Она обратилась в полицию, была проведена медицинская экспертиза и получено заключение о нанесении тяжкого вреда здоровью.
В отношении сына вынесен обвинительный приговор. На основании полученного судебного акта мать обратилась в суд, чтобы отменить дарственную. Судом ее требование было удовлетворено.
Пример 2. Отец подарил дочери автомобиль. Через некоторое время между ними произошла крупная ссора. Даритель решил отменить сделку и вернуть себе транспортное средство. Но суд ему отказал. Поскольку ссора, какой бы сильной она ни была, не является причиной для отмены дарственной.
Образец искового заявления об отмене договора дарения
Рекомендуем воспользоваться образцом иска об отмене договора дарения, подготовленным специалистами нашего сайта.
В Кунцевский районный суд города Москвы
121351, г. Москва, ул. Ярцевская, д.12
Истец: Степанов Андрей Иванович,
проживающий по адресу
г. Москва, ул. Боженко, д. 5, кв. 78
Ответчик: Алексеев Иван Николаевич,
проживающего по адресу
г. Москва, ул. Ярцевская, д.15, кв. 7
Третье лицо: Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и
картографии по городу Москве
адрес: г. Москва, ул. Большая Тульская ул., 15
Исковое заявление об отмене договора дарения квартиры
Между мной, Степаным Андреем Ивановичем, и Алексеевым Иваном Николаевичем был заключен договор дарения от 24.01.2023, согласно которому в собственность ответчика переходила квартира, кадастровый номер 50:27:00204416:100, площадью 105 кв.м., по адресу Московская область, Подольский, г. Москва, поселение Рязанское, д. Рязаново, д. 30, кв. 56.
До отчуждения недвижимого имущества, указанная квартира принадлежала мне, на праве собственности.
Право собственности ответчика на подаренную квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москвы, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2023 года была сделана запись регистрации.
17.05.2023 года ответчик, находясь в состоянии алкогольного опьянения, напал на меня и причинил мне телесные повреждения. Приговором суда от 17.07.2023 по делу 2-4567/2023 ответчик был признан виновным в причинении тяжкого вреда моему здоровью.
Причины для отмены дарственной
Основания для отмены дарения недвижимости между близкими родственниками или третьими лицами предусмотрены статьей 578 ГК РФ.
Разрыв сделки допустим в следующих случаях:
- Одариваемый покушался на жизнь дарителя, нанес телесные повреждения, лишил жизни бывшего владельца жилья, членов его семьи.
- Человек, получивший подарок, ненадлежащим образом пользуется новым имуществом (является виновником аварий, пожаров, затоплений).
- Одаряемый участник соглашения умер раньше дарителя. Ситуация должна разрешаться в пользу распорядителя. Единственным условием выступает наличие соответствующего пункта в договоре.
- ИП или юридическое лицо, подарившее недвижимость, признано банкротом. Суд прекращает действие договора в течение 6 месяцев с момента разорения.
Процедура отмены дарственной на недвижимость
Существует два варианта отмены договора дарения на жилье, а именно:
- По обоюдному согласию
Если обе стороны добровольно решают расторгнуть дарственную, то нужно лишь подписать соглашение, которое должно быть оформлено согласно закону. И если стоимость ценностей, которые были переданы в дар, составляет более трех тысяч рублей, то данное соглашение должно быть в обязательном порядке подтверждено нотариально.
- Через суд
Данное расторжение договора будет проводиться лишь на основании иска, который был подан исполнительным органам, находящимся по месту жительства или регистрации будущего ответчика либо же по адресу объекта недвижимости, который был передан в дар. Заявка в суд должна быть подана в установленной форме, образец которой можно найти либо в самом суде, либо на его официальном сайте. В иске должны быть прописаны участники сделки дарения, а также обстоятельства, по которым планируется расторжение дарственной. Также необходимо подкрепить этот иск вескими аргументами и предоставить необходимые документы (справки и акты административной, экспертной и медицинской экспертизы), которые могут подтвердить указанное в иске. Помимо этого нужно предоставить доказательства того, что были проведены попытки решить проблему добровольно (для этого нужны почтовые квитанции, описи вложений в заказные письма, а также уведомления о том, что адресат их получил).
Вместе с иском нужно подавать обязательный пакет документов, а именно:
- свидетельство о браке либо рождении
- квитанцию о проведенной оплате госпошлины
- подтверждение прав распоряжения недвижимость
- доверенность на предоставление интересов физического лица в суде.