Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между совместной и долевой собственностью?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Отличить совместную собственность от долевой помогает такой признак как наличие определения долей каждого собственника в ОС. Если в ОС определены доли собственников, она будет считаться долевой собственностью. Если же доли не выделены, при этом собственники владеют ей совместно, она, соответственно, является совместной собственностью.
Поскольку совместная собственность не предусматривает определения долей, в этом случае объектом недвижимости или другим имуществом собственники распоряжаются совместно (с учетом принципа добросовестности). Если же у собственников возникнет желание разделить имущество, закон это не запрещает. После разделения доли будут составлять долевую собственность.
Важно! Доли могут быть как равными, так и неравными. Распоряжаться имуществом собственники вправе в пределах тех долей, которые им принадлежат.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.
Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.
Какие документы проверить:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
— выписка из ЕГРН;
— паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
— документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
— брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.
Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.
Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
— она появилась до брака;
— ее подарили по договору дарения;
— она получена в наследство одним из супругов.
Краткая инструкция
1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.
Как купить долю в квартире
Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Что необходимо учесть
По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.
Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.
Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.
Краткая инструкция по покупке доли
1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.
Совместная и долевая – это разновидности общей собственности, когда право на какое-либо имущество имеется одновременно у нескольких (то есть двух и более) лиц. Однако сами эти понятия значительно отличаются:
- Долевая– когда каждому из сособственников принадлежит определённая доля в праве на вещь. Условно говоря: допустим, гражданин А. и гражданка Б. вскладчину купили квартиру стоимостью 12 млн. рублей, при этом А. внёс 8 млн,, а Б. – 4 млн. В этом случае, скорее всего, квартира будет зарегистрирована на них так, что А. достанется 3/4, а Б. – 1/4.
- Совместная– ситуация, когда конкретные доли в праве на вещь вообще не определяются, а имущество считается принадлежащим сразу всем участникам в равной мере.
«Режим совместной собственности супругов оптимально защищает права граждан, но его нужно усовершенствовать».
Действующая модель собственности в браке пока оптимально защищает права граждан, хотя её можно усовершенствовать, чтобы дополнительно обезопасить права партнёров, полагает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилёв. Так, идея о том, чтобы совместное имущество вносили в реестр недвижимости, полезна и для самих супругов, и для покупателей жилья.
Что касается установления режима раздельной собственности, тут ситуация неоднозначна, указывает эксперт. Нужно учесть огромное количество факторов, иначе можно ущемить права одного из супругов. Также важно, чтобы граждане повышали уровень правовой и финансовой грамотности и ещё до регистрации отношений заключали брачный контракт.
Характеристика имущественных режимов
Оба режима владения имеют общую правовую природу – они возникают в силу наличия у одной вещи, обладающей признаками индивидуальности, сразу нескольких владельцев. На порядок возникновения указанных режимов количество совладельцев не влияет, достаточно чтобы их было больше одного.
Важно понимать, что такое количество собственников прямо отражается на размере долей, на которые они могут претендовать. Впрочем, лишь если собственность является долевой, а не совместной – в последнем случае о каких-либо долях речь вообще не идет.
Режим совместного владения может быть определен лишь в прямо установленных законом случаях. Долевое владение возникает во всех случаях, когда владельцами одной вещи выступают два и более человека, и оснований для совместного владения между ними нет.
IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК)
У любого из участников общей собственности (как долевой, так и совместной) могут возникнуть неисполненные обязательства. В первую очередь взыскание по таким обязательствам осуществляется в отношении имущества, находящегося в единоличной собственности должника. Если, однако, этого имущества недостаточно, кредитор участника общей собственности вправе потребовать выдела натуральной доли должника в общем имуществе в целях обращения на нее взыскания.
Удовлетворение требований кредитора за счет всего имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности, недопустимо: одни участники общей собственности не должны отвечать по личным обязательствам других.
Если же (1) долю в общем имуществе в натуре выделить невозможно либо (2) против выдела возражают остальные сособственники, то кредитор вправе требовать лишь продажи должником своей доли остальным сособственникам по цене, соразмерной рыночной, и обращения взыскания на полученные таким образом средства в счет долга.
И только при отказе остальных сособственников от приобретения доли должника кредитор вправе потребовать в судебном порядке обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности через ее продажу с публичных торгов.
Общая долевая и общая совместная собственность
Общая собственность– принадлежность одного и того же имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам).
Объект общей собственности– индивидуально-определенная вещь (дом), совокупность вещей (наследственная масса) или имущественный комплекс (предприятие). Право общей собственности возникает на неделимые вещи, а также на имущество, которое не может быть разделено в силу указания закона (примером являются многие ценные бумаги). Общей собственностью могут быть и делимые вещи, если это предусмотрено законом либо соглашением.
Виды общей собственности: 1) долевая– общая собственность, в которой каждому сособственнику принадлежит определенная доля; 2) совместная– общая собственность, в которой доли ее сособственников заранее не определены, но могут быть выделены при ее разделе.
Общая собственность является долевой, если иное не установлено законом. Так, законом установлена совместная собственность на общее имущество супругов, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Перевод имущества из режима совместной собственности в режим долевой допускается по усмотрению сособственников, а в обратном порядке – только в случаях, предусмотренных законом.
Юридическая природа доли в общей собственности:участнику принадлежит доля в праве на общее имущество, а не доля имущества (реальная доля) или доля в стоимости имущества (идеальная доля).
Особенности правового регулирования долевой собственности:
• доли сособственников считаются равными, если иное не вытекает из закона;
• при решении вопроса об осуществлении правомочий собственников каждый сособственник имеет один голос;
• права сособственников должны осуществляться по взаимному согласию всех сособственников;
• разногласия сособственников по поводу осуществления ими прав собственника разрешаются судом;
• каждый сособственник распоряжается своей долей общей собственности по своему усмотрению, но в случае отчуждения ее он должен предложить свою долю сначала своему сособственнику (это называется правом преимущественной покупки) и лишь после его отказа может продать свою долю другому лицу;
• предложение покупки своему сособственнику должно быть сделано в письменной форме, срок для ответа на предложение покупки определен: 10 дней (для движимого имущества) и 30 дней (для недвижимого имущества);
• при нарушении права преимущественной покупки любой сособственник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в служебном порядке перевода на себя прав покупателя;
• уступка преимущественного права покупки доли не допускается;
• сособственник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общей долевой собственности в натуре, а в случае невозможности этого – денежной компенсации своей доли;
• плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между собственниками соразмерно их долям;
• каждый сособственник обязан нести расходы соразмерно своей доле имущества.
Совместной собственность может быть лишь в случаях, предусмотренных законом. Она может быть переведена договором в долевую собственность. Виды:собственность супругов; собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства; как собственность членов семьи на приватизированную ими квартиру.
Сособственники пользуются собственностью сообща. Сделкипо распоряжению совместным имуществом может совершить каждый сособственник, согласие остальных сособственников на это предполагается (презюмируется). Однако совершение сделки в отношении совместной собственности одним из сособственников без получения согласия остальных является основанием для признания такой сделки недействительной. Долив совместной собственности определяются лишь при ее разделе, и как правило, должны быть равными.
1. Совместная собственность супругов –имущество, нажитое супругами в период совместной жизни (до брака – раздельная собственность каждого из них). Взыскание по долгам одного супруга может быть обращено лишь на имущество этого супруга, а на общее имущество – если этот супруг делал долги в интересах семьи.
2. Совместная собственность членов крестьянского хозяйства– имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли (земельный участок, насаждения, постройки, скот, транспорт и т. п.). Члены крестьянского хозяйства – трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие это хозяйство (лица, не достигшие трудового совершеннолетия, и лица пенсионного возраста не могут быть членами крестьянского хозяйства). Особенности: а)плоды, продукты и доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности, являются общим имуществом его членов; б)общее имущество используется членами крестьянского хозяйства по взаимному соглашению; в)сделки по распоряжению имуществом хозяйства совершаются главой хозяйства либо иным доверенным лицом; г)выдел имущества одному из участников крестьянского хозяйства возможен лишь путем выплаты его доли.
3. Совместная собственность членов семьи, приватизировавшей квартиру: а)возникает по желанию граждан и с согласия всех проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; б)субъекты – совершеннолетние и несовершеннолетние, в том числе, проживающие отдельно от нанимателя, но не утратившие права пользования квартирой; в)сделки с квартирой в случае проживания в ней несовершеннолетних допускаются только с разрешения органов опеки и попечительства; г)средства от сделок с приватизированными квартирами, в которых проживали только несовершеннолетние, должны быть зачислены на счет этих лиц в сберегательном банке; д)при разделе квартиры и выделе доли – доли сособственников должны быть равными, если иное не предусмотрено договором; е)выдел доли в натуре одному из сособственников квартиры возможен лишь в случаях возможности передачи ему жилой площади, подсобных помещений в изолированном виде, а также при наличии возможности оборудования отдельного входа.