Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда помещения у физического лица юридическим лицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Может ли физлицо быть арендодателем?

Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.

Арендаторами могут быть:

• физические лица;
• юридические лица;
• муниципалитеты и государство, при определенных условиях.

Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:

• как ИП;
• как учредитель юридического лица.

Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:

1. договор заключен на длительный срок;
2. имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.

На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ. лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб. Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.

Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

• для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
• заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
• торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
• для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
• только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
• уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
• стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
• если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Инспекция Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, рассмотрев Ваше обращение в части отнесения к предпринимательской деятельности и необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при предоставлении в аренду одного помещения одному субъекту хозяйствования, сообщает следующее.

Порядок обращения граждан и юридических лиц в государственные органы, иные организации и порядок рассмотрения таких обращений установлен Законом Республики Беларусь от 18.07.2011 №300-З “Об обращениях граждан и юридических лиц” (далее – Закон), Указом Президента Республики Беларусь от 15.10.2007 №498 “О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц” ( далее — Указ), которые определяют, что государственные органы рассматривают обращения граждан и юридических лиц в пределах своей компетенции.

На основании статьи 108 Налогового кодекса Республики Беларусь, а также постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2001 № 1592 “Вопросы Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь” в обязанности налоговых органов входит, в частности, контроль за соблюдением налогового законодательства, правильностью исчисления, своевременностью и полнотой уплаты налогов, иных обязательных платежей в бюджет, проведение разъяснительной работы по вопросам применения налогового законодательства.

Согласно пункту 21 Перечня государственных органов, иных организаций, ответственных за рассмотрение обращений по существу в отдельных сферах жизнедеятельности населения, утвержденного Указом, предпринимательская и ремесленная деятельность (вопросы, не связанные с налогообложением) населения, рассматриваются в структурных подразделениях местных администраций…

Учитывая изложенное, за разъяснением вышеуказанного вопроса, необходимо обратиться в местную администрацию района г. Минска.

На этом заканчивается ответ на первый вопрос.

Вместе с тем, известно, что существует разъяснение Высшего Хозяйственного Суда РБ от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу», в котором указано, что решение о необходимости регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя зависят от того, насколько процесс сдачи в аренду носит “системный характер”. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью, когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли.

Таким образом, собственнику нежилого офисного помещения перед началом рассматриваемого вида деятельности в его конкретном случае лучше письменно обратиться в местную администрацию, опираясь на вышеприведённые законодательные акты, за получением ответа.

При выплате физическому лицу – собственнику помещения, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, арендной платы за сдаваемое помещение, юридическое лицо – арендатор, как налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц с суммы выплачиваемого дохода (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 196, подпункт 1.4 пункта 1 статьи 197, статья 216 Налогового кодекса Республики Беларусь (2022 год), далее – НК).

В отношении указанного дохода ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13% (пункт 1 статья 214 НК).

В соответствие со статьёй 215 НК в отношении вышеуказанного дохода сумма подоходного налога с физических лиц исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.

Для доходов, в отношении которых ставка подоходного налога с физических лиц установлена пунктом 1 статьи 214 НК, налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется за каждый календарный месяц налогового периода как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, применяемых последовательно в соответствие со статьями 209-212 НК, с учетом особенностей, предусмотренных главой 18 НК.

Таким образом, если арендатор – налоговый агент, перечисляет собственнику 100 рублей, то, одновременно, должен перечислить в бюджет 13 рублей. Это все в случае, если собственник израсходовал все причитающиеся ему налоговые вычеты на основном месте работы.

С 1 января 2019 г. Законом Республики Беларусь от 30 декабря 2018 г. № 159-З “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь” внесены изменения в Налоговый кодекс РБ. В том числе изменён порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, уплачиваемого физическими лицами по доходам, полученным ими от сдачи внаем жилых и (или) нежилых помещений, машина-мест.

Для физических лиц, получающих такие доходы и уплачивающих подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах, отменена обязанность по предоставлению в налоговый орган по окончанию календарного года налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу с физических лиц в случае превышения установленного размера годового дохода и, соответственно, исключена необходимость доплаты налога в данном случае.

В случае выплаты доходов физическим лицам индивидуальными предпринимателями, в том числе по договорам аренды, индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать из доходов плательщика и перечислить в бюджет сумму подоходного налога с физических лиц с применением ставки в размере 13% при их фактической выплате.

Таким образом, с 1 января 2019 года, индивидуальные предприниматели, как и, ранее, юридические лица, также стали налоговыми агентами в арендных отношениях.

Где физлицу найти подходящего арендатора?

Поиск арендаторов собственник может осуществлять двумя способами – самостоятельно или при помощи посредника:

1. Если владелец недвижимости намерен сам заниматься поисками, то он может использовать различные варианты. Самый распространенный – размещение объявлений в открытых источниках информации (интернет, печатные СМИ, телевизионные каналы). Можно искать арендатора изучая объявления, которые уже размещены в открытых источниках. Часто люди сами ищут нежилое помещение.
2. Если человеку необходимы услуги посредника, то необходимо обратиться в агентство недвижимости, либо к частному риелтору. В таком случае поиск арендатора будет осуществляться на условиях заключенного договора.

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки:

• При самостоятельном поиске человек экономит средства. Он сам анализирует рынок спроса и выбирает наиболее подходящий для себя вариант, но тратит свое время на поиски. Можно стать жертвой мошенников, если собственник плохо разбирается в действующем законодательстве.
• Услуги риелтора избавляют человека от временных затрат. Специалист сам проанализирует рынок спроса и подберет несколько подходящих вариантов. Каждое агентство имеет в своем распоряжении информационную базу. Поэтому поиски арендатора не займут много времени. Единственным минусом являются дополнительные затраты собственника на оплату услуг специалиста.

  Цены на услуги специалистов зависят от региона. В среднем сумма составит 50% от ежемесячной арендной платы.

При выборе арендатора необходимо ориентироваться на имеющиеся предложения. Довольно часто те, кто ищут помещения, сами предлагают размер оплаты. При возможности нужно изучить историю арендатора, выяснить пользовался ли он ранее помещениями других собственников, не было ли нарушений с его стороны. Также нужно убедиться в праве другой стороны совершать сделки. Человек должен быть дееспособным и совершеннолетним.

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

Немаловажным документом помимо соглашения считается акт передачи недвижимости в эксплуатацию. Подписывать бумагу стоит исключительно после осмотра сдаваемого помещения. Если при осмотре здания будет найдена неисправность или недочет, то его сразу нужно записать в бумагу (чтобы впоследствии не было ложных обвинений).

Предварительный осмотр позволяет потребовать потребителем устранения неполадок за счет средств владельца или оговорить окончательную сумму в течении каждого месяца взносов с учетом выявленных неприятностей. Если увиденные объект не соответствует описанному, никаким образом не удовлетворяет интересы арендатора, то последний вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке с указанием причины такого поведения.

ВАЖНО !!! По истечении времени сдачи объекта, владелец будет принимать здание по все тому же ранее упомянутому акту. Если ранее замеченные неисправности не были замечены или не зафиксированы в акте, то владелец по закону может требовать возмещения за порчу имущества. Также при реальных вложениях и расходах арендатора на помещение, он вправе потребовать компенсации.

Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

1. Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
2. Обсуждаются условия договора.
3. Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
4. Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

В чем же разница?

1. Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
2. Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:

• учредительные бумаги;
• свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
• приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.

Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.

• Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
• Для «физиков» – 2023 рублей.

Читайте также:  Размер минимальной пенсии в России в 2023 году: таблица по регионам

Банк экспертных заключений

В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2023 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»). Обоснование:

1. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• договор аренды со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт;
• российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
• доверенность, если документы подает представитель;
• нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
• разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
• письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
• квитанция об оплате госпошлины.

Сдать в аренду долевую собственность: документы, налоги

автор ответа,

Вопрос

Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?

• Ответ
• По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника.
• Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения.

В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке.

Что должно быть в договоре аренды

Когда ИП арендует помещение, стоит внимательно изучить договор аренды. Кроме информации о сторонах сделки, должны быть указаны данные о правоустанавливающем документе, который подтверждает право собственности (копия договора купли продажи помещения). Также в соглашении прописываются права и обязанности обеих сторон, срок действия договора, ответственность за несвоевременную оплату аренды, порядок расторжения сделки, условия возмещения ущерба.

Дополнительно нужно указать данные (точное описание и адрес размещения), которые позволяют установить имущество передаваемое ИП. Также к соглашению нужно приложить копию технического паспорта на здание. Обязательным пунктом является срок аренды и сумма ежемесячных платежей за пользование имуществом.

Если плату за аренду вносит организация (юридическое лицо)

В случае если плату за аренду организация переводит со своего расчетного счета, с корпоративного веб-кошелька, корпоративной банковской карты и иным безналичным образом, но без фактического предоставления самого электронного средства платежа, тогда арендодатель не обязан применять онлайн-кассу (п.9 ст.2, закон 54-ФЗ). Но при этом нужно помнить следующее: безналичные варианты расчета перечислены Центробанком РФ в Положении №383-П от 19.06.2012. В их состав входят только следующие платежи:

• посредством аккредитивов;
• через платежные поручения;
• посредством инкассовых поручений;
• с помощью чеков;
• в формате прямого дебетования;
• путем перевода электронных денежных средств, включая использование для этого электронных средств платежа.

За пределами этого списка расчеты не могут быть названы «безналичными». А значит, только при использовании вышеуказанных форм в расчетах между юрлицами и (или) предпринимателями можно не использовать ККТ. Исключение — когда электронное средство платежа предъявляется арендатором (представителем арендатора) для расчета.

Если аренда списывается с личной карточки директора без ее предъявления арендодателю, то при решении проводить или нет арендодателю данную операцию через онлайн-кассу, нужно учесть следующее:

• идентификация платежа, произведенного с личной карточки работника арендатора в пользу арендодателя, осуществляется на основании «Назначения платежа». Как правило, это ссылка на счет или договор с обязательным указанием, что оплата производится за организацию;
• директор вправе действовать без доверенности от лица своей компании. Поэтому ему при совершении оплаты предъявлять такой документ не нужно (для простого подотчетного лица может потребоваться доверенность).

Похожие записи:

• Медведев отменил знак «Шипы» на автомобилях
• Утвердили новые правила расчета больничных для сотрудников по ГПД
• Установление факта принятия наследства в суде