Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблемы исполнения судебных решений о сносе самовольных построек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.
Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду
Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:
- возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
- нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
- возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
- подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;
Разбираемся, в каких случаях нельзя пускать ситуацию на самотек и как лучше действовать
Приобретая квартиру в новостройке по договору ДДУ (долевого строительства), нельзя исключать, что сдача дома задержится или что застройщик и вовсе обанкротится. Такие ситуации сегодня – практически обыденное дело.
Далеко за примерами ходить не нужно: застройщик «Социальная инициатива и Компания» – дольщики до сих пор не могут получить свои законные квартиры; «Московский комбинат хлебопродуктов», занимающийся строительством ЖК «Царицыно 1» и «Царицыно 2», застройщик «Земли Московии», строящего ЖК «Березовая Роща» в Раменском – вопрос о продолжении строительства этих объектов находится в подвешенном состоянии.
К сожалению, на этапе, когда только появляются первые признаки того, что события начали развиваться не лучшим образом, одни не желают связываться ни с застройщиком, ни с судебной системой и ждут передачи квартир годами, другие не предпринимают никаких действий, боясь совершить ошибку или не зная, к кому обратиться. Все это может привести, по истечении времени, что вложенные деньги будут просто потеряны из-за банкротства застройщика и инфляции.
Если вы попали в подобную ситуацию, не следует надеяться, что проблема решится сама. Свои права необходимо отстаивать всеми возможными законными способами. О некоторых из них мы сейчас и поговорим.
ИИНФОРМАЦИЯ – ПРЕЖДЕ ВСЕГО
Получены ли кем-либо из дольщиков ключи от квартир, приходило ли оповещение о задержке сдачи объекта другим дольщикам, что ответил застройщик на тот или иной запрос от собственников – все это можно узнать на форуме дольщиков объекта. Иногда и сами представители застройщика занимаются мониторингом форума и отвечают там же на вопросы дольщиков.
Еще на этапе поиска квартиры можно изучить форумы дольщиков, чтобы иметь информацию о процессе строительства из первых рук. Если же после подписания договора возникли проблемы с застройщиком, то единомышленников для решения сложившейся ситуации имеет смысл искать там же – на форуме.
Полезную информацию по вопросам долевого строительства в Москве и области также можно найти на сайтах Минмособлстроя, Москомстройинвеста. Например, там вы можете узнать о том, как проверить застройщика, какие документы он должен предоставить в соответствии с законом 214-ФЗ, какие «серые» схемы используют застройщики при продаже квартир и чем они опасны.
ЖДАТЬ ИЛИ ДЕЙСТВОВАТЬ?
Не исключено, что у застройщика возникли временные сложности, которые будут скоро решены. Бывают ситуации, когда из-за сбоя с поставкой материала или незначительных недоделок задерживается срок передачи объекта. В таком случае не стоит волноваться.
Если же возникли более серьезные проблемы (замена застройщика при его банкротстве, отсутствие денег на строительство), то лучше не медлить.
И, в зависимости от конкретной ситуации, требовать передачи квартиры, взыскивать неустойку, расторгать договор участия в долевом строительстве, обращаться в органы по надзору в сфере строительства.
Чем раньше вы начнете предпринимать нужные шаги, тем больше шансов обратить ситуацию в свою пользу.
Какая бы ситуация не возникла у застройщика, он обязан уведомить дольщика в письменном виде о продлении сроков сдачи объекта. Это должно быть сделано не позднее, чем за два месяца до планируемого срока передачи объекта.
Вместе с уведомлением застройщик направляет дополнительное соглашение об изменении сроков сдачи объекта.
Если дольщик подписывает дополнительное соглашение, то это значит, что он согласен с переносом сроков и отказывается от неустойки, которую бы ему мог выплатить застройщик.
Помните: подписывать такое дополнительное соглашение – ваше право, но отнюдь не обязанность!
В любом случае вы имеете право обратиться с претензией к застройщику и потребовать передать квартиру, выплатить неустойку в двойном размере и возместить убытки.
В данном случае убытками будет считаться и то, что вы снимаете квартиру в течение времени, на которое была задержана передача квартиры застройщиком.
Но нужно иметь документальное тому подтверждение (договор с владельцем квартиры, расписки о получении им денежных средств в качестве оплаты).
Если сдача объекта просрочена более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор с застройщиком и вернуть свои деньги, дополнительно взыскав с застройщика неустойку.
Естественно, многих не устраивает такой исход дела, ведь в случае расторжения договора, дольщик может вернуть внесенные денежные средства на покупку квартиры и получить неустойку, а вот квартиру в этом случае получить не удастся.
КОЛЛЕКТИВ – СИЛА!
Одиночные обращения дольщиков в различные инстанции обычно не достигают нужной цели. Такие жалобы долгое время могут оставаться без внимания, поэтому, принимая решение действовать, лучше заручиться поддержкой других дольщиков.
При совместных активных действиях дольщиков — массовых жалобах, освещении в СМИ — повышается вероятность, что на проблему обратят внимание высшие чиновники и долгострой будет постепенно достраиваться, например, за счет привлечения властями нового застройщика, как в случае с некоторыми объектами «СУ-155».
Если же повлиять на ситуацию не удается, то можно попробовать добиться, чтобы вас включили в реестр обманутых дольщиков. Правда, такой выход из ситуации не гарантирует быстрого получения квартиры.
ПУСТЬ СУД РЕШИТ
Если застройщик игнорирует направленные ему претензии, вы можете обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки, возмещении убытков за каждый день просрочки, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение срока передачи квартиры.
Несмотря на то, что суды, как правило, принимают решение в пользу дольщиков, сумму неустойки они обычно снижают раза в два. Одна из причин – массовая подача исков дольщиками может привести к банкротству застройщика.
Чтобы не потерять вложенные средства и получить квартиру, проверяйте информацию о застройщике на этапе заключения договора, и не пускайте ситуацию на самотек в случае задержки сдачи дома в срок.
Понятие самовольной постройки
Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:
- Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
- Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
- Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
- Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
- Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.
Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.
Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.
Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:
- Административного производства;
- По решению суда.
Основания для сноса самовольной постройки
Иск о сносе построек по меже участков к соседу. Безусловно, постройка соседа или иных лиц на вашем земельном участки является нарушением Ваших прав. Однако не все иски о сносе самовольной постройки предъявляются соседями. Такой иск может быть предъявлен администрацией муниципального образования к вашей постройке. Рассмотрим основания для подачи иска о сносе, как к соседу, так и предъявления его к Вам третьими лицами или государственными органами:
- Строительство без согласования с соседом. Вы можете подать иск о сносе самовольной постройки, нарушающей права соседей. По закону строительство капитальных строений по меже участков запрещено без получения соответствующего согласия владельцев соседних участков. Споры возникают, если собственник одного из участков меняется, а у соседей идет строительство. Новый владелец может подать иск о сносе, мотивируя это тем, что он не давал на это разрешение. Если ответчик предоставит официальное разрешение предыдущего владельца, этого будет достаточно, чтобы доказать правомерность своих действий.
- Строительство без разрешения. Снос гаража на границе с соседним земельным участком возможен, если его ворота перекрывают участок соседа, а выезд автомобиля осуществляется на чужую территорию. Еще одно основание для сноса – отсутствие официального разрешения от властей на постройку. Если гаража нет на плане участка, в кадастровом и техническом паспорте, то суд может обязать владельца участка снести самовольную постройку. Легализовать постройку будет проблематично и дорого, но часто нарушители закона идут на это.
- Нарушение санитарных норм и правил. Вы можете подать иск о переносе туалета, который расположен на улице у границы участков, мотивируя это тем, что биологические отходы загрязняют почву, а неприятные запахи негативно влияют на качество жизни.
- Самовольное строительство. Отсутствие соответствующей документации легализирующей право возведения объекта. Указанные обстоятельства являются основанием для предъявления к Вам искового заявления о сносе. В такой ситуации единственным оптимальным решением Вашей проблемы будет предъявление встречного иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект.
- Нарушение границ собственного участка. Возведение Вами постройки за пределами границ вашего земельного участка. В данном случае в качестве рекомендации советуем вам произвести кадастровые работы по выносу границ в натуре. Определив границы своего участка с точностью, Вы исключите возможность постройки, например, на землях общего пользования, которые отнесены к администрации.
- Нарушение правил землепользования и застройки. Сегодня часто встречаются ситуации, когда люди возводят объекты на территориях, которые на то не предусмотрены. Ну, например, ИЖС на землях огородничества. В данном случае защита ваших прав также возможна лишь в судебном порядке.
- Отсутствие у лица права пользования земельным участком. Такая ситуация может сложиться в случае прекращения срока действия договора аренды или изначального самовольного захвата земли. Для урегулирования сложившейся ситуации Вам необходимо обратиться к собственнику земельного участка, по вопросу продление аренды земельного участка под строительство, пожаловаться в контролирующие органы или составить иск в суд – все это можно сделать в т.ч. с нашей помощью.
Отсутствие вообще каких-либо правопритязаций к земельному участку, на котором производится строительство. Иными словами – пользование земельным участком без законных на то оснований, а сам участок не принадлежит Вам не на одном виде прав (собственности, иное возмездное/безвозмездное пользования). В такой ситуации законодатель предусмотрел возможность защиты нарушенных прав посредством оформление земли по приобретательной давности (что можно изучить по ссылке на возможность применения данных положений закона).
Порядок подачи документов
- Еще до сноса нужно отправить уведомление о планируемом сносе в Стройнадзор (подробнее ниже). Желательно не менее, чем за 7 дней, но это неважно.
- После сноса, а лучше почти сразу после первого уведомления, нужно отправить уведомление о завершении сноса. В ответ на оба отправления должно прийти информационное письмо (обычно на электронную почту), что ваше обращение учли.
- Дом снесен, уведомления и информационные письма от администрации на руках. Далее нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него акт обследования объекта недвижимости (подготавливается в электронном виде).
- В акт обследования должны быть прикреплены электронные приложения. Это цветные сканы двух уведомлений о начале и завершении (от ВАС) и ответные письма о регистрации уведомлений (от Администрации района) . А также РЕШЕНИЕ собственника о сносе. Если здание уничтожено не по вашей инициативе, а вследствие пожара, наводнения и т.д, то вместо решения о сносе нужно приложить ЗАЯВЛЕНИЕ об уничтожении здания на имя кадастрового инженера и справку от исполнительных органов (пожарные, МЧС) об утрате имущества.
- решения или заявления можно пройдя по кнопкам. Красный текст нужно заменить своим.
- Готовый акт обследования можно сдавать, и в итоге получите кадастровую выписку о снятии с учета объекта недвижимости.
Остались вопросы — готов дать подробный ответ!
Отсрочка исполнения решения суда о сносе
Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.
ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.
Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер. Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки. Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства. В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.
Таким образом, процедура сноса самовольной постройки достаточно непростая и сложности могут возникнуть на любом этапе. Именно поэтому, прибегая к помощи профессионалов, можно значительно облегчить разрешение данного вопроса и с уверенностью утверждать, что вы использовали все возможности для достижений нужной цели.
Судебная практика о сносе самовольной постройки
Случай первый. На участке поблизости от городского аэродрома была построена автомойка. Её владелец в своё время собрал документацию и получил все разрешения. Однако впоследствии разрешения были признаны недействительными, а постройка – подлежащей сносу.
Воздушный кодекс РФ не позволяет размещать в районе аэродромов практически никакие постройки. Они могут создать радиопомехи и нарушить либо вообще свести к минимуму безопасность полётов. Только органы, выдавшие разрешение на строительство автомойки, этого не учли, а владелец автомойки не был в курсе.
Решение о сносе было принято. Предпринимателю было разъяснено, что он может потребовать от органов, выдавших недействительные разрешительные документы, компенсации расходов на строительство и снос автомойки.
Случай второй. Органы стройнадзора потребовали суд обязать предпринимателя снести здание магазина. Предприниматель представил возражения: он собственник земельного участка под торговой точкой, хотя разрешения на строительство действительно не были получены.
Никакие нормы при возведении здания нарушены не были – ни общие, ни градостроительные. Здание не нарушает чьих-либо прав и интересов, не представляет какой-либо угрозы. Органам стройнадзора в иске было отказано.
Важную информацию в отношении сноса самовольного строительства в виде многоквартирного дома содержит следующее видео:
Не менее интересным и познавательным будет следующий видеосюжет о возможности сноса дачного дома как самовольной постройки:
Став полноправным собственником постройки, лицо может ее дарить, продавать или совершать с ней любые сделки, допускаемые российским законодателем.
Одновременно с перечисленными правами у собственника недвижимого объекта возникают и налоговые обязательства. В частности, с момента регистрации его правомочий собственности на возведенный и узаконенный объект недвижимости у гражданина возникает обязательство платить имущественный налоговый платеж в отношении рассматриваемого объекта.
Капитальный ремонт многоквартирных домов
Новые правила и требования к жилью для инвалидов
Договор мены квартиры
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в 2016 году
Изменения в расчете налога на имущество в 2020 году
Порядок оформления договора цессии в новостройке
Вторая ситуация, когда исковая давность не применима (пункт 7 письма)
Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил — четвёртое основание для признания строения самовольной постройкой.
Нарушения могут быть разными: одни малозначительны и их легко устранить, другие — существенные и нет ничего лучшего, чем снести.
При рассмотрении дел по сносу незаконных построек значение имеют именно существенные нарушения.
Существенные или нет — определяет эксперт
Основным критерием существенности выступает наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
От ответа на вопрос, создаёт ли постройка такую угрозу, зависит многое.
Какое же строение считать опасным для пребывания людей?
На этот вопрос опять же ответил Высший Арбитражный Суд РФ.
Строение с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Находиться в нём опасно
Только представьте, в строении или около него могут пострадать или даже погибнуть люди, а суд отказывает в иске о сносе по причине истечения срока исковой давности.
Одномоментно защита прав ответчика превращается в своего рода попустительство, допущение угрозы в отношении неограниченного круга граждан.
Конечно же суды не могут допустить этого
Поэтому на требования о сносе опасной для жизни и здоровья самовольной постройки исковая давность не распространяется.
Письмо ФССП России от N 8
Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольно возведенного строения не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных строений не имеется.
При неисполнении должником требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении в соответствии с положениями КоАП РФ, устанавливает новый срок для исполнения и предупреждает должника, что по истечении указанного срока будет произведено принудительное исполнение.
Откуда растут самострои
Подавляющее большинство объектов недвижимости в Москве стоят на земельных участках, находящихся в государственной собственности. По общему правилу за строительство или реконструкцию капитального объекта на государственной земле требуется внести немалую плату от 5 до 80% от кадастровой стоимости участка. А кроме того, необходимо пройти целый ряд утомительных бюрократических процедур, в том числе получить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию, выдаваемые Мосгосстройнадзором.
Вместе с тем, до недавнего времени существовала так называемая серая схема «узаконивания» построек, возведенных без платы за строительство, в обход указанных выше процедур. После завершения строительных работ проводилась новая техническая инвентаризация, получались обновленные технические паспорта. В отдельных случаях подготавливался проект перепланировки или переоборудования объекта, который согласовывали префектуры административных округов города Москвы или Мосжилинспекция, иногда выдавался акт ввода в эксплуатацию, иногда некапитальный объект из легковозводимых конструкций «превращался» в недвижимость.
До недавнего времени комплекта указанных документов было достаточно, чтобы зарегистрировать увеличение площади или новый объект в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН), хотя очевидно, что это не соответствовало правовым нормам. На данный момент подобная практика жестко пресекается, а все объекты, зарегистрированные по указанной выше схеме, Москва считает самовольными. Никакие разрешения и акты, выданные какими-либо другим органами, кроме Мосгосстройндазора, больше не признаются легитимными.
При этом под «гребенку искусственного интеллекта» попадают все, у кого по какой-либо причине площадь объекта не соответствует площади в разрешении на строительство/реконструкцию, либо такое разрешение вообще отсутствует. Система не учитывает случаи, когда такое разрешение не требовалось по совершенно законным основаниям.
Отсрочка исполнения решения суда о сносе
Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.
ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.
Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер. Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки. Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства. В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.
Таким образом, процедура сноса самовольной постройки достаточно непростая и сложности могут возникнуть на любом этапе. Именно поэтому, прибегая к помощи профессионалов, можно значительно облегчить разрешение данного вопроса и с уверенностью утверждать, что вы использовали все возможности для достижений нужной цели.