Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда подписывается акт приема-передачи квартиры при продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Актом фиксируют факт передачи ключей от первичного или вторичного объекта недвижимости продавцом покупателю. Делать это необходимо после того, как прежние жильцы освободят квартиру и дадут доступ к ней новому собственнику.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Как правильно составить акт приема-передачи квартиры?
Передаточный акт составляется в простой письменной форме. Можно скачать бланк в интернете. По одному для каждого участника сделки.
Какие пункты должны в нем содержаться:
- Дата и место составления акта.
- ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
- Точный адрес квартиры.
- Показания приборов учета расхода воды и электроэнергии.
- Описание состояния передаваемой квартиры.
- Опись мебели, которую продавец оставляет.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Передаточный акт подтверждает, что каждая из сторон сделки выполнила свои обязанности в указанные сроки: продавец передал объект в надлежащем состоянии, а покупатель его принял. Этот документ прилагается к договору купли-продажи, потому что без него сделка считается незавершенной.
Обратите внимание, если оговорен другой порядок перехода недвижимости от продавца к покупателю, это необходимо прописать в договоре, чтобы исключить подписание какого-либо дополнительного документа.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, если у квартиры сменился собственник, это необходимо регистрировать в государственном органе. Для этого проводят передачу в Росреестр пакета документов с договором купли-продажи. Если передаточный акт составили и подписали с двух сторон, его приобщают к общему пакету документов.
Что требуется сделать до оформления акта
До составления акта фактического приема передачи квартиры потребуется выполнить несколько обязательных шагов подготовки.
-
Дождаться уведомления застройщика о строительства.
-
Удостовериться, что объект введен в эксплуатацию, прошел экспертизу и не нарушает установленных нормативов.
-
Провести осмотр помещений самостоятельно или с помощью экспертов. На данном этапе проводится оценка качества жилья и поиск различных дефектов в соответствии с чек-листом приемки квартиры в новостройке.
-
Подготовка смотрового листа при обнаружении недостатков, например, несоответствия площади, дефектов отделки, проблемы с водоснабжением и т. д.
Прием-передача вторичной квартиры
На первый взгляд может показаться, что прием-передача квартиры во вторичке и в новостройке проводится аналогично. Отчасти это верно, оцениваются идентичные элементы, начиная от окон и полов и заканчивая входной дверью и соответствием указанной в договоре площади. Однако существуют нюансы, которые заметно усложняют приемку вторичной квартиры. Что же нужно смотреть при проверке?
Итак, если жилье построено давно и имело много владельцев, то оно может претерпеть за это время множество изменений. В первую очередь при приеме квартиры на вторичном рынке стоит убедиться, что отсутствуют незаконные перепланировки. Проверьте целостность несущих конструкций и перегородок, отсутствие выпуклостей и впадин на стенах и потолке, исправность инженерных коммуникаций, в том числе электрики, водопровода, канализации и т. д. Особое внимание перед подписанием акта приема-передачи вторичной квартиры стоит уделить проверке на наличие мокрых пятен или плесени на поверхностях. Если жилье продается вместе с мебелью, то необходимо сделать опись имущества.
Также во время приемки квартиры на вторичном рынке важно изучить показания счетчиков и ознакомиться с паспортами приборов. Ознакомиться с качеством электрической сети вряд ли удастся, однако стоит тщательно проверить исправность розеток, выключателей и лампочек. В отопительный сезон важно уделить внимание системе отопления, которая может оказаться завоздушена. Если квартире располагается на верхнем этаже, осмотрите техническое помещение сверху, чтобы убедиться, что отсутствуют протечки крыши.
В остальном составление акта приемки-передачи вторичной квартиры схоже с работами, проводимыми в новостройке. Более детально провести осмотр поможет квалифицированный приемщик.
Строгие требования к образцу акта приема передачи вторичной квартиры отсутствуют. Как правило, в документе прописывается информация о дате и месте составления, данных об участниках сделки, адресе объекта, показаниях счетчиков, а также указываются найденные недостатки.
Как оформить акт приема-передачи квартиры?
Акт приема-передачи квартиры составляется минимум в двух экземплярах — по одному для каждой стороны сделки.
Документ должен содержать:
-
дату и место подписания акта;
-
реквизиты договора, на основании которого оформляется акт (например, номер и дату договора купли-продажи);
-
Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
-
точный адрес квартиры;
-
список переданных документов и принадлежностей (например, ключи от входной двери в трех экземплярах).
Отсутствие акта приема-передачи: риски для сторон
Отказываясь от подписания передаточного акта, стороны сделки рискуют столкнуться с рядом неприятных последствий. К таковым можно отнести:
- Став владельцем жилья, покупатель может обнаружить наличие долгов по оплате коммунальных услуг либо дефекты в помещении или прилагаемой технике и мебели. Доказать их наличие до покупки будет практически невозможно.
- Продавец будет продолжать нести ответственность за восстановление имущества, если оно подвергнется порче в результате непредвиденных обстоятельств (затопления, пожара), поскольку фактическая передача документально не оформлена.
- В случае судебных разбирательств будет сложно доказать, в каком состоянии было помещение и прилагаемая мебель и техника на момент подписания договора.
Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.
Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.
Когда подписывается акт приема-передачи в новостройке
Подписывается документ после того, как:
- Дом построен, и застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
*Обязательно запросите копии этих документов, когда приедете на приемку квартиры. - Дольщик получил официальное приглашение на осмотр квартиры — заказное письмо по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (или личное вручение под расписку).
- Дольщик сверил все документы, осмотрел квартиру и не обнаружил никаких недостатков.
| Обратите внимание! Подтвердить свое намерение осмотреть квартиру необходимо в течение 7 дней после получения приглашения на приемку (если в ДДУ не указан иной срок). И в течение 2 месяцев после этого явиться на осмотр квартиры. Если этого не произойдет, застройщик имеет полное право подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, мотивируя это уклонением от приемки объекта долевого строительства. |
Как правильно заполнить передаточный акт?
Передаточный акт является важным документом, который оформляется при передаче квартиры от продавца к покупателю или арендатору. Данный документ должен быть оформлен в соответствии с требованиями законодательства и содержать все необходимые данные.
Перед заполнением передаточного акта необходимо проверить наличие всех необходимых документов для регистрации квартиры на покупателя. В акте должен быть указан полный перечень документов и их количество.
В пункте «Объект передачи» необходимо указать адрес и площадь жилой квартиры. В приложение к акту следует приложить договор купли-продажи квартиры или договор аренды, если передается арендуемая квартира.
Если в акте передачи указывается квартира, которой нет в договоре купли-продажи, то необходимо указать, что передается только право на квартиру без вещного права на недвижимость.
После заполнения передаточного акта его необходимо подписать обоими сторонами — продавцом и покупателем или арендатором. Дата подписания должна быть указана полностью.
Данный акт имеет обязательственную силу, поэтому необходимо проверить его полное исполнение. Подписание передаточного акта означает, что у покупателя не будет претензий к продавцу в будущем.
В случае, если передача квартиры была осуществлена с нарушениями или данные в акте передачи некорректны, то у сторон остается возможность предъявления претензий в течение определенного срока.
Как подписать передаточный акт?
Подпись передаточного акта является важным этапом оформления договора купли-продажи жилой недвижимости. Оба участника сделки – продавец и покупатель – обязаны подписать акт после того, как был указан момент передачи объекта сделки. Подписывать передаточный акт можно как до, так и после подписания договора купли-продажи.
Перед подписанием передаточного акта необходимо проверить полный перечень передаваемых документов и объектов недвижимости. Если в пункте 5 договора указано, что передаточный акт должен быть подписан до или в момент регистрации договора купли-продажи, то подпись оформляют до привлечения нотариуса.
Перед подписанием акта необходимо проверить количество документов и их полноту, чтобы исключить возможность претензий со стороны покупателя. Если передача проходит между физическими лицами, то в журнал передачи объекта необходимо внести данные о покупателе или арендаторе (в случае уже имеющегося договора аренды), что обеспечит возможность проверки данных перед подписанием.
- Перед подписанием передаточного акта необходимо сравнить все данные, указанные в договоре, с данными объектива в квартире.
- В случае несоответствия данных можно подписать акт с приложением заявления о возможном несоответствии сделки действительности.
- В ходе проверки объекта жилой недвижимости необходимо убедиться, что передаваемые предметы и документы соответствуют списку, указанному в договоре купли-продажи.
- Если при проверке объекта недвижимости покупатель пришел к выводу, что договор не соответствует данным, указанным в документе или приложении, то он имеет право отказаться от договора купли-продажи.
- После подписания передаточного акта необходимо осуществить проверку переданных документов на полноту и точность данных, а также сравнить их с указанными в договоре.
В случае, если продавец и покупатель не могут определить, к кому принадлежит жилая площадь, необходимо оформить подпись передаточного акта в наличии нейтрального свидетеля. Он будет подтверждать правильность оформления передачи такого объекта недвижимости.
Как происходит процедура?
Рассмотрим, как проходит процедура передачи при покупке и продаже вторичного или иного жилья. Передача квартиры происходит в момент подписания акта. Перед этим покупателю рекомендуется еще раз внимательно осмотреть новые владения, сверить состояние с описанием в договоре, удостовериться в отсутствии каких-либо недочетов. После подписания продавец передает ключи, квитанции и прочее, а покупатель оплачивает покупку, если другое не предусмотрено договором.
Роль акта приема-передачи квартиры при совершении сделки купли-продажи недвижимости нельзя недооценивать. Данный документ, помимо того, что требуется для предоставления в государственные органы, необходим для юридического подтверждения, что квартира перешла во владения новому хозяину. При отсутствии такого документа законным владельцем остается продавец.
До момента подписания ответственность остается за продавцом: то есть, в случае утраты или фигурировании продаваемой недвижимости в споре, отвечать придется продавцу, который не успел передать жилое помещение новому владельцу.
- Письменный вид договора.
- Заверение договора и регистрация сделки в соответствующих государственных органах. Регистрация осуществляется только в территориальных органах Федеральной регистрационной службе РФ. Прочие органы исполнительной власти не имеют полномочий на совершение таких действий.
- Когда составляется передаточный акт при продаже квартиры
- Когда подписывать передаточный акт при покупке квартиры
- Как правильно составить акт приема передачи квартиры
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.