Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать доверенность на продажу квартиры за границей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции, наложенные на российские банки, осложняют процесс получения денег после продажи квартиры. Даже если банк не под санкциями, сделать перевод через SWIFT в нынешних условиях непросто: не исключено, что через некоторое время деньги вернутся обратно.
Кредитные каникулы
Получить кредитные каникулы из-за коронавируса теперь может каждый гражданин, ведь после введения 7 апреля новых поправок в договора о кредитовании со стороны государства, люди которые не могут выполнить платеж вовремя, имеют право передвинуть момент внесения средств. Это называется кредитными каникулами – временем, когда россияне могут не платить по кредитам, сидя на карантине и не имея возможности зарабатывать деньги.
Доверенность – главный документ.
В целом процедура не отличается от стандартного оформления сделок купли-продажи. Единственное и основное отличие – это представление интересов продавца третьим лицом по доверенности. Без неё подписать договор и обратиться в Росреестр будет невозможно.
В качестве представителей в большинстве случаев выступают близкие родственники или друзья. У доверителя имеется право указать любых дееспособных лиц в документе. Кроме того, полномочия могут не ограничиваться сопровождением продажи и оформлением в регистрирующем органе: сюда включают зачастую и общие действия, нужные в бытовых ситуациях (взаимодействие в сфере ЖКХ, общение с провайдерами связи, обращение в суд и т.п.).
Наиболее разумный шаг – посетить российского нотариуса до отъезда. Если необходимость в оформлении документа возникла уже вне пределов РФ, то стоит узнать, принимает ли Росреестр бумаги от нотариусов из конкретной страны.
Относительно Грузии, Армении и Казахстана: некоторые нотариальные конторы сразу готовят доверенности на русском языке, и регистрирующий орган России не видит проблем в их использовании при продаже.
Вариант немного сложнее: сначала у любого нотариуса оформить на официальном языке страны (грузинский, турецкий и т.д.), а затем перевести на русский либо с проставлением апостиля в местном органе юстиции, либо согласовать в консульстве. Эти процедуры дороже и дольше.
Итоговый этап: направить оригинал в Россию посредством курьерской доставки или любым другим удобным способом.
Способы проведения сделок с недвижимостью из-за рубежа
Продажа квартиры или дома сопряжена с многими формальностями, часть из которых требует физического присутствия продавца, например, составление и подписание договора, визит в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), передача ключей и оформление акта приема-передачи. Данные процедуры можно осуществить, находясь не в России, но вариантов проведения такой сделки немного. Например, продажей недвижимости в РФ может заниматься уполномоченное лицо (конфидент) владельца. Собственнику необходимо заблаговременно оформить доверенность в российском консульстве либо у местного нотариуса, затем высылать документ в Россию. Другой способ продать квартиру из-за границы состоит в дарении недвижимости родственнику, который будет заниматься данной операцией в качестве полноценного владельца.
Какие документы потребуются для продажи квартиры
Для продажи недвижимости собственнику потребуются такие документы:
- внутренний российский паспорт;
- оригинал и копия свидетельства о праве собственности, заверенная нотариусом, или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- кадастровый паспорт на квартиру и справка о законности проведенной перепланировки (если она сделана) из БТИ;
- выписка из ЕГРН из МФЦ, регионального представительства или Росреестра;
- квитанция об уплате коммунальных платежей из Товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительного кооператива (ЖСК), управляющей компании (УК), ЖЭКа или Единого информационно-расчетного центра;
- выписка из домовой книги о количестве людей, зарегистрированных в квартире, из УК, ЖСК, ТСЖ либо МФЦ;
- нотариально подтвержденное согласие супруга/-и на продажу недвижимости (для жилья, приобретенного в браке).
Где оформить доверенность
Для создания письменного уполномочия человек обращается в следующие инстанции по своему выбору:
- консульство РФ, в котором документ выдается на русском языке, что удобно, так как не потребуется тратить время на перевод. Такой документ сразу готов к использованию;
- консульство любой другой страны, потому что выдать доверенность на продажу квартиры из-за границы вправе любое консульство. Разница в том, что такое разрешение выдается на иностранном языке и его надо переводить, иначе в Российской Федерации его не примут;
- нотариус. Доверитель имеет право выбрать любого, но предпочтение отдается русскоговорящему, чтобы не тратить время на перевод документа.
Действуют ли в РФ заграничные доверенности
Любая доверенность подразумевает письменную передачу полномочий. Одно лицо доверяет другому выполнение определенных действий для представительства перед третьими лицами. Обычно для доверия достаточно простой письменной формы, но в особых случаях понадобится нотариальное удостоверение — для сделок, требующих нотариальной формы, или по желанию сторон (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 53 закона № 4462-1 от 11.02.1993).
Специалисты нотариата разъясняют, можно ли написать доверенность за границей — да, и такая бумага действует в России, если ее заверит уполномоченное лицо. Но в некоторых ситуациях доверие, совершенное за границей, требует дополнительного заверения в РФ — консульской легализации или проставления апостиля.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Когда может понадобиться доверенность за границей
Те, кто планирует оставаться за границей продолжительное время, могут столкнуться с необходимостью продать свою российскую недвижимость или сдать ее в аренду. Такими процессами должен заниматься человек, имеющий соответствующие полномочия. Обеспечить ему эти полномочия поможет генеральная доверенность. С ее помощью можно не только осуществлять сделки купли-продажи, но и открывать счета в банках, получить необходимые документы в государственных учреждениях, решать дела в суде.
Конечно, доверенность можно оформить уже за границей, но это более сложный процесс. Лучше побеспокоиться об этом документе заранее, подготовив его еще в России. Если страна пребывания россиянина является участником Гаагской конвенции 1961 года, то в этом случае доверенность придется апостилировать. Если страна пребывания эту конвенцию не поддерживает, тогда достаточно будет только консульской легализации.
С некоторыми странами Россия подписала двусторонние договоры о взаимной правовой поддержке, как, например, с Эстонией. Так, выданную в Эстонии доверенность на русском апостилировать и заверять не нужно, так как она будет действовать на территории РФ безо всяких ограничений. Система работает и в обратном порядке.
Почему нельзя полностью исключить все риски
Только после тщательной проверки и анализа всей полученной информации можно принимать решение о покупке такой квартиры. Дело в том, что полную проверку для исключения всех негативных моментов провести нереально. Почему:
- Для того, чтобы убедиться, что подпись на доверенности подлинная, нужно провести графологическую экспертизу.
- Быть уверенным на 100% в том, что по Скайпу вы общались именно с хозяином квартиры, также нельзя. Вы видите этого человека впервые. Кто он – вы не знаете.
- Убедиться в психическом состоянии здоровья хозяина можно, получив заключение врача-психиатра и ответы на запросы из Психо-неврологического и Наркологического диспансеров. Но врач должен лично осмотреть пациента, что ввиду его отсутствия сделать невозможно.
- Однако, быть уверенным, что доверенность была подписана добровольно, а не под воздействием угроз, шантажа, насилия, обмана или сильнодействующих средств, вы также не можете.
О переводе доверенности, выданной иностранным нотариусом
В зависимости от страны текст доверенности может быть составлен сразу на русском языке, либо вам придется составить документ на иностранном языке, а затем перевести его. Например, в странах СНГ и большинстве стран Европы доверенность должна быть на языке страны, где она выдана. При этом нотариусы могут сразу сделать перевод, то есть фактически доверенность выдается на двух языках. А в Англии, Австралии и США разрешено выдавать документы сразу на любом языке, включая русский. Но печать и удостоверяющие надписи нотариуса в любой стране будут на языке именно этой страны.
Перевод доверенности можно сделать и в России, но лучше делать это за границей, чтобы сразу убедиться, что в документе прописаны все необходимые полномочия. Иногда доверенность привозят в Россию, здесь же заказывают перевод, и после этого выясняется, что иностранный нотариус не ввел необходимые полномочия. В этом случае вам необходимо переоформить доверенность и отправить ее в Россию.
Иностранные нотариусы обычно консультируются с переводчиками, а некоторые нотариальные конторы нанимают штатных переводчиков. В странах СНГ некоторые нотариусы владеют русским языком и могут выдавать доверенности одновременно на двух языках – это идеальный вариант.
Когда может понадобиться доверенность за границей
Те, кто планирует оставаться за границей продолжительное время, могут столкнуться с необходимостью продать свою российскую недвижимость или сдать ее в аренду. Такими процессами должен заниматься человек, имеющий соответствующие полномочия. Обеспечить ему эти полномочия поможет генеральная доверенность. С ее помощью можно не только осуществлять сделки купли-продажи, но и открывать счета в банках, получить необходимые документы в государственных учреждениях, решать дела в суде.
Конечно, доверенность можно оформить уже за границей, но это более сложный процесс. Лучше побеспокоиться об этом документе заранее, подготовив его еще в России. Если страна пребывания россиянина является участником Гаагской конвенции 1961 года, то в этом случае доверенность придется апостилировать. Если страна пребывания эту конвенцию не поддерживает, тогда достаточно будет только консульской легализации.
С некоторыми странами Россия подписала двусторонние договоры о взаимной правовой поддержке, как, например, с Эстонией. Так, выданную в Эстонии доверенность на русском апостилировать и заверять не нужно, так как она будет действовать на территории РФ безо всяких ограничений. Система работает и в обратном порядке.
Как отозвать доверенности при необходимости
Способ, как отозвать доверенность на продажу квартиры, довольно прост. Если гражданин, выдавший ее, желает отменить, он может сделать это в любой момент. Доверенное лицо не вправе возражать против отзыва документа. Для отмены доверителю требуется обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление.
Собственник недвижимого объекта должен самостоятельно или с помощью нотариуса уведомить доверенное лицо и третьих заинтересованных лиц о прекращении полномочий. При отзыве документа он должен быть возвращен доверителю или нотариусу, который его заверял.
ВАЖНО! Уведомление об отмене генеральной и иной доверенности на продажу квартиры – это обязанность доверителя, а не его право. Поэтому при его неисполнении гражданин, передавший полномочия другому лицу, будет нести ответственность за действия доверенного лица. Ведь последний не будет знать об отзыве его полномочий и продолжит пользоваться ими.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.
Чтобы процедура продажи доли прошла безопасно, стоит помнить о некоторых рисках при составлении документа.
|
Риск |
Советы юристов |
| Сроки действия документа | Не стоит устанавливать слишком длинный и короткий срок. Учитывайте, сколько времени уйдет на сбор документов, поиск покупателей. Важно установить такой период, чтобы доверенное лицо не оттягивало с продажей доли. |
| Надежное доверенное лицо | Важно доверять представителю, чтобы не нарваться на обманщика. В противном случае можно потерять имущество. |
| Получение денег за долю | Лучше внести в доверенность пункт, что собственник самостоятельно будет проводить расчеты с покупателем. Это позволит избежать ситуаций, когда представитель скроется с деньгами. |
| Доверенность с риелторами | Среди риелторов можно наткнуться на мошенников, которым легко будет обмануть клиента. |
| Составление генеральной доверенности | Оформлять ее можно только на проверенных лиц. Если передать полномочия на распоряжение собственностью ненадежному человеку, то можно остаться без недвижимости. |
Преимущества использования консульской доверенности
- Удобство. Вместо личного присутствия на сделке, продавец может доверить все необходимые дела своему представителю и быть уверенным в законности и безопасности сделки.
- Экономия времени и средств. Продавцу не нужно тратить время на посещение нотариуса для оформления доверенности, так как этот процесс осуществляется в консульстве. Кроме того, использование консульской доверенности может быть более экономически выгодным, поскольку не требуется оплата услуг нотариуса.
- Международная законность. Консульская доверенность обладает юридической силой во всех странах, с которыми государство, выдавшее доверенность, имеет дипломатические отношения. Это позволяет продавцу с легкостью продавать свою квартиру как внутри страны, так и за ее пределами без необходимости оформлять дополнительные документы.
- Защита интересов. В случае использования консульской доверенности, продавец может быть уверен, что его интересы будут должным образом представлены его представителем. Доверенность дает представителю полномочия действовать от его имени и защищать его права во время сделки.
- Гибкость. Консульская доверенность может быть оформлена с различными полномочиями и ограничениями в зависимости от потребностей продавца. Это позволяет продавцу контролировать процесс продажи и устанавливать условия сделки, удовлетворяющие его требованиям.
Помимо этих преимуществ, использование консульской доверенности также гарантирует безопасность сделки и предотвращает возможные правовые проблемы в процессе продажи квартиры.