Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый вариант продажи собственного капитала предполагает получение личного имущества под гарантию крупного кредита. Если выплаты не производятся в течение длительного времени, банк продает имущество для погашения долга с аукциона. Перед продажей доли на аукционе банк предлагает оставшимся владельцам квартир купить часть собственности, а затем приступает к продаже жилой недвижимости.
По договору купли-продажи
Если банк решает приобрести долю в квартире, подписывается договор купли-продажи, аналогичный режиму работы с физическими лицами. Управляющий директор кредитной организации подписывает документ в качестве покупателя.
Алгоритм продажи акций по договору :
- Предварительное согласование приобретения с другими совладельцами. Уведомление направляется в письменной форме с предложением приобрести часть имущества в течение 30 дней.
- Свяжитесь с банком для обсуждения условий потенциальной сделки.
- Проведение независимой оценки с оценкой участия в квартире. Максимальная цена, предлагаемая банком, не будет превышать 70% от рыночной цены.
- Стороны готовы подписать соглашение. Банк составляет договор, а владелец недвижимости получает документ.
- Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
- Подготавливается акт приема-передачи.
- Происходит окончательный расчет, и документы подаются на перерегистрацию.
Продавец требует перечень стандартных документов на недвижимость, включая выписку из Единого государственного реестра недвижимости, договор, основание для переуступки доли, технический паспорт и справку о зарегистрированном жильце.
Процесс продажи акций в любом случае не быстрый, так как банк заранее соглашается рассмотреть возможность покупки акций.
- До подтверждения сделки и принятия решения о покупке акций может пройти до двух недель.
- Независимая оценка сотрудниками банка — еще две недели, затем
- Переговоры по договору и перерегистрация собственности — около 10 дней, и
- перевод выручки на счет клиента — три дня.
Однако банки часто отказывают заемщику в выкупе его доли. Поэтому возможна альтернатива.
Если гражданин отказывается платить, накапливается задолженность. В результате банк может обратиться в суд с требованием о взыскании долга.
Если часть нижнего дома не находится в исключительной собственности заемщика, ФСБ навязывает адрес управления и продает его в счет долга. Таким образом, собственный капитал переходит в собственность банка, а долг списывается с продавца.
Этот вариант возможен, если
- Имущество — это не все, что принадлежит заемщику; и
- Величина процентов превышает сумму долга или соответствует ей.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:
-
досрочное погашение кредита;
-
разделение оплаты;
-
переоформление договора кредитования на другого покупателя.
Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.
-
Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.
После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.
-
Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.
Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.
Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.
-
Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:
-
покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;
-
Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.
-
Продавец получает средства за недвижимость.
В каких ситуациях банк может выкупить квартиру
Покупка жилья – дело для банка непривычное. Этим занимаются агентства недвижимости и частные риелторы.
Однако в определенных случаях кредитные организации все же становятся покупателями недвижимости. Как правило, это ситуации, в которых банк имеет свой интерес.
Например, жилье является залогом по ипотеке, у заемщика образовался крупный долг, который он не в состоянии погасить. Тогда кредитор соглашается стать покупателем, чтобы не доводить дело до суда.
Также продавец может предложить банку выкупить недвижимость, которая не является залогом по кредиту. Например, в счет погашения потребительского займа.
Решение в обоих случаях остается за кредитной организацией. Если банк сочтет сделку выгодной, то может пойти навстречу клиенту. Если нет – придется искать покупателя самостоятельно.
Важное условие – продать недвижимость банку можно только в том случае, если у продавца есть другое жилье.
Чувствуете, что не справляетесь с кредитной нагрузкой? Вовремя принимайте меры, чтобы не пришлось в спешном порядке распродавать имущество. Обратитесь за рефинансированием кредита в Совкомбанк.
Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом.
Оставьте заявку онлайн и платите меньше!
Когда банк готов купить квартиру
Банки не скупают жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые все же готовы купить квартиру, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов.
Продать жилье банку можно при наличии задолженности, которую сложно или невозможно погасить.
Также продажа недвижимости кредитору актуальна, если:
- Квартира находится в залоге у банка, а заемщик не может выплатить долг по ипотеке или любому другому кредиту, в котором недвижимость выступала обеспечением.
- Есть задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить и банк готов рассмотреть вариант покупки недвижимости в счет долгов.
На сайтах некоторых банков есть разделы, где представлены конфискованные квартиры.
Обратите внимание, продать квартиру, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно, только если у заемщика есть другая недвижимость, в которой он сможет жить.
Чтобы купить или продать недвижимость банку, сначала нужно подготовить документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Это одна из самых веских причин, почему должники, которые торопятся продать жилье, но опасаются мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.
Особенности продажи залогового жилья банку
Если речь о продаже залогового жилья для погашения долга, сначала нужно обратиться в банк. Не всегда кредитор готов сам выкупить недвижимость. Иногда банк дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.
Если возникают финансовые проблемы и уже понятно, что без продажи жилья не обойтись, обратитесь в банк за разрешением на продажу залогового жилья. Сделайте этого до того, как появятся просрочки, так удастся сохранить чистую кредитную историю и не накопить задолженность.
При продаже залогового имущества заключается трехсторонний договор. В нем участвуют продавец, покупатель и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.
Продавец и покупатель арендуют банковскую ячейку, в которой хранятся деньги за квартиру. Банк рассчитывает остаток долга, забирает свою часть, закрывает долг. После переоформления документов покупатель получает документы, а продавец, забирает оставшуюся сумму от сделки.
Обременение с квартиры снимают как только долг перед банком будет погашен.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга.
Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый.
В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Другие собственники против
Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.
Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.
Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.
При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу.
Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.
ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.
Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.
Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.
Виды оплаты имуществом
Банковская организация или другой кредитор могут принять имущество в счет задолженности по нескольким алгоритмам.
Добровольное погашение. Ситуация возникает, если заемщик сам имеет желание погасить задолженность и прекратить обязательства в счет какого-либо имущества, а кредитор не против такого исхода. Если обе стороны достигнут соглашения, кредит будет погашен. В качестве собственности, которую можно передать в счет задолженности, получатель может принять:
- недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения, земельные и подземные участки, машиноместа, предприятия, объекты незавершенного строительства, имеющие фундамент);
- автомобиль или оборудование;
- сырье или готовый продукт;
- ценные бумаги, акции, облигации.
Если заемщик — юридическое лицо, он может выпустить дополнительные акции для передачи кредитору.
Залог и продажа. Так как при составлении договора заемщик отдает в залог какое-либо имущество (обычно машину или квартиру), если он перестанет выплачивать обязательства, кредитор будет иметь возможность выставить залоговое имущество на торги. Правда, до такого поворота дело доходит не слишком часто, так как и кредитору, и заемщику выгоднее договориться о реструктуризации. Для тех, кто испытывает временные финансовые сложности, могут быть предусмотрены индивидуальные условия погашения: даже для банка это более оптимальный выход, чем альтернативные варианты.
Принудительное погашение. Такое встречается редко, как правило в случаях, когда дело доходит до судебных разбирательств. И для кредитора, и для заемщика суд менее выгоден, чем соглашение на добровольной основе, так что по такому сценарию ситуация развивается нечасто. Для заемщика наиболее оптимальный выход — связаться со своим кредитором и договориться об индивидуальной схеме погашения задолженности или о реструктуризации. Более того, даже если понадобится передача собственности, на добровольной основе это выгоднее и удобнее для самого клиента.
Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?
Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.
Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.
При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).
Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:
| Банк | Ставка | Первый взнос | Срок кредита | Сумма кредита |
| Газпромбанк | от 9,2% | 10% | до 30 лет | от 500 тыс. рублей |
| Сбербанк РФ | от 11% | 20% | до 30 лет | от 300 тыс.рублей |
| ФК Открытие | от 12% | 20% | от 5 лет | от 600 тыс. рублей |
| Тинькофф банк | от 13,35% | 25% | до 25 лет | до 8 млн. рублей |
| Банк Образование | от 12,2% | 10% | до 25 лет | от 600 тыс. рублей |
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.