Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Основания расторжения по инициативе арендодателя
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:
- Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:
- использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
- портит землю;
- не соблюдает требование по рекультивации;
- не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
- не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
- возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.
- Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.
В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:
- арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
- в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
- землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.
Как прекращается в одностороннем порядке?
Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.
Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.
В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.
Законность отказа от аренды земельного участка
Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:
- решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
- если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
- если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.
Расторжение договора аренды земли по инициативе одной из сторон
Согласно нормам Российского законодательства, любой из участников представленных договорных отношений имеет право быть инициатором расторжения документа в одностороннем порядке.
Порядок прекращения действия договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон сотрудничества:
- Если наниматель нарушил условия заключенного договора аренды, к примеру, арендатор не оплачивал арендную плату на протяжении двух месяцев, то арендатор имеет право инициировать процедуру расторжения документа на аренду земельного участка;
- Для этого лицо, которое владеет правами собственности на землю, должно направить другому участнику договорных отношений уведомление, в котором указать о желании прекратить действие договора мирным путем. Делается это путем заключения мирного соглашения, в котором обозначаются условия аннулирования контракта;
- Извещение следует направить при помощи почтовых услуг, а именно заказным письмом с обязательным обратным уведомлением. Если извещение предоставляется другому участнику сделки лично, то необходимо составить два экземпляра, на которых должен расписаться арендатор. Каждая сторона договорных отношений получает по одному экземпляру. Представленная мера требуется в тех случаях, когда арендодатель и арендатор не смогут прийти к обоюдному мнению и решить разногласие мирным путем, то инициатор расторжения договора аренды имел право направить исковое заявление в судебное учреждение. Для того, чтобы направить иск в суд, необходимо иметь доказательства, которые свидетельствуют о попытке решить вопрос досудебным способом.
Расторжение договора аренды земли сельхозназначения
Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.
После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.
Порядок расторжения договора аренды
- Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением;
- В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия;
- Если ответа нет или получен отказ второй стороны — необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка;
- Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи;
- При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.
Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении
Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.
К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:
- Арендатор использует переданный участок не по назначению (например, вместо выращивания сельскохозяйственной продукции разместил на нем производство).
- Контрагент использует землю с существенным нарушением правил, обозначенных договором, либо систематически (неоднократно) их нарушает.
- В процессе использования земли, переданной в аренду, существенно ухудшаются ее свойства (это может случиться при использовании химикатов и пестицидов, наносящих вред почве и ее плодородности, и т. п.).
- Двукратная (и более) задержка оплаты аренды в соответствии с условиями договора или периодичностью, определяемой графиком арендных платежей.
Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.
В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.
Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.
В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.
Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.
Составленное заявление вместе со всей документацией должно быть направлено в судебную инстанцию. Такая обязанность возложена на истца. Передать информационный пакет можно несколькими способами.
Самым распространенным из них является личная доставка. Такой вариант дает инициатору возможность убедиться лично в том, что исковой материал доставлен по назначению. Также можно будет устранить потенциальные ошибки на месте или получить подробные разъяснения о порядке их устранения.
Законом допускается и почтовая пересылка. Это способ избавляет истца от необходимости являться лично. Он используется в случае, когда инициатор находится на значительном расстоянии от судебной инстанции.
В данном случае материал необходимо направлять специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату.
Также допускается обращаться в суд через своего законного представителя. Последний должен иметь на руках паспорт, а также доверенность, подтверждающую его полномочия.
Основания для прекращения аренды земельного участка в 2020 году
ЗК РФ: (1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; (2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; (3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; (4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Рекомендации арендатору
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:
-
договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
-
договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
-
договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.
Расторжение договора в судебном порядке:
- если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.
В обоих случаях:
-
правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
-
консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
В договоре аренды земельного участка у нас написано: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату». Арендатор не вносит арендную плату три месяца. Как я понимаю, то договор надо расторгать в судебном порядке. Директор орагнизации категорически против суда, говорит мне: напиши уведомление арендатору о расторжении договора и договор будет считаться расторгнутым с даты, которую мы укажем в уведомлении. Как сделать правильно? Написать уведомление или подавать иск о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и пени. Заранее спасибо за помощь.
Напишите им претензию по задолженности и расторжении договора, укажите там же сумму неустойки и в конце добавьте что-то типа если в течение 7 дней с момента получения настоящей претензии не погасите сумму долга, будем вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании задолженности.
Арендатору, не согласному с решением о расторжении договора, необходимо обратиться в Арбитражный суд. На данном этапе важно определить, какие именно требования заявлять в суде. В судебной практике, споры по делам данной категории разделены на 2 блока:
- По требованиям, заявленным в порядке искового производства. Например, оспаривание одностороннего расторжения договора аренды.
- Второй блок – по требованиям, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ – производство по делам, возникающим из публичных правоотношений. В данном случае оспариваются действия государственного органа, связанные с односторонним расторжением договора аренды. Срок на подачу указанного заявления – 3 месяца с даты принятия арендодателем окончательного решения о расторжении договора аренды.
Необходимо отметить, что отсутствие у арендатора земельного участка разрешения на строительство по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды, согласно сложившейся судебной практике, является достаточным основанием для признания законными и обоснованными действий по одностороннему расторжению договора.
Порядок расторжения договора аренды земельного участка
Заключение договора – фундаментальный этап договорных отношений. Однако не менее важным является правильное расторжение договора, ведь именно оно может повлиять на дальнейшую деятельность контрагентов. Специфика подписания, расторжения или внесения дополнений в найма земельного участка обусловлена особенностями объекта найма.
Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении.
Досудебное урегулирование спора
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.
Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.
В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:
- данные получателя;
- реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
- основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
- намерение лица о прекращении аренды;
- подпись отправителя и дата.
Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.
Его следует обязательно направлять адресату заказным письмом с уведомлением, чтобы в случае отсутствия ответа от контрагента, у отправителя имелись доказательства досудебного урегулирования спора.
Сторона, получившая подобное предложение, должна в течение 30 дней направить мотивированный отказ либо свое согласие. Иной срок может быть отдельно прописан в соглашении об аренде земли.