Через сколько можно продать квартиру без налога

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Через сколько можно продать квартиру без налога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры

Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).

Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).

Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).

Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Риски для продавца ипотечной квартиры

Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.

Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

• ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
• ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
• ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

---

Какое жилье считается единственным?

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

---

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

---

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры

Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:

1. Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
2. НДФЛ не уплачивается, если «‎за что купил — за то продал». В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
3. Использовать имущественный вычет. В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.

Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.

Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости — Имущественный вычет = 950.000 — 1.000.000 = -50.000.

Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты. Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.

1. Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
2. Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.

Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.

1. Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.

Как рассчитать сумму?

Налог на имущество в виде жилья, приобретённого посредством ипотечного заимствования, рассчитывается двумя способами:

1. исходя из кадастровой стоимости жилья;
2. исходя из инвентаризационной стоимости.

Справка! До 2015 года налог на имущество рассчитывался только по инвентаризационной стоимости. В настоящее время происходит переход к кадастровой стоимости.

По состоянию на 2018 год только 14 субъектов РФ не перешли к применению кадастровой стоимости, в частности, инвентаризационную стоимость используют Дагестан, Северная Осетия, Алтай, Крым, Севастополь, Алтайский край, Приморский край, Красноярский край, Свердловская область, Смоленская область, Томская область, Курганская область, Иркутская область, Волгоградская область.

По новым правилам сумма налога рассчитывается следующим образом:

• по комнатам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 10 кв. м;
• по квартирам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 20 кв.м;
• по домам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 50 кв. м.

При этом в каждом регионе ставки могут быть снижены до 0 или увеличены до 0,3%. Кроме того, в течение 4 лет после начала уплаты имущественного налога по кадастровой стоимости действует особый порядок расчёта сумм налога.

Действует следующая формула:

Н = (Н1-Н2)*К+Н2, где

• Н – размер налога;
• Н1 – налог, рассчитанный по правилам, указанным выше;
• Н2 – последняя сумма налога, рассчитанная исходя из инвентаризационной стоимости;
• К – коэффициент (значения: 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 в первый, второй, третий и четвёртый годы после перехода соответственно).

Налоговые льготы при покупке квартиры

С 2014 года на территории России действует новое правило предоставления льгот при оформлении сделки купли-продажи жилого недвижимого имущества, что положительно сказывается на оформлении ипотечного кредитования физическими лицами. Так как ввиду значительного улучшения условий предоставления льгот и других уступок со стороны государства, гражданам позволяется вернуть не менее 260 000 при покупке недвижимого имущества.

Основные отличия нового законодательства от прежнего:

1. При оформлении ипотеки, либо покупке жилого помещения за наличные средства, вычет предоставлялся не более одного раза в жизни для каждого члена общества. Теперь вычет можно получить вне зависимости от количества приобретенной недвижимости, однако общая сумма владений должна соответствовать 2 млн. рублей.
2. При превышении максимально установленной суммы покупки недвижимости, собственник получает не более 260 000 рублей.
3. Если граждане приобрели недвижимость ранее 2014 года или оформили на нее право собственности, то получить «недостающий» вычет у них не получится.

Приобрести недвижимость по жилищным кредитам стало намного выгоднее, так как государство компенсирует часть расходов, связанных с переплатой по займу. Однако общая сумма компенсируемых средств не должна превышать 3 млн. рублей. Подспорьем развития ипотечного кредитования является и постепенное снижение ставок по выплатам. Подробный расчет общей суммы переплаты производится кредитором.

Условия получения компенсации за переплату по ипотеке:

• Наличие белой заработной платы и официального трудоустройства;
• Общая сумма переплаты составляет 3 и менее млн. рублей за весь срок действия кредитного договора;
• Вычет может предоставлен каждому участнику договора, т.е. если недвижимость приобретается в общедолевую собственность, то каждый из участников соглашения может рассчитывать на получение вычета.

На оформление вычета из фактически понесенных расходов не смогут рассчитывать индивидуальные предприниматели, не осуществляющие налоговые выплаты.

Налог с продажи квартиры в ипотеку

Ответить с цитированием

• 27.02.2012, 15:50 #11 Понял, спасибо!Короче покепатель должен пойти в свой банк и разузнать Ответить с цитированием
• 27.02.2012, 22:00 #12 Сообщение от Serjio Товарищи подскажите!Можно ли как-нибудь продать квартиру которая менее 3-х лет в собственности по ипотеке и при этом не платить налог?)Спасибо! Не делай этого. Я такие квартиры своих клиентов не продаю по ипотеке даже в том случае, если нет другого покупателя. Сразу при звонке спрашиваю про банк. Если ипотека, то нет.
  Банк такие квартиры пропускает, а вот расписки от продавца на разницу, которые остаются в банке в качестве подтверждения прохождения оплаты реальной суммы, потом попадают в налоговую. Вместе с отчётом об оценке. Дальше статья за уклонение от уплаты налогов продавцом и покупатель идёт паровозом за сговор.

Налоговый орган и ипотека: какие выплаты и сборы предусмотрены

Поэтому, о факте наличия доступа в Личный кабинет гражданин должен помнить. А если есть сомнения — удостовериться в наличии такого доступа непосредственно в ФНС. Несмотря на то, что используется ипотечный кредит, гражданин должен соблюдать действующие правила налогообложения в Российской Федерации. Но во всей этой системе разбираться необязательно: все учитывается автоматически. Исключение составляют налоговые ставки, не превышающие рублей, на них уведомления не формируются, но их отсутствие не отменяет необходимости оплаты. Если в регионе налог на имущество считают исходя из инвентаризационной стоимости, ставки другие. Еще там используют коэффициент-дефлятор — инвентаризационную стоимость умножают на него, а потом уже — на ставку. Согласно российскому законодательству, платить налоги — ежегодная обязанность каждого физического лица, владеющего недвижимым имуществом.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Недвижимость. Покупка. Налоги. Ипотека. Риэлторы. Записки агента

Подоходный налог и вычеты при покупке квартиры в ипотеку

Законодательством предусмотрены налоговые вычеты при покупке жилья, но воспользоваться данным правом могут не все граждане нашей страны.

Максимальный размер вычета в 2020 году установлен на отметке 13 % от 2 миллионов рублей. При этом разрешается приобретать как одно помещение от 2 млн. руб., так и несколько по более низкой стоимости.

Собственники жилья должны быть трудоустроены, получать официальный доход, та как налоговая преференция в виде вычетов формируется из подоходных выплат, которые граждане перечислили за предшествующий период.

Если заработная плата составляет менее 2 млн. руб. в год, получить вычет единым платежом нельзя. Гражданин может вернуть только ту сумму, которую он выплатил ранее.

У владельцев квартир есть право каждый год подавать документы на присвоение выплат в рамках налогового вычета. Для получения более крупных сумм рекомендуется подавать документы 1 раз в 3 года.

Налоговый статус квартиры в ипотеке

У жилья, приобретенного в рамках ипотечной программы, имеется особый правовой статус. Это связано со спецификой механизма регулирования правовых отношений в сфере ипотечного кредитования.

Квартира в ипотеке имеет следующие особенности:

• это жилье не полностью оплачено покупателем, поэтому обладает промежуточным статусом залогового имущества;
• несмотря на статус заложенности, квартира считается собственностью того, кто приобрел ее в кредит. Ею можно пользоваться и в некоторой степени распоряжаться;
• при пропуске срока уплаты очередного ипотечного взноса, квартира перейдет кредитору для погашения задолженности;
• квартира является собственностью заемщика, поэтому налог на нее уплачивается в общем порядке.

Похожие записи:

• Подотчетные суммы теперь будут выдаваться по новым правилам (с 1 июня)
• Штрафы и наказания за незаконную охоту в 2023 году
• ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА МНОГОДЕТНЫХ СЕМЕЙ НА ТЕРРИТОРИИ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ