Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как банк квартиру «проверил».». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть несколько основных требований к недвижимости на вторичном рынке, которую банк берет в залог. Однако каждый случай индивидуален и окончательное решение всегда принимается после рассмотрения полного пакета документов.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Сколько банк проверяет квартиру для ипотеки
Длительность проверки квартиры перед выдачей в ипотеку определяют следующие этапы:
- Подача заявки со стороны заемщика. Ответное решение банка предоставляется в течение 30 минут.
- Ипотека считается предварительно одобренной при положительном решении.
- Предоставление клиентом пакета документов. Срок предоставления зависит от скорости самого клиента. Решение банка выдается в большинстве случаев сразу, но в отдельных ситуациях процесс может затянуться на несколько дней.
- Документы на приобретаемое жилье. Передаются в банк для проверки на 5-7 дней. В этот же этап включается и оценка ее рыночной стоимости. Сколько банк проверяет оценку квартиры? Выполняется в течение указанного срока.
Как банк проверяет квартиру-вторичку при ипотеке
Чтобы обезопасить себя от убытков, кредитная организация проверяет квартиру по следующим показателям:
- Право собственности продавца или нескольких продавцов. Проверка проводится с помощью выписки из ЕГРН, где содержатся сведения об объекте недвижимости.
- Дееспособность продавца. Запрашиваются выписки из ПНД с целью исключить в будущем оспаривание сделки по мотивам недееспособности продавца.
- Наличие генеральной доверенности в случае, если объект продает не собственник, а его доверенное лицо.
- Если квартира была куплена в браке, необходимо согласие супруга на ее продажу, поскольку собственность в данном случае является совместно нажитой.
- Наличие наследников. Если банк выяснит, что продавцу недвижимость досталась по наследству, он, вероятнее всего, будет настаивать на титульном страховании, которое предполагает страховку от утраты права собственности. Особенно актуально это, если с момента приобретения квартиры прошло меньше трех лет – на протяжении этого времени наследство можно оспаривать.
- Разрешение опеки. Такая проверка необходима, если у жилья есть несовершеннолетние собственники. Опека выносит решение о соблюдении их прав: дети не могут быть лишены собственности либо права проживать в квартире.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Что такое ипотечное обременение?
Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.
Преимущества аукционов
Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:
- Возможность приобрести жилье со скидкой;
- Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
- Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.
Сколько длится проверка
Проверку специалисты финансовой организации начинают после предварительного одобрения займа и предоставления документации на приобретаемую недвижимость. Ответ на вопрос, что проверяют юристы Сбербанка, зависит от типа жилья. Если заём предназначается для покупки «вторички», банковские работники анализируют техническую документацию на приобретаемый объект, сверяют сведения из Росреестра, изучают домовую книгу.
При покупке жилья на вторичном рынке в ипотечной сделке участвуют сразу три стороны: банк, заемщик и владелец приобретаемого объекта. Основным документом выступает договор купли-продажи, составленный с учетом того, что приобретаемая недвижимость останется в залоге у кредитора до полного погашения ссуды. Помимо этого, продавец должен предоставить финансовой организации пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий:
- свидетельство собственности;
- документ, послуживший основанием для получения прав на недвижимый объект;
- выписка из ЕГРН;
- согласие на продажу от мужа или жены;
- отказ прочих владельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
- разрешение на продажу от органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных собственников.
Согласие супруга и отказ долевых собственников оформляют нотариально. Покупателю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта и предоставить банку результаты. Процедуру проводит организация аккредитованная Сбербанком.
Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Как работают аукционы?
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Проверка анкетных данных
Тотальная сверка анкеты и предоставленных документов. Обращается внимание на фактическое местоположение работы, проверка достоверности этой информации, в обязательном порядке осуществляется звонок в эту организацию, но стоит отметить, что номер телефона организации не берется из анкеты, а узнается из других источников.
Возможно, что сотрудник банка осуществляет визит в указанную заемщиком организацию.
- Проведение беседы.
Не стоит недооценивать беседу, так как человеческий фактор весьма сильный аргумент, и опытный сотрудник способен отличить ложь от правды и понять, что собеседник пытается что-то скрыть. Можно вербально оценить платежеспособность клиента. Многие банки ведут скрытую запись беседы с заемщиком, которая впоследствии оценивается психологом.
- Телефонный звонок.
Проводят ли банки проверку
Обязательно банки занимаются проверкой чистоты сделки, так как по закону все сделки, предполагающие оформление ипотеки, подлежат страхованию, на основании которого гарантируется, что не будет утеряно право собственности заемщиком.
Важно! Жилье может отчуждаться даже после покупки и регистрации, если оно является залоговым, на него претендуют другие граждане или ведется разбирательство, по которому принимается решение об отчуждении в пользу другого лица.
Если возникает такая ситуация, то при наличии страховки заемщик может получить возмещение за уже потраченные средства на покупку недвижимости. Банк при таких условиях теряет свои деньги, поэтому он заранее нацелен на тщательную проверку недвижимости.
Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру
Неожиданными претендентами на квартиру могут быть:
- наследники, которые не могли вступить в установленный законом срок в наследство по уважительной причине;
- несовершеннолетний, интересы которого были нарушены и который заявил о своих правах;
- недееспособный гражданин, принимавший участие в сделке на каком-либо этапе (сделка с того момента, как он был вовлечен в нее, будет признана недействительной);
- временно выписанные граждане, которые не знали о сделке.
Кроме того, могут возникнуть такие моменты:
- в одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями;
- о месте нахождения одного из собственников ничего неизвестно, но через время он внезапно объявляется;
- оспаривание сделки супругой или супругом продавца, особенно после развода и незаконченных судебных разбирательствах по поводу раздела имущества.
Зачем проверять обременения на квартиру и какие они бывают
Получив выписку из ЕГРН, вы можете увидеть, что на квартире есть обременение. При некоторых обременениях (например, при ипотеке) сделка возможна, при других (при наложенном на квартиру аресте) — нет. В выписке будет указан факт обременения, его тип и документ, на основании которого обременение наложено, — например, номер кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку.
Квартира в залоге у банка
Самое распространённое обременение — когда квартира была куплена в ипотеку или собственник взял потребительский кредит под залог недвижимости. И в том, и в другом случае сделка возможна — и таких сделок сейчас немало.
Есть два варианта продажи квартиры, если она в залоге у банка:
- Продавец закрывает кредит, снимает обременение, получает «чистую» выписку ЕГРН и продаёт квартиру.
- Продавец получает от банка разрешение на сделку. В договоре пишут, что часть денег от продажи идёт на погашение кредита. Тогда обременение снимается уже в ходе или после сделки.