Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:
Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.
Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.
РАССМОТРЕНИЕ УВЕДОМЛЕНИЯ
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства производят следующие действия.
Во-первых, проводят проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным:
- правилами землепользования и застройки;
- документацией по планировке территории;
- обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами.
В случае если предельные параметры объектов капитального строительства изменены после дня поступления уведомления о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган также проводит соответствующую проверку указанных в уведомлении об окончании строительства параметров объекта ИЖС вышеуказанным предельным параметрам разрешенного строительства.
В случае если уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства, органом осуществляется проверка соответствия параметров построенных или реконструированных объектов указанным предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства.
Во-вторых, проверяет путем осмотра возведенного или реконструированного объекта соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида ИЖС, который является приложением к уведомлению о планируемом строительстве при условии, что застройщику не направлялось уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию:
- от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения;
- или от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС в границах исторического поселения федерального или регионального значения.
В-третьих, проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.
В-четвертых, проверяет допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию.
В-пятых, направляет застройщику уведомление:
- о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
- несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.
ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ
Конечно, для перехода на новый порядок согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС законодатель предусмотрел переходный период. В соответствии со ст. 16 ФЗ N 340 в случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 3 августа 2018 года, а также разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 3 августа 2018 года, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании полученного разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта. Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод (в редакции измененного Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.
Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до 3 августа 2018 года начато строительство или реконструкция жилого объекта, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого объекта. В этом случае будет применяться порядок, предусмотренный положениями статьи 51.1 ГрК РФ о подаче уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также положениями статьи 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в редакции измененного Федерального закона). В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Еще раз обращаем внимание, что в случае, если до 3 августа 2018 года начаты работы по сносу объекта ИЖС, не связанные со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, разработка проекта организации работ по сносу объекта и направление уведомления о начале таких работ по сносу объекта ИЖС не требуются.
Как получить землю под ИЖС
Приобрести землю для ИЖС можно 4 способами:
- Купить у собственника (за накопленные средства, взять в кредит или рассрочку);
- Купить у государства;
- Получить бесплатно от государства;
- Получить по наследству;
- Получить по договору дарения.
Процесс покупки земли ИЖС у собственника:
- Документально убедиться, что приобретаемый участок принадлежит единственному собственнику, он не находится под обременением или арестом;
- Досконально проверить все документы на земельный участок;
- Оставить продавцу задаток, выражающий намерение покупателя приобрести участок, при этом он должен быть оформлен в виде расписки или предварительного договора купли—продажи;
- Оформить и оплатить покупку участка в Росреестре при регистраторе.
Процесс покупки участка ИЖС у государства:
- Найти свободный муниципальный участок на публичной кадастровой карте РосРеестра.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если публичный кадастровый участок не обозначен на кадастровой карте.
- Удостоверится в том, что участок находится в публичной собственности.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
- Подать заявления об утверждении схемы и предоставлении участка земли в администрацию района.
- Поставить участок земли ИЖС на кадастровый учет.
- Подать заявление в администрацию района о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов.
- Заключить с администрацией района договор о купле—продаже.
Отличительная особенность покупки земли у государства заключается в том, что если на покупку земельного участка претендуют другие люди, то он будет продан в режиме аукциона.
Бесплатно получить участок ИЖС от государства могут следующие категории граждан:
- Семьи, имеющие трех и более детей;
- Молодые специалисты;
- Молодые семьи, имеющие одного и более детей;
- Семьи, воспитывающие ребенка—инвалида;
- Дети—сироты;
- Военнослужащие;
- Инвалиды 1, 2 и 3 групп;
- Сотрудники органов внутренних дел;
- Пенсионеры, при некоторых условиях;
- Работники бюджетной сферы;
- Чернобыльцы;
- Члены семьи погибшего героя Российской Федерации;
- Ветераны Великой Отечественной Войны;
- Герои труда Российской Федерации;
- Герои Российской Федерации;
- Полные кавалеры ордена Славы;
- Герои СССР;
- Герои Социалистического труда;
- Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.
Если вы относитесь к одной из указанных льготных групп граждан и имеете основание на бесплатное получение участка от государства, то необходимо осуществить следующие нижеприведенные действия.
Процесс получение земельного участка ИЖС у государства:
- Получить межевой план у кадастрового инженера;
- Заказать технический план на объекты недвижимости, возведенные на участке, если они не проходили кадастровый учет;
- Собрать документы, подтверждающие право на бесплатное получение земли;
- Подать заявление и документы в администрацию района, к которой относится участок;
- Получить постановление о передаче участка в собственность;
- Заказать в МФЦ или Росреестре проведение кадастрового учета и регистрации права собственности;
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Процесс получение земли ИЖС по наследству:
- Собрать документы, предоставляемые в наследственное дело;
- Получить свидетельство у нотариуса о праве на наследство на объект недвижимости, оплатив госпошлину за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Зарегистрировать права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплатив госпошлину за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости.
Процесс получение земли ИЖС по договору дарения:
- Составление и подписание договора дарения;
- Нотариальное заверение договора дарения, оплата госпошлины за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Регистрация права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплата госпошлины за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости;
- Получение свидетельства о праве собственности в установленные Росреестром сроки.
Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).
Количество этажей и этажность
Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.
- Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
- Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
Процедура получения разрешения на ИЖС
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, подготовленный пакет документов и заявление на выдачу разрешения на строительство подается в департамент архитектуры органа местного самоуправления по месту расположения участка. Заявление должно быть рассмотрено не позже чем через 10 дней. По результатам рассмотрения застройщику выдается разрешение, либо предоставляется мотивированный отказ.
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство остается действительным в течение 10 лет. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.
После окончания строительства ИЖС, застройщик должен получить свидетельство, которое подтверждает соответствие объекта требованиям нормативно-технической документации. В настоящее время для построенного объекта ИЖС не требуется оформлять разрешение на ввод в эксплуатацию и предъявлять его для проведения инвентаризации объекта.
Земельные участки под ИЖС: как сделать правильный выбор
Российское законодательство предусматривает несколько категорий земель, каждая из которых имеет определенный вид разрешенного использования. Для тех, кто решился на возведение отдельно стоящего жилого загородного дома, наиболее подходит категория – земли населенных пунктов, не имеющие ограничений в области градостроительства. Поэтому, выбирая земельные участки под ИЖС, в первую очередь, необходимо выяснить категорию и назначение использования земли, в частности, наличие возможности возведения жилого дома для временного или постоянного проживания с получением почтового адреса и официальной регистрацией либо отсутствие такой возможности.
В соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ земли с разрешенным использованием под ИЖС, относящиеся к категории земли населенных пунктов, не предусматривают возможность возведения на них высотных многоподъездных жилых объектов с дальнейшей продажей в них квартир.
Отличия от других категорий земли: плюсы и минусы
Главные плюсы, побуждающие приобретать граждан землю под ИЖС:
- инфраструктура поблизости;
- малое количество правовых ограничений для строительства;
- прописаться в доме не составляет никаких проблем;
- можно участвовать в государственной программе по помощи в строительстве;
- частный дом на такой земле можно использовать как залога при получении кредита.
В то же время земли под ИЖС обладают некоторыми негативными нюансами:
- ограниченный размер земельного участка;
- возможность проживания только одной семьи;
- строительство на наделе должно начаться не позднее, чем за три года с получения на него прав собственности;
- налоги на землю выше, чем на земли других категорий;
- при нарушении норм в судебном порядке может быть решено снести построенное сооружение.
Преимущества и недостатки земли под ИЖС
Разобравшись с ИЖС (расшифровка, что такое ИЖС, участок, который для него подходит), можно сделать некоторые выводы о том, что строительство индивидуальных домов имеет свои достоинства и недостатки. К первым относится следующее:
- Если категория участка «под заселение», то разрешение на строительство не требуется.
- К проектной документации не предъявляются строгие требования.
- В доме без проблем можно зарегистрироваться и получить почтовый адрес.
- Коммуникации подключаются без внесения дополнительной платы.
- Инфраструктура вокруг земельного участка достаточно хорошо развита.
Но индивидуальные жилые дома не лишены и недостатков. К таковым можно отнести следующие:
- Высокие налоги.
- Высокая цена на участки.
- В доме может жить одна семья.
- Габариты участка и количество этажей дома имеют ограничения.
Как арендовать землю?
Одним из вариантов получить земельный участок под ИЖС от администрации – предоставление в аренду.
Для начала нужно выбрать бесхозный надел, где нет строений, в чем поможет Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра. Здесь важно уточнить, не является ли участок чей-то собственностью. Сделать это можно, написав заявление в администрации.
Если права на надел окажутся зарегистрированными, то придется поискать другой. Свободный же участок земли обязаны сначала выставить на аукцион, информацию о котором публикуют в местных СМИ. Возможно, на него никто претендовать не станет и тогда у вас появится возможность получить землю в аренду.
Самому заявителю необходимо участвовать в аукционе, поскольку договор аренды заключается в подавшим заявку. Обычно участок под ИЖС передается в аренду на определенный срок на 5 или 10 лет. При этом арендатор имеет преимущественное право выкупа земли на определенных условиях. Как правило, это можно сделать после того, как гражданин построит и зарегистрирует дом.
Внимание! Объект незавершенного строительства не дает возможность выкупить арендуемую землю у муниципалитета.
Как расшифровывается этот статус и что он означает
Аббревиатура ИЖС встречается в тексте распорядительного документа на земельный участок, кадастровом паспорте и свидетельстве, подтверждающем права собственника на землю, поэтому важно разобраться что это такое и какую расшифровку имеет.
Она означает сокращенное название одного из видов разрешенного использования земельного участка и расшифровывается как – индивидуальное жилищное строительство.
Виды разрешенного использования – далее ВРИ, введены в практику эксплуатации земли классификатором ВРИ земельных участков, утвержденным Минэкономразвития России 1 сентября 2014 года, с изменениями, которые станут актуальными в 2019 году.
Подробнее о классификаторе ВРИ можно прочитать в статье.
Участок, имеющий ВРИ – ИЖС, может быть использован следующим образом:
- строительство малоэтажного жилого дома;
- возведение вспомогательных хозяйственных построек;
- разбивка огорода для собственных нужд.
В то же время законодатели запрещают использовать земли со статусом ИЖС для следующих целей:
- строительство домов на несколько квартир.
- переработка продукции сельскохозяйственного производства, в качестве варианта для предпринимательской деятельности;
- расположение объектов коммунального и промышленного использования;
- производство и реализация продукции ритуального назначения.
Вид разрешенного использования
Строительство на землях для этого не предназначенных карается штрафными санкциями, а также предписаниями о сносе незаконной постройки.
Уточнить ВРИ конкретного участка земли можно, обратившись в органы Росреестра:
- Закажите кадастровый паспорт участка. По строке ВРИ в соответствии с записями в государственном кадастре недвижимости находится информация о том, как участок может быть использован.
- Кадастровая выписка об участке. Строка «Разрешенное использование» содержит искомую информацию.
Запросить данные можно:
- при личном визите в органы Росреестра или через сайт,
- через МФЦ,
- сайт «Госуслуги».
В соответствии с действующим классификатором ВРИ, ИЖС в документах указывается как «малоэтажная жилая застройка».
О том, как узнать ВРИ участка, читайте в тематическом материале по ссылке.
Неоспоримыми плюсами ведения строительных работ на участке под ИЖС являются:
- моментальное присвоение адреса построенному дому;
- беспроблемное оформление регистрации по месту проживания;
- гарантированное обеспечение всеми необходимыми коммуникациями;
- близкое расположение социальных объектов, а также объектов транспортной, инженерной и коммунальной инфраструктуры;
- плата за владение домом ограничивается суммой налога на имущество физических лиц;
- сумма налога на ИЖС участки ниже, чем на участки аналогичной площади на сельскохозяйственных землях и территориях, выделенных под садоводство.
- возможность получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц за строительство дома;
- использование земли в качестве залогового фонда при оформлении ипотечного кредита;
- получение материнского капитала за построенный дом.