Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фиксация в договоре аренды. Граница курса и валютный коридор.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Для чего его обговаривают
Дополнительная гарантия в соглашении о найме необходима для возмещения возможных убытков. Условие о дополнительном обеспечении включают в договоры:
- об аренде дорогого имущества;
- о найме жилого и нежилого помещения как гарантию оплаты ежемесячной аренды;
- с долгосрочным периодом действия.
Цель обеспечительного платежа — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора аренды. В условиях соглашения оговаривают порядок использования гарантии:
- при порче или потере имущества;
- при неуплате ежемесячного арендного взноса;
- при нарушении иных существенных условий договора аренды.
Можно ли отказаться от внесения Обеспечительного депозита?
Конечно можно. Если ранее вы уже сотрудничали с данным Собственником, и всегда регулярно выполняли все свои обязательства. Например, у вас не первый Объект в аренде. Или вы заключаете Договор уже 4-й раз, то вполне уместно сослаться на позитивную практику вашего сотрудничества и попросить зачета текущего Депозита в счет Арендной платы или его невнесения в новый Объект. Если ваш деловой партнер уверен в Вас, у вас хорошая репутация, то вполне справедливым будет полагать, что Арендодателю не понадобится данный Депозит. Вы добросовестный Арендатор и не нарушаете условия, так зачем тогда Депозит. Депозит – это денежные средства, «выдернутые» из вашего оборота, которые лежат мертвым грузом у Арендодателя, ежегодно обесцениваясь на сумму инфляции.
Представим, что вы арендуете Помещение на 7 лет и вносите Депозит в размере 1 000 000 (Одного миллиона рублей) 00 коп. Мысленно уменьшите его на сумму инфляции за 7 лет.
Прочитай сам и дай прочитать своему бухгалтеру
Уже год в Гражданском кодексе действует понятие — обеспечительный платёж. Появление статьи 381.1 прошло незамеченным потому, что на практике обеспечительный платёж применяется давно. Все мы знакомы с договорами аренды. И в большинстве таких договоров предусмотрена оплата депозита. А это не что иное как обеспечительный платёж.
Ранее мы не задумывались как учитывать такие платежи арендодателю. Чаще всего бухгалтерии признавали его авансом и регистрировали как дебиторскую задолженность по счёту 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками».
С момента как в этот процесс вмешался законодатель, всё стало не так однозначно. Настало время перечитать договора аренды и определить – что же обеспечивает ваш депозит. И отразить его в бухучёте правильно.
Что такое депозит в договоре аренды?
Это обеспечительный платёж на случай, если в период эксплуатации помещения что-то пойдёт не так. И по вине арендатора помещению будет нанесён ущерб. Или будут нарушены условия договора и арендатору надо будет покрывать убыток. Вот такое покрытие убытка и будет сделано за счёт обеспечительного платежа (депозита).
Куда смотреть?
А смотреть надо в пункт договора, который устанавливает способ возврата обеспечительного платежа при окончании действия договора.
Что увидим?
А увидим мы два способа. Если ничего не произошло и нет необходимости покрывать депозитом принесённые арендодателю убытки, то депозит может быть возвращён, а может быть зачтён в счёт оплаты последних месяцев аренды.
- В договоре прописано, что обеспечительный платёж (депозит) может быть зачтён в счёт оплаты последних месяцев аренды.В этом случае депозит является и обеспечением и средством оплаты. Его можно рассматривать как аванс. Учитываем на счёте 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками».
- В договоре прописано, что после сдачи помещения депозит возвращается. Целиком, если не было никаких нарушений, или частично, если арендодателем были предъявлены претензии на возмещение убытков. В этом случае депозит рассматривается только как средство обеспечения исполнения обязательств и учитывается на счёте 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами».
Ошибка при расторжении срочного договора аренды
В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.
В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.
(Продолжение. Начало см. «Финансовая газета», 2018, N 36)
Выданный обеспечительный платеж не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признается расходом. Внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендатора как дебиторская задолженность (п. 16 ПБУ 10/99).
Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете может применяться счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76. При перечислении арендодателю обеспечительного взноса производится запись по дебету соответствующего аналитического счета к счету 76 в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета».
При возврате арендодателем обеспечительного взноса производится запись по дебету счета 51 «Расчетные счета» в корреспонденции с кредитом соответствующего аналитического счета к счету 76.
Таким образом, у арендатора обеспечительный платеж показывается на счете 76 с момента перечисления обеспечительного взноса до момента его возврата.
Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа у арендатора будут следующими:
- Дебет счета 76 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» Кредит счета 51 «Расчетные счета» — при перечислении платежа;
- Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76 «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» — при получении его обратно.
Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя арендатор будет отражать сумму платежа за балансом на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
С забалансового счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.
Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?
Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:
- составляется в отношении дорогостоящего имущества;
- отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
- действует в течение достаточно продолжительного времени.
То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:
- от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
- непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
- несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.
В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:
- конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
- объем средств, вносимых в обеспечение;
- порядок:
- внесения платежа,
- его использования,
- пополнения на использованную сумму,
- изменения размера,
- возврата.
В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.
Обеспечительный платёж. Теперь официально
Он превращается в часть оплаты, уже осуществленной арендатором, в качестве погашения:
- задолженности по будущим арендным платежам последнего месяца аренды — в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств;
- возможной неустойки (штрафа) — в случае расторжения договора по причинам, обусловленным виной арендатора.
Таким образом, пока задаток является обеспечением, в бухгалтерском учете нет никаких обязательств, которые этот задаток обеспечивает, а когда обязательства появляются в бухгалтерском учете, тогда задаток уже не является обеспечением, а превращается в часть оплаты либо арендной платы, либо штрафа (неустойки) за расторжение договора.
Во всех подобных ситуациях практика бухгалтерского учета идет по пути признания непосредственно балансовых объектов и непризнания забалансовых обеспечений под непризнанные обязательства. Сам факт наличия обеспечительного платежа не приводит к оттоку экономических выгод у арендатора при надлежащем исполнении им договора. К дополнительному оттоку экономических выгод у арендатора (в виде неустойки на величину оплаченного обеспечительного платежа) приводит факт расторжения договора:
- по инициативе арендатора (если по условиям договора арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время, но со штрафом на величину оплаченного обеспечительного платежа);
- при ненадлежащем исполнении арендатором условий договора.
330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка никак не гарантирует исполнение обязательства определенным имуществом, а просто увеличивает это самое обязательство при нарушении условий его исполнения.
Обеспечительный платеж в арендных отношениях при УСНО
Участники арендных отношений вправе определить в условиях договора один из вариантов использования обеспечительного (гарантийного) платежа. Он может быть:
-
либо возвращен арендатору – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ);
-
либо использован для возмещения возможного ущерба имуществу арендодателя или зачета последнего платежа при расторжении договора аренды (словом, в случае задержки арендного платежа арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет платы за предоставленное в аренду имущество). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (ч. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Таким обстоятельством может быть, к примеру, расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.
Когда еще арендодатель может не вернуть деньги?
На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.
Еще один случай, когда платеж остается у арендодателя, — если арендованное имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии или не было возвращено вовсе.
Также арендодатель может оставить обеспечительный платеж за собой, если в одностороннем порядке разрывает договор из-за существенного нарушения арендатором договорных условий. Не возвращать платеж арендодатель может также, если арендатор по своей инициативе досрочно расторгает договор. Главное, чтобы это было прописано в договоре.
Чтобы избежать недопонимания, что такое «ненадлежащее состояние» и «существенное нарушение», сторонам лучше определить это до подписания договора, и желательно в письменном виде. Для этого при составлении договора аренды рекомендуется согласовать следующие условия относительно обеспечительного платежа:
-
определить обеспечиваемое обязательство;
-
указать обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве исполнения, а также в течение какого срока эти обстоятельства могут наступить (срока действия договора, иного срока);
-
согласовать обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить денежные средства в качестве обеспечительного платежа при наступлении или ненаступлении определенных обстоятельств;
-
установить срок возврата обеспечительного платежа.
И хотя это общая рекомендация при заключении договора аренды, но не забывайте о том, чтобы составить описание арендуемого помещения, оборудования и пр., сделать их фото и т.д.
Обеспечительный платеж по договору аренды
Обеспечительный платеж как способ обеспечения обязательства
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 статьи 329 ГК РФ).
Обеспечительному платежу как способу обеспечения исполнения обязательств посвящены статьи 381.1 и 381.2 ГК РФ.
В законодательстве РФ это новый способ обеспечения исполнения обязательств и был введен только с 1 июня 2015 года, но на практике применялся и до указанной даты, поскольку стороны договора, в силу п. 1 статьи 329 ГК РФ вправе были использовать любое обеспечение, в том числе и не закрепленное напрямую в законе.
Например, по условиям договора аренды, арендатор вносил сумму некоего «обеспечения», или «гарантийного/страхового депозита» (в размере, например, равном сумме арендной платы за месяц). В случае неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы, или просрочки в ее уплате, арендодатель удерживал нужную сумму из суммы «обеспечения».
Если же арендатор добросовестно исполняет обязанности, то обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотреть соглашением сторон. Например, договором аренды может быть предусмотрено, что такой платеж поступает в счет уплаты аренды за последний месяц пользования объектом аренды.
Что такое обеспечительный платеж?
В широком смысле обеспечительный платеж — денежная сумма, которую обязанная сторона договора передает управомоченной в целях обеспечения исполнения своих обязательств по соответствующему договору либо компенсации возможных убытков управомоченной стороны. В данном контексте обеспечивающий платеж может быть поставлен в один ряд с залогом, задатком и иными обеспечительными механизмами (п. 1 ст. 329 ГК РФ, письмо Минфина от 24.03.2017 № 03-03-07/17197).
В узком смысле в соответствии с положениями п. 1 ст. 381.1 ГК РФ под обеспечивающим платежом следует понимать денежную сумму, которая передается обязанной стороной договора управомоченной в целях обеспечения денежного обязательства.
При этом такое обязательство может наступать в будущем, и его исполнение (полностью или частично) за счет обеспечительного платежа осуществляется при возникновении установленных договором обстоятельств. Если такие обстоятельства не наступят (или если обязанная сторона выполнит условия договора), то сумма обеспечивающего платежа возвращается обязанной стороне, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Отдельными соглашениями сторон могут быть регламентированы пополнение или, наоборот, частичный возврат сумм обеспечительного платежа при определенных обстоятельствах.
Изучим, каким образом осуществляется бухгалтерский учет операций, отражающих передачу денежных сумм в счет обеспечительного платежа от обязанной стороны договора к управомоченной. Учет будут вести обе стороны правоотношений.
ОСН: проводки управомоченной стороны при обеспечительном платеже с учетом НДС
ООО «Трейдинг-Консалтинг», если условиться, что оно работает на ОСН, может применить проводки с выделением НДС. Это нужно сделать, если платеж применен на практике, то есть зачтен в качестве платы за поставки (письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 03.11.2015).
При взаимодействии с ООО «Лизинг-Банкинг» повода для исчисления НДС не будет. Но в ходе сотрудничества с ООО «Вендинг-Лендинг» налог будет выделен. В этом случае продавец овощей применит проводки:
Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram
- Дт 51 Кт 62 (76)/ОП — платеж принят;
- Дт 62(76)/ОП Кт 62 — платеж зачислен в качестве платы за товар;
- Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка за товар (в размере зачтенного обеспечительного платежа);
- Дт 90.3 Кт 68 — начислен НДС на сумму выручки.
В свою очередь, покупатель товара на ОСН также будет применять отдельные проводки.
Предпосылки к появлению
Обеспечительный платеж, образец документального оформления которого будет представлен далее, как гарантия исполнения обязательства, не был ранее закреплен в законодательстве. Однако на практике он получил довольно широкое распространение. Появление этой меры обусловлено необходимостью введения эффективного механизма, не требующего больших затрат и являющегося более простым в использовании, в сравнении, к примеру, с залогом. До недавнего времени обеспечительный платеж в договоре аренды именовался по-разному. Его называли гарантийной суммой, страховым депозитом, взносом и пр. Но значение имеет не само наименование, а назначение меры в каждом отдельном случае. Другими словами, важна та функция, которую реализует обеспечительный платеж в договоре. В частности, задачи, которые выполняет эта мера в отношениях между субъектами, определяют исход судебных разбирательств по искам налоговых органов.