Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача в субаренду нежилых помещений налогообложение при УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.
Помогите, плиз! У нас ООО арендует нежилое помещение площадью 50м2, хотим половину сдать в субаренду. Подскажите под ЕНВД или УСН мы тогда попадем? и надо ли дополнительно регистрировать код ОКВЭД под этот вид деятельности?
Простой,наверно,вопрос,но прошу помочь,т.к.прочитала здесь все ветки и запуталась.
ИП сдает в субаренду ООО-у(где сам директор) здание.
1.Он может это -безвозмездно? (т.к. сам ИП и его же -ООО. )
2.Поскольку платит за эл эн ,отоплени и тд. хочет часть расходов чтоб за счет ООО было.-что надо сделать? Договор то есть что он»безвозмездно»сдает ООО-у. Может составить договор сам с собой(то бишь с ООО),что часть платить будет ООО?
Но это уж получается тогда «не безвозмездно» что ли?
3.И,Если не безвозмездно,то-что он ИП должен тогда что-то платить налоги с этой суммы,и отчетность какая то еще должна появиться?
ИП и ООО- оба-розничная продажа на ЕНВД.
Спасибо.
ИП на УСН не имеет права ставить в расход аренду помещения для бизнеса
Обоснование вывода:
Федеральным законом от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа» (далее — Закон N 54-ФЗ) определяются правила применения контрольно-кассовой техники (далее — ККТ) при осуществлении расчетов на территории РФ в целях обеспечения интересов граждан и организаций, защиты прав потребителей, а также обеспечения установленного порядка осуществления расчетов, полноты учета выручки в организациях и у индивидуальных предпринимателей (п. 2 ст. 1 Закона N 54-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ ККТ применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Законом N 54-ФЗ.
Под расчетами для целей Закона N 54-ФЗ понимаются, в частности, прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги (абзац восемнадцатый ст. 1.1 Закона N 54-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ при осуществлении расчета пользователь обязан выдать кассовый чек или бланк строгой отчетности на бумажном носителе и (или) в случае предоставления покупателем (клиентом) пользователю до момента расчета абонентского номера либо адреса электронной почты направить кассовый чек или бланк строгой отчетности в электронной форме покупателю (клиенту) на предоставленные абонентский номер либо адрес электронной почты (при наличии технической возможности для передачи информации покупателю (клиенту) в электронной форме на адрес электронной почты).
В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ предусмотрено, что организации и индивидуальные предприниматели с учетом специфики своей деятельности или особенностей своего местонахождения могут производить расчеты без применения ККТ при осуществлении видов деятельности и при оказании услуг, перечисленных в указанной норме.
Одним из таких случаев является сдача индивидуальным предпринимателем в аренду (наем) жилых помещений, принадлежащих этому индивидуальному предпринимателю на праве собственности (последний абзац п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ).
Следовательно, индивидуальные предприниматели могут производить расчеты без применения ККТ при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду (наем) жилых помещений, принадлежащих этому индивидуальному предпринимателю на праве собственности (смотрите письма Минфина России от 08.05.2020 N 03-01-15/31042, от 04.05.2020 N 03-01-15/30285, от 12.10.2020 N 03-01-15/66747, от 22.02.2020 N 03-01-15/10493).
Приведенная норма не зависит от положений ст. 7 Федерального закона от 03.07.2020 N 290-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 290-ФЗ), которой для ряда случаев предусмотрена возможность не применять ККТ до 01.07.2020 (ч.ч. 7.1, 8 ст. 7 Закона N 290-ФЗ).
Возможность применения п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ не ограничивается какой-либо датой, отсутствием или наличием наемных работников, а также применяемой системой налогообложения. Для целей применения п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ не предусмотрена и обязанность вместо применения ККТ выдавать по требованию покупателя документ, подтверждающий прием денежных средств за соответствующую услугу, или выдавать в обязательном порядке старые бланки строгой отчетности.
Например, в письме Минфина России от 15.09.2020 N 03-01-15/59703 в отношении услуг по ремонту и окраске обуви, также поименованных в п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ, сказано, что организации и индивидуальные предприниматели при осуществлении деятельности (оказании услуг) вправе не применять ККТ как в 2020, так и в 2020 и последующие годы.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации индивидуальный предприниматель вправе производить расчеты без применения ККТ и автоматизированной системы для бланков строгой отчетности, а также передачи соответствующих данных в налоговый орган.
Субаренда нежилого помещения налогообложение
Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.
Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.
Как отчитываться за сдачу в субаренду помещения ип
Индивидуальный предприниматель арендует нежилое помещение, являющееся зданием магазина общей площадью 570 кв. м (площадь торгового зала — 312 кв. м). Части торгового зала с площадью, превышающей 5 кв. м, он сдает в субаренду другим индивидуальным предпринимателям и организациям для осуществления розничной торговли. Передаваемые в субаренду части торгового зала не имеют собственных торговых залов. Подпадает ли осуществляемая деятельность по сдаче в субаренду частей торгового зала магазина под действие системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход по виду деятельности «оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов»? 30.05.2011РНК Автор: Тараканов С. А.
То есть заключенными лишь для того, чтобы, разделив площадь магазина, компания смогла воспользоваться спецрежимом в виде уплаты единого налога на вмененный доход. Судьи обратили внимание на то, что договор аренды разделяющий площадь, фактически заключен между одним и тем же лицом. При этом помещение торгового зала имело один вход и общий фундамент, а товар доставлялся одним и тем же транспортом.
При усн доходы общепит сдача в субаренду помещения
Кроме того, она оплачивает услуги индивидуального предпринимателя в рамках заключенного с ним агентского договора. Вправе ли организация учесть данные расходы при исчислении налоговой базы по единому налогу?Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫПО Г.
НК РФ.Расходы по оплате услуг организации по уборке территории не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, направленной на получение дохода организацией-арендодателем, и согласно п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ не относятся к затратам, уменьшающим доходы налогоплательщика.Из представленных документов следует, что между арендодателем и индивидуальным предпринимателем заключен агентский договор на оказание услуг по согласованию и утверждению условий аренды с арендаторами, по обслуживанию объекта недвижимости, которое сдается арендодателем в субаренду.Оказание услуг по обслуживанию объекта недвижимости включает в себя расчет бюджета объекта (в том числе в части коммунальных расходов), заключение договоров от имени собственника с Мосэнерго, ДЭЗом, организацией, эксплуатирующей лифты, и другими организациями (телефонная связь, Интернет).В соответствии со ст.
Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
ИП сдает в аренду нежилое помещение
- На УСН:
- исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
- в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
- отчитываться по налогу в декларации.
- На ЕНВД:
- вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
- исчислять, уплачивать и декларировать налог.
- Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
- Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.
Как с помощью договора субаренды снизить налоги
Схема может работать и с НДС. В этом случае субарендодатель может быть предпринимателем на общей системе. Со своего дохода в виде разницы между субарендной и арендной платой он заплатит НДФЛ по ставке 13 процентов. Что выгоднее, чем платить налог на прибыль у первичного арендодателя, применяющего общую систему. Полезен может оказаться и кассовый метод учета доходов у предпринимателя. Поскольку выплата субарендной платы может задерживаться, возможно, на годы.
Суть налоговой схемы такова: собственник имущества сдает его в аренду компании, применяющей упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы» по минимально возможной в данной ситуации цене. Далее арендаторы сдают имущество в субаренду по рыночным ценам, аккумулируя у себя почти всю прибыль от арендной деятельности. В данной ситуации собственником имущества может быть компания на общей системе или применяющая упрощенку с объектом «доходы минус расходы».
Учет субаренды у арендатора, арендодателя, субарендатора
Участниками поднаема прямо либо косвенно становятся: арендатор, арендодатель, субарендатор. И физлицо, и юрлицо, и ИП вправе участвовать в подобных сделках. Арендодатель — тот, кто отдает в аренду собственное имущество. Арендатор (он же наниматель) — тот, кто заключил с владельцем имущества договор аренды (имущественного найма) для временного владения либо пользования его имуществом. Субарендатор (он же поднаниматель) — тот, кто заключил договор субаренды и на его основании получил право пользования имуществом.
В большинстве своем бухгалтерский учет и налогообложение поднаема такие же, как и в случае с арендой. Разница заключается лишь в том, что при поднаеме арендодателем будет арендатор (он же субарендодатель), а арендатором — субарендатор.
Учет имущества, переданного в аренду, у арендодателя (субарендодатель) ведется на субсчете к сч. 01 «ОС» либо сч. 03 («Вложения в материальные ценности»). Учет арендованного имущества у арендатора (субарендатор) осуществляется по ДТ внебалансового сч. 001 «Арендованные ОС».
Если организация (юрлицо) арендует землю, недвижимость, иное имущество для целей своей основной деятельности, то траты учитываются в составе себестоимости услуг, продукции и т. п. При получении прибыли в результате поднаема ее относят на реализационную деятельность (сч. 90.1). Внереализационной прибыль будет при пересдаче имущества по неосновной деятельности.
Траты, понесенные в связи с арендой недвижимости (ремонтные работы, свет и т. д.), причисляют к тратам, снижающим доход. В случае с поднаемом траты делят на связанные с арендуемой площадью и относящиеся к поднаему.
Документы участников соглашения, отчетность при субаренде имущества
При заключении договора субаренды обязательно оформляется акт приема-передачи имущества (составляется по 2 экземпляра). Причем по земельному участку его следует регистрировать, а в отдельных случаях еще и удостоверять у нотариуса. Стороны-участники соглашения также должны предъявить друг другу ряд документов.
| Основные документы для физлиц | Основные документы для юрлиц |
| Паспорт;
свидетельство о праве собственности на имущество (можно копию) |
Выписки из реестра юрлиц и с банковскими реквизитами;
разрешение на подписание договора поднаема |
| При поднаеме имущества собственник предъявляет:
акт обмера, план размещения участка земли, кадастровый паспорт здания на участке, иные дополнительные документы |
Помещения, сданные в субаренду, уменьшат ЕНВД
Как показывает анализ судебной практики, встречаются случаи, когда налоговые органы на местах включают площадь сданных в аренду (субаренду) помещений в расчет суммы ЕНВД. Так, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 № А37-750/2008 была рассмотрена следующая ситуация. Индивидуальный предприниматель имел в собственности нежилое помещение, в котором располагался магазин. Часть торговых площадей была сдана в аренду. При расчете ЕНВД предприниматель не учитывал площади, переданные в аренду.
Разъяснения, данные специалистами Минфина России в письме от 09.12.2013 № 03-11-11/53554, будут интересны компаниям, которые осуществляют розничную торговлю и являются плательщиками ЕНВД. По мнению финансистов, если часть торговой площади сдана в аренду (субаренду), то расчет налога нужно производить без учета этой площади.
ООО на ОСНО – арендатор. С согласия арендодателя хочет сдать в субаренду нежилое помещение.
В данном случае организация должна уплачивать налог на прибыль и НДС в общем порядке.
В налоговом учете в зависимости от того, осуществляет организация операции по передаче имущества в аренду на постоянной основе или нет, доходы арендодателя от сдачи имущества в аренду (в том числе, субаренду) могут быть отнесены к доходам от реализации или к внереализационным доходам.
При этом виды основной деятельности, а также критерии их определения необходимо отразить в учетной политике для целей налогообложения. Если аренда – основной вид деятельности организации, то арендная плата признается доходом от реализации.
Если аренда не является основным видом деятельности, то доходы от сдачи имущества в аренду являются внереализационными доходами. В этом случае датой получения дохода будет являться дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.
Соответственно, расходы, связанные с арендой переданного по договору субаренды имущества, в зависимости от того, на какой основе предоставляется имущество в аренду, включаются в состав внереализационных расходов, либо в состав расходов, связанных с производством и реализацией.
В соответствии со ст. 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. Услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Для целей налогообложения сдача имущества в аренду признается оказанием услуги.
Таким образом, сдача имущества в аренду (субаренду) признается объектом обложения НДС, а следовательно, сумма арендной платы является объектом обложения НДС. Указанные операции подлежат налогообложению по ставке 18% исходя из суммы доходов в виде арендной платы без включения в нее НДС. Тот факт, что субарендатор применяет УСН и плательщиком НДС не является, значения не имеет.
Исключением является ситуация, при которой в аренду на территории РФ предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям аккредитованным в РФ. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:
– день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
– день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг в течение длительного срока (такая ситуация обычно и складывается при аренде) следует считать наиболее раннюю из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются эти услуги. При этом налогоплательщик вправе выставить счет-фактуру не позднее 5 дней считая со дня окончания квартала.
Поскольку арендатор применяет УСН, о каких-либо вычетах по НДС речь не идет.
Произведенные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств организация-арендатор учитывает в составе собственных основных средств при выполнении условий, перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01 (п. 5 ПБУ 6/01). Соответственно, затраты, произведенные при выполнении неотделимых улучшений арендованного имущества, арендатор предварительно отражает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим списанием на счет 01 «Основные средства».
Отметим, что организация и работник не являются взаимозависимыми лицами (п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Однако они вправе самостоятельно признать себя взаимозависимыми лицами для целей налогообложения (п. 6 ст. 105.1 НК РФ). Кроме того, суд может признать организацию и работника взаимозависимыми лица по иным основаниям, не предусмотренным п. 2 ст. 105.1 НК РФ, если отношения между ними могли повлиять на результаты сделки по аренде имущества (п. 7 ст. 105.1 НК РФ, Письма Минфина России от 01.10.2021 N 03-01-18/7-134, от 28.09.2021 N 03-01-18/7-131).
Сдача помещений в аренду
Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду. Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.
Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.
Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.
При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.
Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.
Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.