Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик в одностороннем порядке изменил проект». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире
Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.
В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально [1] . Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.
Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.
А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:
- совмещение ванной комнаты и туалета;
- перенос и устройство дополнительного санузла;
- создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
- реконструкция перекрытий;
- перенос дверных проемов.
Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.
Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.
Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.
Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения
Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.
Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Санкции за несогласованные изменения
Перепланировка/переустройство жилья никогда не пройдут незамеченными. Так, сообщить о ваших действиях в управляющую компанию или компетентные органы могут соседи, если заподозрят что-то неладное. Несогласованные перепланировка или переустройство могут всплыть и, к примеру, при проверке счетчиков или устранении сантехником протечки. А если соберетесь продать квартиру, то сделать это будет невозможно, пока не узаконите появившиеся изменения или не найдете покупателя, согласного это сделать за вас.
В случае же приобретения жилья с самовольно проведенной перепланировкой/переустройством, банк может не предоставить ипотечный займ, ссылаясь на несоответствие фактического плана квартиры указанным в техническом паспорте данным. Сложности у покупателя возникнут и с Росреестром, который может отказать в госрегистрации права собственности на жилье с несогласованными изменениями.
Когда обнаружится самовольная перепланировка/переустройство, к собственнику квартиры могут применить несколько видов санкций, в том числе принудить вернуть жилье в изначальное состояние.
Если это требование будет проигнорировано, то по иску компетентного органа суд может вынести решение о продаже жилья с публичных торгов.
В последнем случае восстанавливать прежнюю конфигурацию жилья придется уже новому собственнику квартиры.
Решение сохранить жилье в перепланированном/переустроенном виде суд готов принять лишь при не нарушении законных интересов и прав других граждан и будучи уверенным в отсутствии угроз здоровью и жизни людей, населяющих многоквартирный дом.
Внесение изменений после сдачи дома в эксплуатацию
Чтобы изменить положение стен в квартире, владельцу нужно подготовить документы и пройти стандартную процедуру, включающую:
— проведение технического обследования жилья для определения возможности реконструкции;
— подготовку проекта будущей перепланировки;
— проведение экспертизы проекта;
— заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и выполнение авторского и технического надзора за строительством;
— получение разрешения на проведение перепланировки в архитектурно-строительной инспекции;
— выполнение строительных работ;
— получение нового техпаспорта квартиры;
— получение разрешения на ввод жилья в эксплуатацию.
Приготовьтесь к тому, что соседи имеют право интересоваться подробностями перепланировки. Не забудьте, что строительные работы нужно вести днем, чтобы шум не беспокоил жильцов дома в вечернее и ночное время.
Как поступить владельцу жилья, реконструкция которого выполнена в соответствие с действующими строительными и санитарными нормативами
В данном случае необходимо узаконить самовольно выполненную перепланировку.
Порядок согласования перепланировки квартиры такой — надо подать в органы местного самоуправления следующие документы:
- заявление, оформленное по форме, предусмотренной законодательством РФ;
- технический паспорт на жильё;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру и их копии, заверенные нотариусом;
- согласованный с необходимыми инстанциями проект перепланировки квартиры;
- письменное согласие на предстоящие работы всех прописанных членов семьи.
Более подробно остановимся на каждом перечисленном документе.
1.Форма заявления на перепланировку находится в районном или городском исполкоме.
2.Если вы до сих не имеете тех. паспорт на жильё, его можно получить в районном БТИ.
Одно из популярных предложений – квартиры со свободной планировкой. В рекламных буклетах застройщики утверждают, что именно в такой квартире есть все возможности для реализации ваших пожеланий. Увы, это всего лишь рекламный ход для привлечения внимания к объекту.
Каждая квартира в строящемся доме имеет планировку, зафиксированную в БТИ.
Прежде чем покупать подобную квартиру, внимательно просмотрите поэтажный план. На нем все жилые и вспомогательные помещения выделены разными линиями. Сплошной — стены, которые будут возведены застройщиком. Пунктирной — те, которые обязуется возвести собственник. В готовой квартире эти пунктирные линии будут в виде перегородок, высотой в один-два кирпича/пеноблока. Собственник без согласования с БТИ не имеет права перенести эти условные перегородки так, как ему хочется. Необходимо либо договариваться с застройщиком об изменении плана, либо заниматься перепланировкой самостоятельно после получения документов на квартиру.
Приступим к разоблачению!
Согласно терминологии свободная планировка – это пространство без стен. Термин появился, когда технологии в строительстве перешагнули на ступень массового железобетонного монолита. Когда в квартирах перестали появляться ригели и балки, которые пересекали квартиры поперёк, как в сталинках и хрущевках. В современном многоэтажном строительстве все опоры и перекрытия изготавливаются из одного материала и в одном месте – на строительной площадке. Благодаря этим технологиям в современных квартирах практически отсутствуют стены внутри жилого пространства, они заменены на колонны и пилоны (Пилон – продолговатая колонна. – Прим. Ред.).
В общем, именно благодаря новым технологиям в нашу жизнь пришел термин «свободная планировка». Но это все история, что же получаем на самом деле?