Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора, который не платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:
- кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
- арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
- жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
- более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
- арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:
- подошел срок окончания договора аренды;
- есть иные основания, предусмотренные договором.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Второй сценарий: отсутствие договора аренды
В целом подобные отношения законом никак не регламентируются. И по этой причине для выселения не обойтись без привлечения полиции. Также следует помнить, что не следует стараться выселить арендатора с помощью насилия, поскольку за подобные действия вас могут привлечь к уголовной ответственности.
Однако перед тем, как обратиться в полицию, следует при свидетелях, например, при ваших соседях, передать арендатору письменное требование о выселении в определенный срок (к примеру, в течение 3 дней). И если арендатор не примет данное требование, то нужно будет тут же составить об этом акт, который следует подписать вместе со свидетелями.
И после того, как истечет срок, указанный в вашем требовании, требуется подать участковому письменное заявление, а также предоставить копии документов, которые могут стать подтверждением права собственности на жилье. Однако участковый может лишь прийти к вашему арендатору, чтобы разъяснить сложившуюся ситуацию, а также предупредить его о возможных последствиях. Как правило, этого бывает достаточно, чтобы арендатор добровольно выселился.
Важно также помнить, что участковый может передать налоговой инспекции информацию о том, что квартира сдавалась в аренду. Однако при отсутствии договора аренды налоговой инспекции будет непросто определить, каким будет размер налога в вашем случае.
Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
Ответственность собственника
Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.
При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:
- гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
- административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
- уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.
Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:
- штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
- арест продолжительностью до полугода;
- тюремное заключение до 1 года;
- принудительные работы на тот же срок.
Почему самостоятельно нельзя выселить жильцов?
Самый популярный и вредный совет, когда жильцы не хотят съезжать добровольно, – «просто выкинуть их вещи на улицу и поменять замки». И на практике многие так поступают, вследствие чего процесс выселения сопровождается конфликтом, угрозами и даже рукоприкладством. Все это противоречит законодательству.
Собственник имеет право закрыть квартиру с имуществом жильцов, если это действие прописано в договоре. Но не имеет право выбрасывать и портить чужие вещи, выгонять людей на улицу, угрожая, избивая.
Самостоятельное выселение может обернуться негативными последствиями. Выбрасывая на улицу чужое имущество, есть риск встретиться с квартирантом в суде, который обвинит в краже нескольких тысяч долларов либо поломки дорогущей техники. И доказать обратное будет сложно, потому что вещи были выброшены или удержаны собственником, а опись при свидетелях никто не составляет.
Так, быстрого и законного метода выселения квартирантов нет. Поэтому важно грамотно составить договор аренды – это главная страховка собственника. Обязательно прописать условия расторжения, в том числе и в досрочном порядке, а также штрафы за неуплату, нарушение условий.
К кому обращаться за помощью в выселении квартирантов?
В случае нарушения жильцами пунктов договора вам потребуется письменно уведомить их о несоблюдении зафиксированных в соглашении требований. Если в разумные сроки квартиранты исправятся, например, выплатят задолженность за проживание, то опять же выселить их будет весьма проблематично.
Если же жильцы занимают ваши квадратные метры без договора, что нередко бывает со знакомыми или дальними родственниками, при невозможности решить вопрос полюбовно обращайтесь в полицию. Правоохранители составят протокол о незаконном проживании, с которым впоследствии вы сможете пойти в суд.
Еще один важный нюанс, который стоит принимать во внимание собственникам недвижимости, связан с вещами арендаторов. Только готовясь к подписанию договора о сдаче жилья, запаситесь двумя замками для входной двери, ключи от одного из которых будут только у вас. В соглашении стоит предусмотреть для себя возможность ограничения доступа арендаторов в квартиру при нарушении условий договора. Также зафиксируйте свое право удерживать имущество нанимателей на своей территории.
Предположим, если жильцы не реагируют на ваши напоминания внести оплату за квартиру, вы сможете закрыть их вещи в доме, даже не переступая порог. Оптимально, если при ваших манипуляциях будут присутствовать третьи лица, например, соседи. Они и смогут свидетельствовать о том, что вы в сдаваемую квартиру не входили. После этого арендатор, скорее всего, изменит свое поведение и сам будет заинтересован в переговорах с вами.
Действующее законодательство предусматривает возможность выселения квартирантов через суд. Но далеко не все хотят доводить дело до судебных разбирательств, предпочитая решать вопрос своими силами. Некоторые уповают на стражей порядка, но они в подобных ситуациях не имеют существенных полномочий и не могут заставить арендаторов собрать вещи.
Главное, что нужно запомнить хозяевам сдаваемых объектов, — вы не имеете права выбрасывать вещи жильцов за порог, менять замки без предупреждения и, уж тем более, силой выгонять людей из дома. В таких случаях, если дело дойдет до суда, арендодатель может понести гораздо большую ответственность, чем арендатор, который не вовремя заплатил за квартиру или сломал холодильник.
Для того, чтобы выселить из квартиры проживающих там без договора аренды в первую очередь необходимо желание собственника квартиры. Ведь если арендаторы не нарушают права третьих лиц (соседей), то освобождать жилплощадь они не обязаны. Все что могут сделать соседи — это обратиться к хозяину квартиры и уведомить о том, что квартиросъемщики им мешают.
Основаниями для выселения арендаторов является:
- систематически не платят аренду;
- используют жилое помещение в иных целях (магазин, офис, склад и т.д.);
- содержат квартиру в антисанитарных условиях;
- смена собственника жилого помещения;
- нарушают нормы общепринятого поведения (употребление алкоголя, дебоши и т.д.);
- наносят повреждения самому жилищу или имуществу, находящемуся в нем;
- иные причины.
Как выселить квартирантов, если нет договора
Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.
А именно:
- не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
- обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.
Искать какие-то конкретные основания, чтобы их выселить, в данном случае не нужно, как в случае с контрактом. Достаточно одного желания владельца освободить жилплощадь.
Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:
- Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
- Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
- В случае отказа вызвать полицию или участкового.
- Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.
Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.
Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:
- Вскрыть жилплощадь.
- Вынести вещи квартиросъемщиков.
- Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.
Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Если у жильцов маленькие дети
Законодательство нашей страны довольно строго относится к выселению несовершеннолетних, тем более в принудительном порядке. Но такой принцип актуален только в ситуациях, когда несовершеннолетние проживают на квадратных метрах, принадлежащих их родителям либо опекунам или предоставляемых на основании соцнайма.
Если же выселить семейство с детьми необходимо из арендованного жилья, то данное правило не работает. Собственник сдаваемой квартиры вправе выгнать со своей жилплощади любого квартиранта. В случае, когда проживает семья с несовершеннолетними, нужно учесть пару нюансов:
- Во-первых, нужно предупредить квартирантов с детьми о выселении заранее, чтобы люди могли подыскать себе альтернативные варианты.
- Во-вторых, семью с несовершеннолетними выселить в срочном порядке не получится, особенно при незначительных нарушениях со стороны квартирантов.
В остальном процесс освобождения квартиры от неугодных квартирантов с отпрысками аналогичен выселению бездетных жильцов. Если есть договор, то действовать надо через суд. При сдаче на основании устных договоренностей решать проблему выселения придется через отделение полиции.
Как Вежливо Попросить Квартирантов Съехать
Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос, как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.
Для того, чтобы не мучиться впоследствии вопросом, как выселить заселенных по договору квартирантов, которые не платят, через суд и, главное, как подтвердить факт отсутствия платежей, целесообразно вести специальную ведомость. В нее вы должны ежемесячно вписывать размер суммы, полученной от квартирантов за проживание на вашей жилплощади, указывать дату внесения платежа и ставить подписи сторон (вашу и квартиранта). В этом случае по ведомости сразу будет видна общая картина.
При обращении в суд порядок действий следующий:
- Вами составляется исковое заявление.
- Сбор доказательств и документов.
- Подача искового заявления в суд.
- Судебный процесс.
- Вынесение судебного решения.
СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.
Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.
Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).
При обращении в суд, следует знать:
- за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
- квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
- как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.