Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен доли на квартиру между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция
При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.
После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.
Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.
К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.
Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости. Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко. Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене.
Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.
Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.
Шаг 4. Реализация обмена долей в жилье
После того, как были оформлены все необходимые документы, можно приступать к реализации самого обмена долями в недвижимости. Для этого оба владельца должны заключить договор обмена, который предполагает нотариальную регистрацию. Если среди владельцев имеется несовершеннолетний, то на заключение договора необходимо получить согласие опекуна.
Стоит отметить, что на данный момент правительство предоставляет лишь некоторые льготы при оформлении дарения или купле-продаже жилой недвижимости для многодетных семей. Остальным же приходится оплачивать бесплатные консультации нотариуса и процедуры регистрации обмена долей в квартирах.
При заключении договора обмена, его каждая доля должна быть оформлена отдельным документом. В договоре должны быть четко определены размер доли владения и объект, на который происходит обмен. Также обязательно нужно указать права и обязанности каждого владельца после завершения обмена.
Важно знать, что при передаче жилья от одного владельца другому, могут возникнуть налоговые обязательства. Поэтому перед заключением договора необходимо получить выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) и провести расчет налога на имущество.
После того, как договор обмена долей в квартирах был заключен и зарегистрирован у нотариуса, каждый из владельцев должен получить нотариальную копию документа. Это необходимо для того, чтобы при продаже или передаче доли другому лицу, было правовое обоснование сделки и не возникло споров между близкими.
Риски и ошибки, которые могут возникнуть при обмене долями
Обмен долями в квартирах между близкими родственниками предполагает определенные процедуры, оформление нотариальной налоговой декларации и заключение договора. Одна из полных выписок из домовой книги необходима каждому владельцу жилой недвижимости, а также паспорт.
Одним из главных рисков при обмене долями является возможность неоправданных расходов на оформление документов. Кроме того, затраты могут возникнуть связанные с оплатой услуг нотариуса при заключении договора в сумме, зависящей от размера имущества. В данном случае необходимо учесть льготы, которые могут предоставиться несовершеннолетним лицам и органам опеки и попечительства.
Обмен долями между родственниками может также вызвать вопросы налоговой регистрации и регистрации в органах ЕГРП. Обмен или продажа квартир за менее чем полную стоимость могут привести к необходимости дополнительных выплат в бюджет. Второе жилье может также быть облагаемым налогом на имущество, что следует учесть при оценке рисков и затрат.
- Необходимо учитывать следующие риски, возникающие при обмене долями:
- Ошибки при заполнении документов;
- Неправильное оформление сделки;
- Ненадлежащие консультации и рекомендации по оформлению сделки;
- Возможность уплаты налога на имущество при наличии второго жилья;
- Отсутствие оформления нотариальной договоренности может привести к недостаточной защите прав каждой из сторон.
Перед обменом долями на жилую недвижимость между родственниками необходимо получить бесплатные консультации по оформлению сделки и заключению договора у профессионального нотариуса, который поможет избежать ошибок и рисков.
С официальной точки зрения обмен долями в муниципальном жилье между родственниками является сделкой безвозмездной. В реальной жизни иногда владельцы большей доли требуют доплату. О финансовой стороне сделки стороны должны договориться самостоятельно, но этот факт при оформлении обмена нигде фиксироваться не будет.
Пример. Антон и Сергей Ивановы, являются нанимателями муниципального жилья, проживают в одном городе в разных районах. Антону принадлежат две большие комнаты в трехкомнатной квартире, Сергей проживает с семьей в одной комнате в «двушке».
После того, как у Сергея родился ребенок, братья решили поменяться долями, но Антон, попросил за вторую комнату 300 тысяч рублей. Стороны подписали между собой соответствующий договор, где указали сумму и срок ее передачи. При оформлении документов на жилье, этот договор они не предоставили.
После того, как все юридические вопросы были урегулированы, Сергей перевел Антону на банковский счет 300 тысяч, а Антон, в свою очередь подтвердил поучение денег распиской.
Особенности сделок с долевым имуществом
Доля в квартире – часть недвижимости, распоряжаться которой приходится с согласия других собственников.
Собираясь обменяться долевой недвижимостью, сторонам следует учесть ряд особенностей:
- Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
- Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
- Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
- Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.
Если особенные условия мены долей устраивают владельцев, переходят к оформлению, предварительно изучив установленный законом порядок действий.
Законодательный регламент
Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?
Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.
Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.
Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.
Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.
Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.
Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.
Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.
О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.
Документы, необходимые для сделки
Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:
- Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
- Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР.
- Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
- Паспорта всех участников сделки.
- Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
- Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица.
Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:
- заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
- документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
- договор о социальном найме помещения;
- ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
- справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
- письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
- если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.
Можно ли обменять доли в квартирах между неродственными лицами
Многие люди, стремясь изменить свою жизнь или улучшить свое жилищное положение, задаются вопросом о возможности обмена долями в квартирах с неродственными лицами. В России такая практика долгое время была непопулярной из-за некоторых правовых ограничений. Однако, в настоящее время существуют некоторые исключения и возможности для обмена долями между неродственными лицами.
Прежде всего, стоит уточнить, что обмен долями в квартирах между неродственными лицами возможен только при наличии согласия всех собственников жилого помещения, включая государственные и муниципальные органы. Однако в случае, если доли в квартирах имеют близкие родственники, это количество согласий может быть снижено или сведено к минимуму.
Кроме того, стоит отметить, что обмен долями в квартирах между неродственными лицами может быть ограничен некоторыми законодательными нормами, регулирующими гражданский оборот недвижимости. Например, в некоторых случаях может потребоваться соблюдение определенного порядка и процедуры, установленных законом. Это может включать проведение оценки имущества, составление соответствующих документов и актов, а также регистрацию прав собственности в соответствующих органах.
В целом, обмен долями в квартирах между неродственными лицами является возможным, но требует соблюдения определенных условий и правовых формальностей. Важно учесть, что каждый случай является индивидуальным, и для достижения своих целей рекомендуется проконсультироваться с юристами или специалистами в области недвижимости, чтобы избежать проблем и непредвиденных последствий.
Договор мены долей в квартире между детьми и родственниками
Квартиру, в которой мы сейчас проживаем, была куплена с использованием маткапитала. Таким образом, моим двум несовершеннолетним детям были выделены доли в квартире в размере 3/200 от общей площади на каждого.
Сейчас у нас встал вопрос, чтобы продать нашу квартиру, но для этого нужно согласие органов опеки. Органы опеки дали отказ, так как новую квартиру мы собираемся приобрести с использованием ипотечных средств. Устно также в опеке подтвердили, что подобные сделки с ипотекой не одобряются в принципе.
Говорят, что можно пойти в суд, но мы не хотим тратить на это несколько месяцев, т.к. гарантий, что суд выиграем, все равно нет.
Поэтому мы хотим произвести следующие действия.
Обменять доли моих детей (у каждого по 3/200) на бОльшие доли в квартире, принадлежащей бабушке детей. Но этот обмен вступает в противоречие со статьей 37 ГК РФ и органы опеки опять не дадут разрешение на такую сделку.
Возможно ли по суду будет обжаловать решение опеки, ведь материальное положение детей явно улучшится.
Или как-то по-другому можно выйти из этой ситуации?
Если, например, бабушка подарит 1/4 доли в своей квартире своему сыну (родному дяде детей), а он затем в свою очередь моим детям (т.е. своим родным племянникам).
Будет ли в этом случае всё законно и дадут ли органы опеки разрешение на такую сделку?
Или возможны какие-то другие варианты, как законно обменять доли детей в нашей квартире на доли в квартире у бабушки?
Показать полностью
07 февраля 2021, 10:38 , Наталья, г. Москва
Ответы юристов
Дмитрий Носиков
Юрист, г. Новочебоксарск
Общаться в чате
Обменять доли моих детей (у каждого по 3/200) на бОльшие доли в квартире, принадлежащей бабушке детей. Но этот обмен вступает в противоречие со статьей 37 ГК РФ и органы опеки опять не дадут разрешение на такую сделку.
Возможно ли по суду будет обжаловать решение опеки, ведь материальное положение детей явно улучшится.
По суду думаю не получится обжаловать так как в законе установлен прямой запрет на возмездные сделки между бабушкой и внуками.
Или как-то по-другому можно выйти из этой ситуации?
Если, например, бабушка подарит 1/4 доли в своей квартире своему сыну (родному дяде детей), а он затем в свою очередь моим детям (т.е. своим родным племянникам).
Будет ли в этом случае всё законно и дадут ли органы опеки разрешение на такую сделку?
В этом случае обмен будет законным так как дядя не относится к близким родственникам, соблюдаются требования ст. 37 ГК РФ и в результате обмена не ухудшаются жилищные права детей.
Или возможны какие-то другие варианты, как законно обменять доли детей в нашей квартире на доли в квартире у бабушки?
Есть еще вариант, но не очень выгодный.
Например можно обусловить продажу квартиры с долями детей, дарением долей в квартире бабушки самой бабушкой, но в этом случае также нужно будет и на деньги полученные от продажи долей детей покупать детям жилье, то есть дети и доли по дарению получат и еще им в ипотечной квартире нужно будет доли покупать.
07 февраля 2021, 10:47
Александр Безгодов
Юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Как указывается в Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 «О рассмотрении обращения»,
Согласно пункту 3 статьи 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Пункт 3 статьи 37 ГК РФ не содержит исключений из установленного правила, в том числе применительно к приобретению в собственность несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала либо иных выплат по государственным социальным программам на основании договора купли-продажи, заключенного законными представителями несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, с близкими родственниками.
Таким образом действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок законными представителями несовершеннолетних с близкими родственниками, за исключением передачи имущества несовершеннолетнему в качества дара или в безвозмездное пользование.
При этом под указанный запрет не подпадают сделки, стороной которых несовершеннолетние члены семьи не являются, когда в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность после приобретения права собственности на него одним из родителей.
Таким образом, Вы верно рассуждаете. Обменять доли детей на доли в бабушкиной квартире не получится сейчас. Это надо было делать изначально: приобретать квартиру бабушки на одного из родителей, а затем уже выделять доли.
На данный момент опека не даст разрешение на обмен долей, и обжаловать в суде перспектив не вижу, пусть даже имущество детей увеличится.
Вариант с дядей — рабочий и закону не противоречит, так как дядя не является близким родственником. Тут проблем не будет.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.