Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как берут ипотеку без первоначального взноса по завышенной оценки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выгода ипотеки с завышением стоимости при ипотечных сделках с первоначальным взносом — покупка квартиры в отсутствии средств на первоначальный взнос. Выгода ипотеки с завышением стоимости при ипотеке без первого взноса — получение дополнительной суммы денег на свои нужды на наиболее выгодных условиях. Но при выборе такой схемы важно понимать, что это не просто бытовая хитрость, а — нарушение закона.
Схема продажи квартиры с завышением стоимости по ипотеке
Схема продажи квартиры с завышением по ипотеке выглядит так:
-
Покупатель договаривается с продавцом о том, что цена квартиры в договоре купли-продажи будет завышена на сумму первого взноса, сегодня это минимум 20 %.
-
Покупатель находит оценочную компанию, оценку которой принимает банк, готовый выдать ему ипотечный кредит. Сложность в том, что специалисты компании должны быть согласны указать в документе завышенную оценочную стоимость.
-
До момента заключения сделки продавец пишет покупателю расписку о том, что якобы получил от него сумму, равную первому взносу, который требует банк.
-
В момент заключения сделки в договоре купли-продажи указывается завышенная сумма, полностью закрывающая потребности покупателя. Банк выдает ипотечный кредит, который по факту покрывает 100 % стоимости квартиры — сделка состоялась.
Выгоды ипотеки с завышением стоимости с первоначальным взносом и без
Так, по закону подделкой или подлогом считается в том числе составление заведомо ложного документа — под это определение попадают и «липовые» расписки, и сам договор с указанной в нем завышенной стоимостью квартиры. И если человек знает о том, что эти документы ложные — а в нашем случае он на 100 % в этом уверен — это может быть признано уголовным преступлением в соответствии со статьей 327 Уголовного Кодекса Российской Федерации. За совершение такого преступления ответственность может наступить в виде штрафов, принудительных работ и даже лишения свободы.
Какие банки выдают ипотеку на вторичку без первоначального взноса?
Очень многие банки работают с программой ипотеки на жильё вторичного рынка недвижимости без первоначального взноса и готовы выдать займ, если клиент докажет свою платёжеспособность и даст банку дополнительные гарантии.
Их условия и особенности выдачи ипотечных кредитов отличаются в зависимости от типа выбранного жилья и льгот, на использование которых имеет право заёмщик.
| Банк-кредитор | Предлагаемые условия программ | Отличительные особенности |
|---|---|---|
| Банк Москвы | ● проценты — 15.95%; ● максимальный срок до 50 лет; ● выдача ипотеки в рублях до 80% от стоимости приобретаемого жилья. |
большой срок кредитования, возможность привлечения неограниченного числа созаемщиков |
| Россельхозбанк | ● процентные ставки — от 13%; ● срок кредитования до 30 лет; ● максимальная сумма ипотеки до 12 000 000 рублей. |
обязательное страхование, невыполнение которого влечёт за собой уменьшение суммы ипотеки |
| Газпромбанк | ● процентные ставки — от 11.95%; ● срок кредитования до 20 лет; ● сумма ипотеки зависит от стоимости жилья, может быть выдана в размере более 80%. |
довольно гибкие проценты для каждого клиента индивидуально |
Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц
В чем подвох
После покупки квартиры на нее могут предъявить права:
- Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
- Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
- Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
- Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.
Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно. Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем. В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.
Как себя обезопасить
В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.
- Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
- Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
- Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.
Предположим, заемщик без требуемой суммы первоначального взноса нашел нужную квартиру и обсудил с продавцом цену. После этого он договаривается, что эта сумма будет увеличена на сумму первоначального взноса. Если продавец соглашается, то покупатель пишет фиктивную расписку о получении всей суммы первоначального взноса, после чего еще одну расписку, что деньги на самом деле не передавались.
С этой распиской потенциальный заемщик обращается в банк, где просит выдать ему ипотечный кредит по завышенной стоимости. Если банк принимает положительное решение, то сумма в этом случае будет составлять 85-90% от завышенной стоимости квартиры (в зависимости от того, какой процент первоначального взноса был оплачен), что и будет составлять реальную полную стоимость квартиры. Эти деньги покупатель получает на свой счет, и тогда с ним полностью расплатились за приобретенную недвижимость, а значит, расписки можно уничтожать. Да и покупатель в восторге – жить есть где, теперь деньги будут выплачиваться за свое, а не за съемное жилье. Даже банк (при хорошем раскладе) будет в выигрыше: выдать увеличенную сумму ипотечного кредита платежеспособному и надежному покупателю и получать больше денег в качестве процентов – выгодная сделка. Вроде все довольны и в выигрыше, однако это только на первый взгляд.
Многие заемщики на уровне сплетен передают друг другу информацию о том, что иногда финансовые учреждения предлагают своим клиентам подобный выход из ситуации. Понятное дело, не объявляя об этом на сайте, но давая понять будущему клиенту, что закроют на это глаза. И действительно, неужели банки готовы пойти на такое?
Ответ на этот вопрос зависит от положения финансового учреждения на рынке. Если речь идет о крупном системном банке, который специализируется на выплате ипотеки, участвует в государственных программах, дорожит своей репутацией, то он, скорее всего, в подобные схемы не захочет войти. Если, конечно, не вступит в силу пресловутый человеческий фактор. Если же речь идет о мелком банке, который испытывает недостаток выданных ипотечных кредитов, то вполне может быть, что устное подтверждение возможности подобной схемы от менеджера банка можно будет получить.
Одним из главных рисков финансового учреждения является тот факт, что в случае реализации квартиры на рынке получить за нее всю стоимость, как указано в оценке, будет невозможно. А это означает прямые финансовые потери как минимум, а если история выплывает наружу, то и репутационные риски.
Вот почему, прежде чем предлагать подобную схему увеличения стоимости квартиры для ипотеки или соглашаться на нее, все сторонам сделки необходимо задуматься, стоит ли лично для них овчинка выделки, и только после этого давать свое согласие на участие в сделке.
Первый взнос по ипотеке, что это?
Разберемся на примере. Вы решаете купить квартиру в новом жилом комплексе стоимостью в 10 млн рублей. Своих, кровно накопленных, денег у вас 1,5 млн рублей, оставшиеся 8,5 млн. вы хотите взять у банка.
После одобрения ипотеки, застройщик, у кого вы выкупаете квартиру, получает полную стоимость, т.е. 10 млн. рублей. В договоре купли-продажи указывается именно эта цифра — полная стоимость квартиры. Сумма не делится на то — какую сумму внесли вы, а какую дал банк.
Тонкости, кто какой процент внес за квартиру оформляются между вами и банком. Это значит, что в момент, когда вы подписываете документы с банком, в договоре по ипотеке будет значиться, что ваш первоначальный взнос составил, например 20% и 80% оставшихся денег принадлежат банку и плюс проценты, которые вы обязуетесь вернуть в течение 20-30 лет путем ежемесячных платежей.
Что важно, размер первоначального взноса будет зависеть от того, что вы приобретаете. Если это квартира, то взнос, как правило, минимальный — от 10%. У коммерческой недвижимости процент взноса может достигать и тридцати.
Взять кредит под первоначальный взнос
Когда есть выгодное предложение, но нет первого взноса, часто покупатель решается взять для этих целей потребительский кредит. Однако, в какой момент лучше его оформить?
Главное, что надо знать — банк не требует первый взнос сразу, он понадобится в момент самой сделки. Поэтому, сначала можно дождаться одобрения ипотеки от банка, а уже после брать потребительский кредит. Правда есть одно важное «НО» — банк будет учитывать взятый кредит и рассчитывать вашу платежеспособность.
Также, он обязательно обратит внимание на тот факт, что заемщик не нашел денег даже на первый взнос, поэтому, вероятность того, что он не справится с основной финансовой нагрузкой, высока. В итоге, он может отказать в сделке или снизить сумму кредита.
Условия ипотеки без первоначального взноса
За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин. Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.
Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.
Покупатели квартиры берут ипотеку и просят завысить стоимость
Меня зовут Иван, и я собираюсь продать квартиру покупателям с ипотекой. Есть нюанс: покупатель и их риелтор просят указать в договоре сумму больше, чем есть на самом деле.
По их словам, смысл в следующем. Банк требует, чтобы они внесли первоначальный взнос. Остальную сумму они возьмут в ипотеку. Но денег на первоначальный взнос у них нет.
Покупатели просят увеличить сумму договора на требуемый банком первоначальный взнос. Эту «лишнюю» сумму они якобы передадут мне в момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, а вместе с ним передадут мне расписку, что никакого первоначального взноса мне не передавали. После регистрации сделки уже банк переводит мне «оставшуюся» реальную стоимость квартиры.
Подскажите, каковы мои риски при такой сделке?
Я не советую вам заключать эту сделку. Это рискованно и незаконно. Можно остаться без квартиры и денег, и вот почему.
Как снизить завышение по ипотеке
Завышение по ипотеке – это разница между фактическими затратами на покупку недвижимости и суммой, которую банк заявляет как стоимость данного объекта. Для борьбы с завышением по ипотеке можно использовать следующие подходы:
1. Сравнение цен на рынке
Самым простым и эффективным способом снижения завышения по ипотеке является сравнение цен на рынке. Необходимо изучить различные источники информации, такие как интернет-площадки, агентства недвижимости и пресса, чтобы определить реальную стоимость желаемого объекта недвижимости.
2. Предварительная оценка недвижимости
Не стоит полагаться только на оценку банка при получении ипотеки. Чтобы убедиться в реальной стоимости объекта недвижимости, рекомендуется заказать предварительную оценку у независимого оценщика. Это позволит выявить завышение и обратиться к банку с претензией на снижение стоимости ипотеки.
3. Переговоры с банком
Если вы обнаружили завышение по ипотеке, необходимо связаться с банком и попытаться переговорить о снижении стоимости кредита. Обычно банки готовы идти на уступки, особенно если вы предоставили доказательства реальной стоимости недвижимости.
4. Изменение условий ипотеки
Если банк не согласен снизить стоимость ипотеки, можно рассмотреть вариант изменения условий кредита. Например, можно попросить банк увеличить срок кредитования или снизить процентную ставку, чтобы уменьшить общую сумму выплат.
5. Обращение в специализированное агентство или юристов
В случае, если банк отказывается устранить завышение по ипотеке, можно обратиться в специализированное агентство или юристов. Эксперты помогут вам защитить свои интересы и решить проблему с завышением стоимости ипотеки в судебном порядке.
Следуя данным рекомендациям, вы сможете снизить завышение по ипотеке и защитить свои финансовые интересы при покупке недвижимости.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски и последствия
Завышение стоимости квартиры при ипотеке – это ситуация, когда продавец намеренно увеличивает цену жилья, чтобы получить большую прибыль от сделки. Для покупателя это может стать риском, так как он может переплатить за квартиру и попасть в долгосрочную финансовую обремененность.
Если продавец завышает стоимость жилья, то для банка это также является риском. Банк в рамках ипотечной сделки выдает покупателю кредит на покупку квартиры, учитывая их рыночную стоимость. Если стоимость завышена, то это может стать финансовым убытком для банка.
Для покупателя, который соглашается на такую сделку, есть опасность оказаться в долгосрочной кредитной задолженности, поскольку каждый платеж будет рассчитываться исходя из завышенной стоимости жилья. Важно помнить, что при любом изменении стоимости недвижимости, она будет определяться рынком, а не продавцом.
Чтобы уменьшить риски завышения стоимости квартиры при ипотеке, покупателю следует провести свою независимую оценку жилья, обратиться к профессионалам и проверить подобные предложения на рынке. Также следует учесть, что банк может требовать первоначальный взнос в более высоком размере при завышенной стоимости квартиры.
Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя
Когда покупатель решает взять ипотечный кредит на покупку жилья, ему нужен четкий план по оплате и гарантии, что сделка будет безопасной и выгодной. Однако при завышении стоимости квартиры, покупатель сталкивается с риском переплаты и несоответствия фактической стоимости объекта недвижимости цене, за которую он согласился взять кредит.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке может происходить по разным причинам. Некоторые продавцы сознательно завышают стоимость жилья с целью получения большей прибыли за счет покупателя. Другие просто неоправданно высоко оценивают свою недвижимость, не учитывая реальные рыночные условия и спрос.
Покупателю не стоит просто так соглашаться на стоимость, которую ему предлагает продавец. Он должен делать собственную оценку объекта недвижимости, чтобы уменьшить риски и не переплачивать.
Определять, насколько завышена стоимость квартиры, можно с помощью независимых экспертов или по средним ценам на рынке недвижимости. Кроме того, покупателю стоит обратить внимание на перспективы для объекта, текущее состояние здания и его инфраструктуру.
Какой бы заманчивой ни была сделка на покупку квартиры, покупателю стоит воздержаться, если стоимость квартиры завышена. В противном случае, он будет переплачивать сумму, которая превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Банк, выдающий ипотечный кредит, также может проходить риск при завышении стоимости квартиры. В случае невыплаты кредита банк может столкнуться с трудностями при реализации залога, особенно если стоимость квартиры оказалась нереальной и значительно превышает ее рыночную цену.
ЧЕМ РИСКУЕТ ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ?
Выгода для продавца в 2023 году, что хоть какой-то Покупатель нашелся на его квартиру.
А теперь риски:
1. БОЛЬШЕ НАЛОГОВ.
Чем выше будет цена, тем выше будет подоходный налог в случае продажи недвижимости раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от документов-основания на квартиру).
И если продать квартиру раньше льготного срока владения, то придется подавать декларацию о доходах и уплачивать НДФЛ в размере 13%. И указывать придется сумму, прописанную в договоре, а не реальный доход, который будет меньше.
2. ОЦЕНКА!!!!
Оценочная компания просто не оценит объект на «Завышаемую» стоимость. И стороны сделки просто потеряют время.
Банк дает займ в размере 70-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете оценочной компании. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут. Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи, который ограничивает Продавца по действиям и времени.
3. СДЕЛКУ МОГУТ ПРИЗНАТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ,
и деньги продавцу придется возвращать. (почему сделку могут признать недействительной – вариантов очень много).
Если сделку купли-продажи квартиры признали недействительной, Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему нужно вернуть деньги, вырученные от ее продажи.
Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то Продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.
4. МОШЕННИЧЕСТВО
схема может быть расценена банком как мошенничество, в котором продавец является соучастником. А это уже грозит уголовным наказанием. Согласно статье 159 УК РФ, мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, карается штрафом до 300 тысяч рублей либо лишением свободы на срок до пяти лет.
Продажа квартиры по завышенной цене — это обман банка. Нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.
А для покупателей, которые читают эту статью -БОНУС!!!!
Выгоды и риски продавца
Если вопрос о том, зачем это нужно покупателю, не стоит, поскольку ответ на него очевиден и понятен, то в ответе на вопрос, зачем это нужно продавцу, вопросов больше, чем ответов. Выгод у него немного, одна из которых – возможность продать свою недвижимость на рынке, на котором количество предложений значительно превышает спрос. Ну и просто желание помочь человеку, с которым его свела судьба, — других вариантов нет.
Однако для того, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не остаться без квартиры и без денег, следует знать, чем же рискует продавец. Перечислим основные виды рисков.
- Давайте представим, что сделку признали недействительной. Тогда продавец получает назад свою квартиру, взамен должен вернуть деньги. Причем ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, которую он реально получил. И любой суд обяжет его это сделать.
- Если продавец владеет квартирой меньше минимального срока, указанного в Налоговом Кодексе Российской Федерации, то ему придется заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Причем ставкой для расчета налога будет сумма, указанная в договоре.
- Покупатель может после получения кредита в банке не рассчитаться с продавцом полностью, ведь расписка, что последний уже получил первоначальный взнос, имеется. И даже наличие другой расписки, говорящей о том, что никто никому ничего не передавал, не будет веским аргументов в суде. А вот нотариально оформленная расписка в получении денег и расписка, что покупатель берет эти деньги в долг, выводит продавца из-под обвинения в мошенничестве, если все раскроется. Кроме того, с такой распиской легко обратиться в суд для защиты своих прав. Хотя вопрос взыскания денег с человека, у которого нет своего имущества, вряд ли решится положительно.
Зачем требуется завысить стоимость
Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:
- банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
- оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
- стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
- производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
- в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
- регистрируют обременения недвижимости.
Ипотека без первоначального взноса: особенности и риски для заемщиков
Ипотека без первоначального взноса – это кредит, который предоставляется заемщику, не требующий обязательного платежа при покупке жилья. Такой вид кредитования легко получить, но его особенности могут привести к ряду рисков для заемщиков.
Одним из главных рисков является завышение цены на недвижимость при покупке квартиры или дома. Банки могут сделать это, чтобы покрыть свои затраты по выдаче кредита без первоначального взноса, и заемщик остается с выплатой более высоких процентов на весь срок ипотеки.
Кроме того, отсутствие первоначального взноса уменьшает финансовый вклад заемщика в покупку, что может повлечь за собой проблемы при продаже недвижимости или возникновении потерь, если цена на жилье падает.
Еще одной опасностью для заемщиков является возможность выплаты большей суммы процентов в результате удлинения срока ипотеки. Если кредит не был выплачен вовремя, то накопленные проценты могут быть очень высокими и привести к большим долгам перед банком.
- Как избежать рисков?
- Правильно оценить свои финансовые возможности и выбрать оптимальный вариант ипотеки.
- Проверить репутацию банка и изучить условия кредитования.
- Провести независимую оценку стоимости недвижимости и сравнить ее с предлагаемой банком.
- Помнить о рисках, связанных с ипотекой без первоначального взноса, и выбирать этот вид кредитования с осторожностью.